股东会见闻录丨去库存、降负债 龙湖勾勒“百MALL时代”蓝图

观点网 6月18日下午,龙湖集团以线上方式召开了股东周年大会。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平,执行董事兼首席财务官赵轶,执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠等管理层均出席了会议。

大会流程并不复杂,就相关议案表决完成后,很快便进入交流环节。

今年以来,各地楼市利好政策频出,尤其是在五月的“史诗级”救市政策后,行业迎来首付比例和房贷利率全面下调的利好政策。

市场恢复情况如何?如何理解当下的房地产政策?各业务进展及未来策略发生哪些变化?投资者们希望听到来自企业的声音。

去库存、降负债节奏

据参会投资者透露,龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在股东周年大会上表示,517新政后,市场出现了一定的正向反馈。龙湖在上海、苏州、深圳等地的新房市场出现了销售端的明显回暖。

“但我们也关注到,因为整个二手房市场的挂牌量仍然是在一个高位,二手房也会分流一部分的市场需求。整体新政后,二手房的回暖速度略快于新房市场。随着二手房库存回落,新房市场有望回升。”

在这个背景之下,龙湖始终将债务安全放在第一位。据投资者转述称,在龙湖的策略铺排里,短期债务削减的优先级是优于增量投资的,提前削减短债以应对未来的可能的不确定性。

事实上,龙湖集团一直以来坚持不逾期不展期的策略,保持公司负债和偿债的安全,维持良好的信用,也因此得到了监管层和各大合作银行的大力支持。

管理层表示,接下来将继续利用信用方面的优势,通过集团层面整体现金流为正,逐步有序地压降有息负债总额。同时优化债务结构,尤其是短债结构和外债结构。

“截至2023年底有息负债为1926亿,同比压降了150亿以上,未来几年会逐步压降。这其中银行融资的占比接近80%,融资结构是非常安全的。”

2023年,龙湖实现正向经营性现金流,全集团合计净流入35亿元。据称,2024年包括接下来几年,集团都会保持这样一个战略,以正向的净现金流来压降整体的负债。

该公司表示,整体资产负债表存货与负债同步下降在2023年已经实现了,2024年会坚定沿着这个战略执行下去。整个铺排其实与现在的去库存政策也是吻合的。

“龙湖集团在C1地产的库存,其实从2023年就是逐步下降的,今年预计实现库存的下降与负债同步下降。”参会者转述,“总的来说,龙湖集团将一如既往重视业务底盘,重视财务基座,让公司持续地、有序地发展。”

在土储及未来拿地策略方面,龙湖管理层在股东周年大会上表示:“今年以来已经在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山七个城市获得了七幅土地,总建面51万方,权益建面37万方,权益地价60亿元。”

数据显示,截止2023年底,龙湖总土地储备为4539万平方米,对应货值大概是5300亿元,其中约80%的土储布局在一二线高能级城市。

按照相关说法,龙湖集团坚持以销定支,把握好销售投资节奏,严守投资刻度,优中选优。在投资的城市选择方面,高度聚焦在一二线高能级城市,同时也会密切关注政策和市场的变化。

“百MALL时代”蓝图

就整体而言,本月稍早时候,龙湖集团发布的5月末未经审核经营数据显示,截至2024年5月末,龙湖集团累计实现总合同销售金额410.8亿元,合同销售面积292.1万平方米。

5月单月,集团实现总合同销售金额86.9亿元,合同销售面积68.7万平方米。同时,5月单月归属公司股东权益的合同销售金额为59.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积为50.5万平方米。

截止2024年5月末,龙湖集团实现经营性收入约107.5亿元(含税金额约114.5亿元);其中运营收入约56.0亿元(含税金额约60.0亿元),服务收入约51.5亿元(含税金额约54.5亿元)。

相比之下,运营及服务的经营性收入较去年增长9.7%,运营收入同比增长11%,服务收入同比增长8%。

基于此,管理层也在股东周年大会上表示,预计C2商业运营航道在未来保持两位数以上的收入及利润增长。

今年3月,在龙湖集团的2023年度业绩发布会上,管理层曾提到,2024年将新开14座商场,其中8座重资产、6座轻资产。这也就意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个,届时龙湖集团将正式来到“百MALL时代”。

截至目前,龙湖已开业的商场是89座,截止五月末的整体出租率达到95.9%。其中,龙湖商业于4月新开龙湖成都东安天街,这也是龙湖在成都开出的第十座天街。

该新开项目地处龙泉驿区东安新城核心区位,商业体量近14万平方米,招商率100%,开业率99%。开业两日,收获总客流40.1万人次,总销售额2567万元(不含汽车销售数据)的表现。

另一方面,龙湖集团在4月发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”,定位为“全周期全业态资产管理运营商”,涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务。

与此相应,原长租公寓航道升级更名为资产管理航道,与地产开发、商业投资、物业管理、智慧营造,共同构筑龙湖集团5大航道。

上述参会者透露,截至目前,C3资管航道中,长租公寓“冠寓”的出租率已超过95%。

据悉,管理层在会上还提到了“欢肆”业态。“欢肆”是融合了公寓及街式商业的混合空间产品,通常由两万平方米左右的长租公寓、少体量的产城办公、以及1-3万平方米的街区式商业混合而成,未来将在合肥、上海、杭州逐步推出。

管理层在会上指出,2023年全年的运营及服务收入是249亿元,为集团贡献14%的收入,超过60%的利润,这个趋势在未来将保持。管理层预计,在2025年运营及服务的利润有望突破100亿核心权益和利润。