合生创展毛利率达27%维持行业高位水平 境外公开市场债务已清零

在房地产行业仍处在转型调整期的背景下，8月30日，合生创展集团交出了一份稳健发展的2024年中期业绩“成绩单”。

报告期内，合生创展集团总资产达2875.26亿港元，较去年基本持平；营业收入为138.09亿港元；净利润为10.83亿港元；毛利润为37.61亿港元，毛利率为27%左右，居于行业领先水平；现金及银行结余金额超过216亿港元，较上年期末增长41%。每股基本盈利为0.283港元。

在业内人士看来，在地产开发结算收入和毛利率下行的行业现状下，得益于优质的土地储备资源和高端精品战略，合生创展集团毛利率远高于行业不足20%的平均水平。同时，在维持经营正常发展的基础上，通过两年多的努力，公司已累计压降负债超过345亿港元，境外公开市场债务已清零。

“开发+运营”业务经营稳健

毛利率达27%维持行业高位水平

2024年上半年，楼市利好政策频出，但随着“规模竞速”时代渐渐远去，行业回落的销售数据持续考验着房企的盈利能力。增收不增利、毛利率跌至10%低位以及计提各项资产减值准备成为行业共同难题。

不过，在持续波动的市场环境中，合生创展集团的毛利率以27%的水平处在行业前列，甚至远超多家头部房企。这主要得益于两大业务板块经营稳健，一是缦品牌销售去化率较高，品牌溢价能力较强，回笼大量现金；二是商业板块以及轻资产运营业务步入收获期，底层资产质地和运营收益率都相对较高。

2024年上半年，合生创展实现合约销售额为88.5亿人民币，其中缦系产品在集团住宅产品销售的占比为70%。从各区域表现来看，环渤海区占总合约销售的28%，包括缦合北京售出的10亿人民币以及缦云北京销售的7亿人民币；长三角区占总合约销售的52%，其中缦云上海销售38亿人民币，领跑上海总价2500万元以上的高端住宅市场；大湾区占总合约销售的20%，其中缦云广州销售6亿人民币和湖山国际销售约2亿人民币。此外，由合生创展集团代管代建的缦云ONE项目于今年5月开盘，上半年合约销售额已超过20亿人民币。

颇为值得一提的是，截至2024年6月底，合生创展集团地产交楼销售收入约为96.9亿港元，交付建筑面积为43.8万平方米，平均交楼价格为每平方米22122港元，同比上涨了24%。

在业内看来，开发业务交楼价格逆势上涨、销售去化率远高于行业平均水平的背后，合生创展有四大能力值得关注。

一是持续深耕一线城市高端改善性物业开发和运营，地产板块73%的土储和商业板块95%的土储都位于一线城市，高能级城市核心地块项目的保值增值资产属性，为稳住毛利率及现金流收入贡献良多；二是为持续扩大新产品市场影响力，合生创展集团推出“与城市共生计划”，今年更是升级了缦品牌“全屿生态”服务战略，促进品牌溢价能力，将提升高端物业服务力上升至战略层面，以期在满足改善性居住需求赛道上，以产品力与服务力并重模式发展，驱动企业实现内生式增长；三是从我国城镇化发展进程看，找准居民对好房子的新期待，聚焦“满足多样化改善性住房需求”，建设“好房子”以及提供“好服务”发力，已为公司在房地产下半场的竞争中赢得先机“蓄力”。四是合生创展集团已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的多元化业态布局，这种“稳”而“多元”的模式，使其在地产开发之外，各项经营和服务业务也得到了独立成长，为公司的营收和利润贡献了更多力量。

这其中，商业板块业绩尤为突出。合生商业定位为商业生态链价值创造者，迅速拓展版图，商业运营能力逐步提高，已发展轻、重两大管理模式，形成双平台业务格局。

截至2024年6月底，合生商业租金收入约20亿人民币。合生创展商业板块业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、无锡等十余个主流城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人口，超过80%的项目分布在“北上广深”四大一线城市。

从项目运营表现来看，自有核心品牌合生汇商场的销售额及客流均超出市场预期。以北京朝阳合生汇为例，其2024年上半年销售额超35亿人民币，同比增长42%，日均客流同比增长10%，高于热门核心商圈水平。此外，上海五角场合生汇2024上半年年销售额超30亿人民币，同比增长35%。

商业板块运营能力的提升，为合生创展集团带来稳定现金流收入的同时，起到了补充和稳压的作用，也为合生商业进行第三方轻拓战略提供了有力的支撑。

独立第三方商管面积占比超20%

轻资产赛道发展“稳中有进”

当前，行业及市场进入资产价值重估周期，大量的资产盘活及提升效率，矢量资金需要找到适合标的抵御通胀风险，轻资产平台作为专业的运营服务商，市场机会巨大。从未来构建房地产新发展模式而言，加大轻资产业务布局也是重要方向。

相比较而言，合生创展集团于2015年就打造了商业管理轻资产平台——合商科技。从实际落地运营效果看，合商科技的成立，提高了商业专业化管理能力，提升了商业项目价值，同时也给公司带来了可观收入及利润，优化了公司利润结构。

在合生创展集团看来，轻资产是战略转型发展之路，也是公司优化轻重收入和利润结构的必要之举，更是公司穿越市场周期及打造百年老店的必经之路。不论是商业管理、不动产基金还是品牌住宅冠名及销售，都是拓展轻资产布局的发展路径。目前市场正在产出更多这样的机会，但也不必过于着急拓展，要保持“稳中有进”的节奏。

鉴于此，2024年，合生商业轻资产业务再下一城，首进江苏省无锡市，项目位于市中心，区位优势明显。截至2024年06月30日，独立第三方的签约管理面积总计113万平方米，与去年期末相比，上涨4%，占合生商业总管理面积的20%以上。

“北京超极合生汇西区将计划于下半年开业，与东区商业体相结合，打造北京西北部集潮奢珠宝、美妆高化、新能源汽车、餐饮、亲子、潮流空间等多元业态为一体的新概念综合体。”合生创展方面表示，下半年，集团将有更多商业品牌推入市场。

支撑经营性业务多点开花的底座，是稳健的财务盘面。当前，房地产企业能否安全发展的前提，甚至能否顺利完成新旧发展动能的转换，背后的关键要素，都指向处理好债务问题。

一年内到期占比降至28%

境外公开市场债务已清零

根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体债务规模仍处于较高水平。

从2022年开始，在维持经营正常发展的基础上，合生创展集团就已主动有序地压降负债规模。据公司披露，截至20024年7月底，合生创展集团的有息负债规模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降超345亿港元，累计降幅约30%，年均降幅10%左右。

合生创展集团方面表示，考虑7月初偿还的81亿港元后，公司一年内到期债务占比从2023年的43%降到28%；剔除合约负债后的资产负债率指标均与2023年末基本持平，为59%。

对于接下来的偿债安排，合生创展方面表示，目前公司境外公开市场债务已清零。截至2024年中期末，公司公开市场债务仅89亿人民币，下降23%。同时，合生创展集团于7月1日如期兑付朝阳合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公开市场仅有两单CMBS，存量剩余规模为15亿人民币，其均有良好底层资产（上海财富广场、天津国际大厦），且均为单一投资人，基本化解公开市场违约风险。

那么，未来如何保持财务安全？合生创展方面表示，将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，充分发挥资产优势及提高资本运作效率，持续优化债务结构，比如有息债务均对应底层资产，可通过资产的销售和运营实现债务的自循环，保障集团运营的稳定和持续发展，实现较好的财务安全垫。

展望2024年下半年，合生创展集团表示，下半年市场依然会在波动中缓慢恢复，公司会聚焦现金流回款和达成利润目标发力，集团将上下一心，坚定执行“四保方针”，以“保交楼”为首要坚守目标。同时，结合供求关系的新变化以及人民群众对好房子的新期待，去营造好产品和提升好服务。

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