观点直击   建发物业“走钢丝”

观点网 规模增长放缓，拓展与服务品质已成为物业行业当下重点。

“如何保持规模效益与服务品质之间的平衡，是我们将长期面临的问题。”建发物业执行董事兼行政总裁乔海霞如是说。

这家项目覆盖63个城市的物企，审慎地表露出对未来的展望。

8月26日，建发物业召开2024年中期业绩发布会，公司董事会主席林伟国、执行董事兼行政总裁乔海霞、财务总监李婷等人出席会议。

从业绩端来看，建发物业上半年收入与利润录得双增，经营规模稳步增长，但应收账款规模增速加快，回款问题显著。

宏观经济环境下行，行业竞争加剧，开发商背景或成掣肘，建发物业也走在追求独立发展的道路上。

回归“主业”

与目前已发布中期业绩的各物企相比，建发物业今年上半年经营情况胜在营收利润增长。

截至2024年6月30日，建发物业录得收入16.02亿元，较上年同期增长约16.7%；利润为1.95亿元，同比增长10.6%；期内毛利4.03亿元，同比增长14.6%。

毛利率方面略有下降，较上年同期下滑0.4个百分点至25.2%，总体波动不大。

同时，建发物业物管规模也在扩大，合约建筑面积为1.05亿平方米，较年初增长约3.4%。

分业态看，业务重心仍放在基础物管服务，社区增值服务、非业主增值服务及商业物业运营管理服务营收也有不同幅度上升。

报告期内，建发物业物业管理服务收入约为8.59亿元，同比上升31.4%，得益于在管总建筑面积的增长。

其中，住宅物业在管建筑面积为6117.4万平方米，同比上升约32%，收益达6.96亿元，占物管服务业务收入比重为81%，较上年提升1.5个百分点；非住宅物业在管建筑面积则提升25.75%至636.3万平方米，收益1.63亿元，收入占比19%。

以此来看，基础物管服务的全面提升在建发物业稳健的营收表现中扮演“压舱石”重要角色。

社区增值及协同服务方面，建发物业录得收入3.61亿元，同比微增1.4%。贡献最大的是建发物业持续投入并重点发展的家居生活服务，收入1.08亿元，占该部分收入比重为29.9%。

近年来，建发物业在社区增值及协同服务方面下了不少功夫。但相较2023年底“扛大旗”的局面，建发物业社区增值及协同服务在今年上半年的表现较为黯淡。

尽管家政服务订单量及复购率有所提升，但房屋硬装业务交付体量同比下降，再加上房地产行业供需发生变化，建发物业该方面的收入增长有所放缓。

建发物业管理层于业绩会上表示，房屋硬装业务截至2023年交付5个项目，结转收入7.1亿元；2024年承接2个体量较小的项目，收入约2500万元，其中上半年已经转结2000万元。

此外，建发物业表示房屋硬装业务是房地产行业特定时期下的附加产品，具有不确定性。

反映到各业务线收入上，建发物业物业管理服务业务营收占总收入比重提升，由去年同期的47.7%升至53.6%；社区增值及协同服务板块收入占比则从去年同期25.9%降至22.5%。

增值服务向来是物企高毛利的业务板块，社区增值服务收入放缓，一定程度上也影响了建发物业的毛利率。

在毛利增长14.6%的背后，因为本期交付的房屋硬装业务毛利率所有下降，建发物业整体毛利率向下波动0.4个百点。

不过，建发物业与关联方相关的非业主增值服务实现收入3.45亿元，收入占比降低2.6个百分点至21.5%。

在独立性被高度强调的时节,建发物业与业绩会上主动提起非业主增值服务营收占比下降的情况，表示“公司的营收结构整体稳定性进一步提升”。

此消彼长

上游行业下行周期漫长，当开发商帮扶能力下降，物业行业的关键词便从关联交易变成外部拓展。

建发物业与厦门建发集团仍保持着紧密的业务关系，截至2024年6月30日，建发物业就物业管理服务与厦门建发集团签订的合约建筑面积约为6450万平方米，较年初增长约4.7%。

项目占比中，建发物业来自厦门建发集团的在管建筑面积占总面积比重为63.5%，较上年同期增长4.1个百分点，来自独立第三方的在管建筑面积占比下降至36.5%。

上半年，建发物业与独立第三方签订的合约建筑面积约为4080万平方米，较2023年底增长约1.5%。

不过，建发物业选择的扩展战略并非关联性与独立合约之间的此消彼长，而是保持现有优势同时加强外部拓展的双管齐下。

业绩会上，建发物业表示将在坚持利润与规模兼备的前提下开展外拓工作。

过去半年，建发物业就安置房及保障房等优势领域，签订厦门湖滨安商房和厦门新阳保障房2个千万级合同金额项目；通过做好大客户资源维护，推动成都高投、江阴城发、张龙集团等多个大客户旗下优质项目转化落地。

除了拓展情况，投资者还关注到了建发物业增幅较高的应收账款规模。

截至2024年6月30日，建发物业贸易及其他应收款项约为9.61亿元，较年初增加约77.4%。中报内给出的理由为公司管理规模扩大导致应收物业管理服务款项增加，以及部分增值服务收入尚未达约定结算期。

对此，公司管理层表示应收账款规模受到行业收费特性影响，受制于小业主年底缴费习惯，以及大业主款项结算周期问题，物业收费高峰期在下半年。

从账龄来看，建发物业94%的贸易应收款项都在一年内，其中近八成是在180天以内。

应收款规模偏高是很多物企都面临的难题，而宏观环境与房地产行业持续走弱，处于产业链下游的物业行业还面临行业调整的整体挑战。

乔海霞在业绩会上指出，目前物业企业在生存和发展面临着多方位、多角度的激烈竞争。

从发展趋势看，物业行业正在从野蛮增长向高质量发展转变，由横向扩张向纵向深耕转变，由多元发展向细分聚焦转变，由人力驱动向科技驱动转变。

新的趋势带来新的挑战，乔海霞表示物业行业还面临着规模增长放缓，收缴压力增大，经营成本上升以及规模效益与服务品质间的平衡问题。

但乔海霞仍旧对未来发展抱有乐观期待，认为物业行业是整个地产产业链中以强现金流和抗周期表现，保持较强韧性和增长的一环。

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