国庆期间上海新房&二手房表现 “冰火两重天”

今年的中秋国庆小长假期间，上海各大售楼处迎来看房大客流。总体来看，新房表现相对突出，而二手房热度则低于市场预期。

与此同时，“认房不认贷”落地一个月，上海新房二手房表现各有千秋，万众期待的放松限购政策迟迟未出台，后续市场能否保持高热度尚存变数。

新房市场整体表现亮眼，市场分化依然存在

在中秋国庆小长假期间，上海第九批次部分新盘启动认购。网上房地产资料显示，共有8个新盘在小长假启动认购活动。

国庆假期开启认购楼盘情况，仅供参考

其中有3盘已经触发积分，多为热门板块项目，两盘位于前滩南区域的改善项目，认购率全部突破250%，还有一盘为嘉定新城核心位置的热门项目，认购组数突破千人。而其余远郊项目认购表现要逊色不少，认购率普遍不及100%，市场分化行情依然存在，其中青浦新城的祥源溪悦认购率不足三成。

综合来看，今年小长假新房市场表现要好于往年。据上海中原地产数据显示，长假期间上海新建商品住房成交面积10.33万平方米，同比去年成交约4万方，涨幅约在158%。从成交前十榜单来看，中高端产品表现较为突出，榜单中仅有一个均价在5万/平以下的楼盘。

数据来源:上海中原地产

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这和政策导向较为一致，“认房不认贷”对置换型买家较为友好，释放此类产品的需求。一般从开局可以预判未来市场发展，虽然政策利好的冲动劲已经过去，但不可否认，政策对需求释放有作用。第九批房源已经公布，为后续成交做足铺垫，已经有10个项目进入认筹状态，并且3个楼盘已经触发积分，说明市场还有潜力可挖。

二手房成交量渐乏力，再陷挂牌多买家少

相比新房市场的热度，今年假期二手房的行情要冷淡不少。有中介机构表示，国企中秋小长假期间，来客、来访较平时双休日出现明显下滑，市场观望情绪加重。

据分析，由于国庆期间出游人数较多，二手房带看及交易的节奏相比新房要缓慢。另一方面，在“认房不认贷”新政落地执行以后，上海二手房挂牌量增加，买家的选择面扩大，但实际来看二手房的客户却不多。

有业内人士分析认为，多地“认房不认贷”政策落地后，利好“卖一买一”购房群体，也导致短期多地二手房挂牌量明显增加。随着政策效应的减弱，情绪指数的波动更加趋于平稳，因此，市场情绪的全面恢复仍需要时间，不是一蹴而就的，后续仍需政策端的加码。

卢文曦则表示，二手房成交并不太理想，这也和当下“卖旧买新”主流一致，价格没有跌到位的情况下，促成交易并不容易。而且目前对于房价上涨预期不足，因此并不急着入市。

另据不完全统计，上海9月二手房成交量约1.53万套，较8月环比上涨约12.65%。链家数据获悉，9月上海二手房的挂牌量接近万套。9月底房地网二手房挂牌量约20.6万套，环比涨幅约7.57%。

上海二手房成交套数，数据仅供参考

中介机构人士认为，二手房以刚需客户为主，在新政落地后，不少购房者“二套变首套”，适当提高了购房预算，“远大新”楼盘吸走了这部分刚需客群。另外，现在政策落地后，房东对于市场的信心也回来了。对于买卖双方而言，则会再次陷入博弈，房源多了买家可选余地更多，会挑性价比更高的房源购买。

结语

综上来看，上海新房市场在政策落地后表现可圈可点，尤其是高端改善型买家，受政策利好影响较为显著。二手房的表现则相对平淡，政策刺激及客户积压带动了短期的交易波动，但后劲略显不足，置换改善的链条还有待打通。

在国庆长假前夕，多个热点城市放开了住房限购，在一线城市中，广州是第一个真正意义上放松限购的城市，9月20日，广州宣布多个非核心区域放开限购，增值税“五改二”。

除了广州之外，深圳、上海等一线城市也推出了部分针对公积金、人才落户、离婚买房等政策的优化措施，不过在限购政策方面，上海依然是按兵不动，多方依然在等待上海版的“楼市松绑”政策。

值得一提的是，上海三批次供地将于10月11日出让，房企的拿地策略又将会释放出什么样的市场信号，同样值得大家期待。