观点直击｜嘉里建设要以上海勾勒增长蓝图 增加1100万平方呎投资物业

观点网 8月21日午间，嘉里建设发布2024年中期业绩公告，并于晚间召开简报会。

2024年上半年，嘉里建设合并收入60.39亿港元，同比减少37%。发展物业的合并收入为23.25亿港元，按年下跌59%，主要归因于发展物业的合约销售与收入确认之间的短期时间差距。

相比之下，投资物业及酒店的合并收入更显稳定，为37.14亿港元，按年微跌3%。其中，租赁物业的合并收入为26.49亿港元，按年减少3%；酒店业务表现于去年大幅复苏后回复正常，期内录得合并收入10.65亿港元，按年减少3%。但以相同汇率计算，租赁物业及酒店业务收入大致与去年同期相若。

在仅持续了约三十分钟的业绩简报会上，该公司主席兼行政总裁郭孔华、首席财务官郑慧善就相关问题与机构及媒体展开交流。

对于后市，鉴于持续疲软的营商和消费者情绪、不利的供求状况以及香港高利率环境，嘉里建设预期香港和内地对住宅物业的整体需求将持续疲弱。

但同时，郭孔华在会上表示，来自内地的高净值人士、专业人士及家庭纷纷移居香港，这些人士也有迫切的自住需求，需要购买已经建好的物业，由此对于高端豪宅方面的需求亦非常强劲。

整体而言，嘉里建设对核心市场的长期前景仍然乐观。

合约销售贡献主力翻转

数据显示，期内，嘉里建设合约销售额为70.44亿港元，按年下跌14%，其中内地的合约销售减少，部分被香港合约销售改善所抵销。

香港地区合约销售58亿港元，去年同期为16亿港元，同比提升262.5%，占合约销售总额的比重也由19%提升至83%。内地合约销售12亿港元，去年同期为66亿港元，同比减少81.82%，占合约销售总额的比重由81%降至17%。

受益于房地产政策放宽，香港物业部于2024年上半年录得应占合约销售总额58.40亿港元，去年同期为15.75亿港元，主要归因于高端项目缇外录得合约销售额48.07亿港元所致。

由投资物业Resiglow–Happy Valley改造而来的The Aster则录得合约销售额5.15亿港元。此外，位于黄竹坑港铁站的项目扬海及海盈山，合共录得应占合约销售额5.16亿港元。

内地物业部的应占合约销售额为12.04亿港元，去年同期为65.95亿港元。2024年上半年，内地推出的销售项目规模较小，且主要限于二、三线城市。业绩主要来自武汉·江城府及沈阳的雅颂阁，以及福州、秦皇岛、天津及昆明的其他项目。

事实上，今年上半年嘉里建设在香港和内地城市的主要市场，房地产行业均面对持续的严峻挑战。

香港方面，自政府撤销房地产收紧措施后，3月至4月的住宅成交量大幅增加，然而，整体营商及消费者信心持续疲软，加上利率高企，导致住宅成交由5月起显著放缓。内地方面，由于缺乏信心，住宅购买情绪仍然普遍疲弱。

但在过去六个季度中，来自内地的高净值人士及专业人士纷纷移居香港，其中大多数是通过“高端人才通行证”计划来港。此等人士代表了一股强大的购买力，而优质、地理位置优越且随时可入住的住宅尤受青睐。

数据显示，截至期末，嘉里建设内地及香港待售发展物业的应占楼面面积为1010万平方呎。内地将带来应占楼面面积合共850万平方呎，香港应占楼面面积约160万平方呎。嘉里建设表示，这些储备足以满足未来五年及其后销售所需。

问及土地投拓相关问题，管理层表示，无论市场好坏，都会密切留意当地市场一手或者是二手的一些投资机会，会持续寻找合适的机会使得物业能够持续发展。

随后，管理层补充道，最近一次投地还是上海黄埔地块，现在的主力是想做好这一项目。同时提及，目前项目的施工进度正在按照时间表走，希望住宅方面在2025年下半年预售。暂时还是会谨慎控制建设开支，也会密切监控确保整个都在预算范围之内。

今年上半年，上海对土拍市场竞买规则等做出若干调整，在7月9日的第三轮土拍中，杨浦区平凉社区地块经过60轮竞价，以22.03亿元成交，溢价率21.18%，创造了上海土拍近三年最高溢价率，也刷新了四年前由金隅创造的8.58万/平方米的楼板价纪录，成为新的“杨浦地王”。

此外，5月27日出台“沪九条”之后，6月份上海二手房成交量创下近三年来最高单月成交纪录。

对此，嘉里建设表示，现在（上海）楼市是比较正面的情况，也希望能够持续下去，而嘉里建设会尽快结束建设工作，希望能够把握到这一时间窗口。

截至期末，嘉里建设的负债比率（借贷净额除以总权益）于完成支付上海黄浦项目的最后一期土地款项后由去年末的34.1%上升至40.9%。

内地零售业务增长预期

截至2024年6月30日，嘉里建设旗下主要投资物业及酒店组合应占楼面面积合共1860万平方呎，包括香港和内地的办公室、零售、公寓、酒店及货仓资产。

在香港和内地的投资物业及酒店组合中，内地占83%，香港则占17%，分别为该集团贡献1550万平方呎及310万平方呎的应占楼面面积。

未来六年，嘉里建设预期通过一系列的主要综合用途项目，为投资物业及酒店投资组合增添1100万平方呎的楼面面积，其中包括办公室楼面面积约580万平方呎，零售楼面面积约460万平方呎，以及酒店物业及公寓楼面面积约60万平方呎。

而在其中，增长蓝图的主要贡献城市为上海，当地项目分布浦东及黄浦区，另武汉及杭州亦有项目在建。

投资物业方面，回顾今年上半年，嘉里建设于香港持有涵盖办公室及零售资产的投资物业组合，主要包括综合用途发展项目MegaBox/企业广场5期、嘉里中心，以及以中半山住宅组合为主的出租公寓。

截至2024年6月30日，MegaBox与企业广场5期的出租率分别为89%、81%，去年末为95%、82%。嘉里建设表示，MegaBox出租率下降，主要由于商场两个楼层正进行翻新工程，影响约14%净可出租面积。

此外，香港嘉里中心出租率由去年末的89%降至84%，中半山组合的出租率由93%升至95%。

管理层坦言，当前经济环境下写字楼市场需求疲弱，在供求失衡的情况下，相信未来写字楼市场还是会有一定压力。

数据显示，2024年上半年，嘉里建设内地的写字楼出租率为90%，与上年末持平。但香港市场的写字楼出租率为82%，并较上年末下降2个百分点。

中期业绩公告提及，期内，香港办公室物业按现行市场价格下调每平方呎租金，以维持出租率水平。这也成为香港租金收入减少的原因之一。

不过，首席财务官郑慧善在业绩发布会上解释称，香港写字楼物业仅有约78万呎，其中超五成为嘉里建设自用，也因此，尽管市场疲弱，但于公司整体业绩而言影响轻微。

而导致香港租金收入减少的原因主要由于出租住宅项目Resiglow–Happy Valley转为待售发展物业The Aster，不再录得租金收入。此外，MegaBox的两个楼层及中半山住宅组合的一幢楼宇正进行翻新工程，亦对租金收入造成影响。

据悉，尽管本地消费情绪低落，MegaBox因其定位为本地家庭导向的购物中心，仍取得良好表现。MegaBox收入略降，主要由于若干楼层正关闭以进行翻新。

整体而言，2024年上半年香港投资物业组合于附层公司层面产生收入5.42亿港元，去年同期为5.78亿港元，毛利4.20亿港元，相应毛利率为77%，同比下降3个百分点。出现减幅部分归因于配合现行价格而下调续租租金。

投资物业的合并租金收入（包括联营公司及合营公司的贡献）为5.96亿港元，去年同期为6.40亿港元。

反观内地，2024年上半年，嘉里建设内地投资物业及酒店组合在附属公司层面的收入为27.06亿港元，去年同期为27.71亿港元。

除酒店外，内地投资物业在附属公司层面贡献租金收入18.84亿港元，毛利14.02亿港元，毛利率为74%，同比下降1个百分点。

内地投资物业的合并租金收入（不包括酒店，但计入联营公司及合营公司的贡献）为20.53亿港元，去年同期为20.86亿港元，同比微降。

嘉里建设在内地的投资物业组合整体出租率变化不大。其中，办公室、公寓部分的出租率与上年末相比持平，分别为90%、92%，零售部分的出租率较上年末提升2个百分点至87%。

在内地主要城市的主要综合用途发展项目整体出租率均有轻微波动。上海静安嘉里中心出租率由上年末的98%降至95%，北京嘉里中心出租率由91%降至89%，深圳嘉里建设广场由92%降至89%。

而上海浦东嘉里城、杭州嘉里中心的出租率分别提升1个百分点，至中期末为97%、92%。

尽管经济前景不明朗，嘉里建设的零售分部表现略为改善，客流量及租户销售增加。该公司表示，主要受惠于物业资产的优越地理位置及良好质素，加上为提升资产吸引力而进行资产升级。

但对于下半年市场，管理层在业绩发布会上提及，会比较谨慎。管理层表示，嘉里建设在内地的零售物业，起点也比较低，所以公司计划在未来的数年升级零售产业，也希望能有一个比较合理的增长。

办公室分部仍为嘉里建设投资物业组合的主要收入来源，主要资产保持稳定的出租水平。

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