观点直击｜金融街物业持续爬坡

观点网 物业行业继续行进在风浪中，增收不增利的情况延续到了金融街物业身上。

处在行业中游，身有国资背景，金融街物业的爬升更倾向于稳健。只是，受到宏观经济因素及市场竞争影响，金融街物业的稳健如今也显得不太从容。

8月29日，金融街物业召开2024年中期业绩会，公司管理层有执行董事、董事长孙杰，执行董事兼总经理宋荣华，执行董事兼常务副总经理薛蕊，副总经理兼董事会秘书陈曦等人出席会议。

从业绩端看，金融街物业收入持续提速，在管规模稳步扩大，但期内利润与归母净利再次录得下跌，毛利率第三年录得下降，宣告重返增利挑战。

面对下半年的经营，金融街物业透露出一丝乐观，预计全年营收增长能够维持在10%或以上，净利润较去年同期维持在大致相等的区间。

毛利率持续承压

金融街物业的稳健反映在数据上，截至2024年6月30日，录得收入8.14亿元，同比增长约14.23%，增速较上年同期的6.39%翻倍有余。

同时，金融街物业的在管规模也加速扩张，由2023年同期的3612万平方米，增加21.69%至4396万平方米，增速较上年同期的3.78%有了大幅提升。

但引起投资者高度注意的是，金融街物业毛利率已经第三年录得下滑，趋势仍未刹车。数据显示，上半年整体毛利率为15.71%，较2023年同期下降2.05个百分点。

此前，其2023年毛利率较2022年的17.9%下滑至16.85%，而2022年相较于2021年的21.24%下降了约2个百分点。

尽管每年只是微幅下滑，但金融街物业如今的毛利率较三年前已累计下滑约5.6%。若短期内仍不能走出毛利率增长困境，低毛利率或将持续压制盈利水平的正向增长。

相应的，金融街物业的毛利则处在增降波动之中。今年上半年，毛利为1.28亿元，较上年同期微增1.09%。自2022年上半年至今，其毛利增长重返增速。

此次毛利回升，得益于餐饮板块的毛利率止跌与毛利减亏。

上半年，餐饮服务录得毛利亏损236.2万元，毛利率为-7.97%，较上年同期减亏197.4万元，毛利率回升3.72个百分点。

相较其他上市物企将餐饮服务归到增值服务板块，金融街物业单独列出餐饮服务，然而该业务并未给物管服务带来预期增益，反而连续四年陷入亏损。

餐饮服务毛利持续亏损进一步拉低金融街物业本就呈现下滑趋势的毛利率，成为其增长困境中的一大痛点。

主业方面，金融街物业物业管理及相关服务中商务物业录得毛利9616.2万元，毛利率22.57%，较同期下滑1.26个百分点；非商务物业毛利3406.5万元，毛利率9.52%，同比下滑3.15个百分点。

业绩会上，有投资者问及公司毛利率是否已经见底，金融街物业管理层表示，公司坚持长期主义，进行了一些精细化的成本管控手段，但依然面临刚性成本的上涨，导致整体成本上涨。

“另一方面，伴随物业服务市场竞争激烈，公司在竞标价格确定上更加谨慎，项目利润有所降低。同时受到复杂的宏观环境因素影响，客户整体在物业服务方面预算有所压缩，因此利润空间受到挤压。”

当下，物业行业市场竞争越加激烈，宏观经济及上游行业调整仍在进行中，客户对物业服务品质的要求持续提升。

金融街物业会上表示，预期这部分因素还会持续对行业产生影响,在未来的一段时间，毛利率还会持续承压。

长期来看，毛利率承压不可避免，金融街物业在众多客观因素中只能选择管控成本，从而增大盈利空间。

确定更精细的成本标准，降低能源及人工成本，借力科技赋能，金融街物业降本增效动作颇多，但能否成功将毛利率拉回增长轨道，还有待后续观察。

业务板块维稳

金融街物业能维持收入增速，离不开主业稳定增长及积极市场拓展。

报告期内，金融街物业收入主要来自物业管理及相关服务及餐饮服务板块。其中，餐饮服务板块收入下降745.3万元，物业管理及相关服务板块收入同比增长16.11%至7.84亿元，主页增长支撑起金融街物业总收入增速。

具体来看，作为核心业务的物业管理服务录得收入6.32亿元，同比增长18.72%；增值服务收入1.47亿元，同比增长7.04%；租赁服务增长同比回落10.53%，收入缩减至463.8万元。

规模方面，与2024年6月30日，金融街物业总在管建筑面积约为4396万平方米，同比上升21.7%，总在管物业数目为326个，在管物业种类涉及零售商业大楼及酒店、办公楼、综合体、住宅物业及公共物业等。

住宅物业是金融街物业物管服务板块的主要经营业态之一，期内在管建筑面积1858.2万平方米，占总面积比重为42.3%。

作为金融街物业市场拓展的重心，公共物业、医院、教育物业及其他服务板块在管面积达1537.9万平方米，占比提升至35%。

非住宅业态一直是金融街物业规模拓展的重点。

截至2024年6月30日，非住宅业态在管面积为2537万平方米，同比增加17.4%，管理非住业态项目194个。其中，仅办公楼和公建业态构成的非住宅业态在管面积占比为44.2%，规模与住宅业态持平。

从项目来源看，金融街物业的独立性进一步提高，上半年新增在管面积中来源于独立第三方拓展的占比达91%，来自关联方开发物业在管面积由上年同期53%下降至45.7%。

针对非住业态的规模化扩张，正在持续为金融街服务带来相对稳健的收入增速，市场化拓展也是金融街物业在业绩会上表示坚定秉持的发展战略。

“下一步，公司坚持深耕一、二线城市。已经开拓的城市加密、加深拓展，特别关注还是落在非住业态上；同时深入调研已有项目特点，包括业态、城市、客户支付能力等方面，多维度明确公司下一阶段的拓展标准，确保公司市拓项目高质量持有。”

尝到甜头的金融街物业还表示，公司会在合适的情况下通过合资、合作、收并购等多种途径深挖优质的业务机会，实现有质量的稳步提升。

不过，外部市场环境愈发严峻，部分项目趋于同质化和低价竞争当中，金融街物业也提到客户整体压缩物业服务项目预算，项目利润有所降低。

在毛利增长困境与毛利率承压的背景之下，金融街物业的规模扩张战略并不如表面所说得那般从容。如何维持规模增长同时提升利润，才是金融街物业当下面临的平衡之问。

业务板块增长相对稳定，经营压力主要集中在盈利之上，金融街物业前路仍是一片风浪，还需迎难而上。

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