国庆楼市喜迎“大礼”，新房存量房均可获益，100万元房贷月供能省多少？

作者：郑娜 孙梦凡 张慧敏 陈君君

楼市在国庆节前迎来政策“大礼包”。

中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

与此同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

业内认为，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极作用，有助于持续带动居民消费。

平均降幅约0.5个百分点

“这正是我想要的政策！”听到存量房贷利率下调的消息，身在北京的“有房一族”的梁荔（化名）激动地说。2021年时，梁荔买入了在京的第二套房，房贷利率为LPR+105个点，高达5%。

今年“517新政”取消商业贷款利率下限以来，各地的新发放房贷利率持续下调，据克而瑞调研，目前30个重点城市首套房平均贷款利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约为4%，新增房贷利率与存量房贷利率的利差明显拉大。

潘功胜也表示，在北京、上海、深圳、广州这样的一些大城市，过去房贷利率的加点幅度是比较高的，在“517新政”调整以后，这些城市新发放按揭贷款和存量按揭贷款之间的利差更大。

对此，人民银行指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量放贷利率降至新发放贷款利率附近。

那么，下调幅度能有多大？“我们预计平均下降的幅度大概在0.5个点左右。”潘功胜解释，“之所以说是平均，因为房贷是在不同时期放的，同时不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量放贷利率水平是不一样的，所以我们预测的下降幅度是一个预期的平均数。”

这也就意味着，一线城市的存量房贷利率的下调幅度可能会超过0.5个点。“我老家朋友的房贷款利率只有2出头。”梁荔说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前承担高利率的，主要是在2017-2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民，也包括部分投资客。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而就业正在承受着压力，利率太高，会导致偿还压力大。

利差的持续拉大，也在过去一段时间内引发了居民提前还贷的情况。亿翰智库统计显示，今年上半年，六大行按揭贷款上半年合计减少超3200亿，而2023年全年，这个数据是接近5600亿元，也就是说去年存量房贷利率调整后提前还款的情况并没有减少，这次调整到和新发放贷款一致，预计会在一定程度上缓解该情况。

不过，存量房贷利率具体何时降、如何降，还需要时日落实。潘功胜表示，近期会发布正式文件，“这件事涉及的人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备”。他同时透露，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。

潘功胜表示，下调存量房贷利率有利于进一步降低借款人的房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元左右，有助于促进了扩大消费和投资，也有利于减少提前的还贷行为。

同时，这一新政还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护消费金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康的秩序。

100万元月供能省多少？

根据多家市场机构测算的数据，当前存量房贷平均利率约在4%。央行此前披露的数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%。新发房贷与存量房贷相差大约在50个基点。按此计算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，每月月供大约减少312元，30年大约可以减少利息支出共11万元。

此次为存量房贷利率第二轮下调。去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，央行此前发布的《中国区域金融运行报告（2024）》提到，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

当前，仍有不少贷款人存量房贷利率高位站岗，此次存量房贷利率再度下调，被视为实实在在的利好政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，若考虑到2020年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经下降了95个基点，再叠加此次50个基点，最近4年存量房贷利率下降大概145个基点。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计减少了约870元。

不过，居民早偿率仍处于历史高位。国泰君安宏观研究团队在今年7月发表的一份报告中表示，今年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映出居民提前还贷行为明显增多，6月居民早偿率虽然下降到23.4%，但相较于历史同期表现，仍处于较高水平。

居民提前还贷也使得银行个人住房贷款不断缩水。从央行披露的二季度金融数据来看，截至6月末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。另从42家A股上市银行披露的半年报可以看到，上半年，42家上市银行个人住房贷款余额合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少了3119亿元。

助力释放改善型需求

不只针对存量房贷，本次新政还惠及新购房需求。为更好地支持城乡居民刚性和多样化的改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再分首套房和二套房，将首付比例统一为15%。

潘功胜表示，“517新政”后，首套房的首付比例已降低至15%，当时的二套房是25%，这一次把二者统一为15%。

他强调，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的首付比例下限。“不同城市、地区之间，房地产市场情况有很大的差别，地方政府可以采取差别化安排，在全国底线的基础上确定辖区内的首付比例下限。”同时，商业银行可根据客户风险的状况和意愿，与客户协商确定主体的首付比例水平。

58安居客研究院院长张波分析，本轮对二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。

张波认为，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求，这一新政有助于保障多样化改善需求。

严跃进表示，简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，有望激活改善型或换房的需求。

目前正值房企销售旺季，两项政策“大礼包”将如何影响市场？深圳一房企营销人士对第一财经表示，降低存量房贷利率，以及降低首付比例，能对房地产市场起到提振信心的作用，给房地产销售端释放一些需求。

另有某央企人士也表示，对于之前在房贷利率较高点时买房的人来说，看到这次的政策会有一些激动；对于房企销售端来说，想要买房的人更多情况下并不是受制于首付款，而是对未来房价走势的预期，以及对整个经济环境的认知。

业内认为，降低二套首付比例，在一定程度上也预示着房价当下已经处于底部。张波分析称，一般来说，较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明监管层对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。

严跃进也认为，此次政策有很大一部分涉及到购房领域，尤其是二套房或改善型住房。这对于后续进一步落实房贷政策和降低房贷成本具有积极的作用。从实际过程看，后续购房方面贷款的优惠会更多，也有助于进一步提振住房消费和活跃房地产市场的信心。

值班编辑：苏小