观察 | 深铁十年首亏 援救万科与站城开发压力下
观点网 二十年前，深铁第一条线路正式开通运营,使深圳成为内地第5个拥有地铁系统的城市。
然后，凭借“轨道＋物业”模式，深铁成为全国最能赚钱的地铁公司，深铁懿府、深铁瑞城、深铁璟城、深铁珑境、深铁熙府……操盘的TOD代表作随着轨道拔地而起。
现在，深铁用轨道串起了深圳市民的生活圈，但它的业绩却出现了波动。
近日，深圳地铁集团有限公司披露的公司债券半年度报告（2024年）显示，上半年营业收入92.99亿元，同比上涨50.95%；归母净亏损37.93亿元，出现10年来首次亏损。
站城开发承压
根据交通部数据，2024年上半年，中国地铁客流强度排行，深圳取代多年蝉联第一的广州，荣登坐地铁最挤的城市。
上半年，深圳全市轨道交通线网累计运送乘客14.63亿人次，日均客运量达到803.74万人次，与2023年同期相比增长超17%，创下单日历史客流新高，6条地铁线路相继刷新历史最高纪录。
与之对应，深铁轨道交通建设运营及资源经营业务实现营业收入47.79亿元，同比增长7.44%，收入占比51.39%，毛利率-25.6%，同比增长9.78个百分点。
尽管客流量空前提升，但基于公共产品属性，报告披露上半年深铁轨道交通建设运营及资源经营收入与成本间仍存在约12亿元缺口。
有业内人士认为，地铁公司关键是要提升运营效益，例如增加客源和班次、优化沿线设计以吸引更多乘客；但这对深圳等一线城市来说提升空间有限，因为地铁网络已基本成型。
长期以来，地铁都不是靠卖票赚钱的生意，于是深铁从港铁取经，用地产反哺轨交。
上半年，深铁站城一体化开发实现营业收入44.1亿元，同比增长170.14%，主要系站城开发项目集中交付；站城开发业务成本28.19亿元，同比增651.69%，毛利率36.2%，同比下降40.87个百分点，主要系成本结转结构调整因素。
2021年至2023年，深铁站城一体化开发收入占比分别为58.37%、66.94%和58.53%，今年上半年则仅有47.51%，不足一半。
截至今年上半年，深铁集团已建及在建TOD项目共31个，代建项目15个，总开发规模达到1783万平方米，项目涵盖人居示范社区、高端商务场地和民生保障设施。
与此同时，深铁集团商业资源总规划项目90余个，其中在营待营项目30余个，在建待建项目60余个，未来经营管理物业面积达320余万平方米。
此前，中诚信国际在深铁信用评级报告中指出，截至今年3月，深铁所持物业销售情况保持良好，但盈利水平有所下滑。在宏观调控政策背景下，未来项目去化及盈利情况仍值得关注。
同时，公司当前在建及拟建项目较多，业务开展较有保障，但亦存在一定的投资压力。
援助与自保
曾几何时，万科股息是深铁历年利润总额另一个主要来源，例如2022年就获得分红31.65亿元。
然而，2023年度万科不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本，今年上半年这一情况仍然延续。
在二级市场，万科A股票上半年也呈下跌曲线。截至上半年末，深铁长期股权投资余额1150.01亿元，较期初1171.53亿元减少21.52亿元。
作为大股东，深铁持有万科27.18%股权，尽管不是控股股东，利益牵扯也极为深厚。
去年深圳地铁董事长辛杰就表示，深铁已经准备了丰富的“工具箱”，帮助万科获取政策和资金支持，同时以市场化、法制化方式，承接万科在深圳项目，盘活相关资产，交易金额合计超百亿元。
到了今年上半年，深铁的动作从站台转变为出手。
4月30日，万科旗下中金印力消费REIT在深交所上市，发行规模32.6亿元，其中地铁作为初始战略投资人，认购份额近30%，金额约10亿元，是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。
5月27日晚间，万科发布公告称，已挂牌方式成功转让深圳湾超级总部基地T208-0053宗地的使用权、地上建筑物及附着物，成交价为22.35亿元，竞得人正是由深圳百硕投资与深铁集团组成的联合竞买方。
向万科施以援手之余，深铁自身也面临一定的债务压力。
截至6月末，深铁集团资产总计7424.63亿元，负债合计4199.97亿元，资产负债率为56.57%，较上年末略有提升。
发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额2769.15亿元，同比增长7.95%。其中，银行贷款1030.8亿元，占比37.22%；公司信用类债券946亿元，占比34.16%；其他有息债务792.36亿元，占比28.61%。
上半年末，深铁在手货币资金达303.05亿元，较年初增加58.05%，足以应对在9月至12月内到期或回售偿付的110亿元公司信用类债券。
中诚信国际也指出，随着项目建设的持续投入，深铁集团债务规模增长较快，但债务结构持续优化，且总资本化比率仍处于同行业中较低水平，同时息税折旧摊销前盈余能有效覆盖利息支出，整体偿债能力极强。
中短期来看，深铁有足够自保的余地，至于是否有余力继续支援万科，尚待后续观察。