何世昌／房价上涨「缩小贫富差距」　股市却成扩大帮凶

▲房价上涨竟有缩小贫富差距之效，而股市上涨却使贫富差距扩大，背后原因有3。（示意图／记者李毓康摄）

文／馨传不动产智库执行长何世昌

欧洲研究指出，房价上涨竟有缩小贫富差距之效，而股市上涨却使贫富差距扩大。探究背后原因，除了多数人普遍拥有房产、房地产没有内线，房市与股市都可依循「八二法则」，但房市为8成赚钱，股市却是8成赔钱。

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欧洲中央银行（ECB）今年首度发布「分配财富帐户」（DWA）的实验统计数据，DWA提供净财富、总资产和负债数据及其组成部分。其中，家庭按照净财富排名前5的十分位、排名后50%的家庭以及就业和住房状况进行细分。

令人意外的是，统计显示，欧元区房价上涨竟有缩小贫富差距之效，而股市上涨却使贫富差距扩大。

数据显示，近年房屋财富的成长比上市股票价值的成长分布更加均匀，过去5年欧元区国民帐户中家庭净财富显著增长（29%，即约 13.7 兆欧元），同时不平等现象略有减少，部分原因是「占人口 60% 以上的屋主受益于房价上涨」。

在此期间，他们的净财富（每户）增加了 27%，同时占人口40%非屋主的净财富增加了 17%，这主要是由于这段期间观察到的存款增加，唯存款增幅低于房价上涨，因此非屋主净财富增加较少。

▲股市上涨使贫富差距扩大。（示意图／记者李毓康摄）

DWA资料集还包括净财富的吉尼系数、净财富中位数和平均数的资料、底层50%、顶层5%和前1/50家庭持有的净财富分额，以及债务（按家庭净财富十分位数划分的资产比率）。

结果显示，欧元区2016年至2023年第二季度，净财富分配前5%的家庭所持有的净财富份额略有下降，但仍超过43%。同时，净财富中位数增加了约 40%。

简略的说，房价普遍上涨意外让欧元区民众的财富分配较为平均，成为吉尼系数下降的部份原因之一，结果与股市上涨截然不同。

过去国内有很多论者认为「房价上涨造成贫富差距恶化」，但并未提出贴切的佐证数据。从DWA资料来看，真正造成贫富差距扩大的凶手是股票上涨而非房价。

个人认为，房价上涨能缩小贫富差距的原因如下：

一、多数人普遍拥有房产

欧元区多数国家的住宅自有率达6成以上，仅有极少数低于5成，意味着多数民众都拥有自住宅，而房价上涨时便雨露均沾，大部份民众财富都有所增长。反观能买到一支长年稳定上涨的股票，实务上相对困难。

二、房地产没有内线

房地产市场消息面较透明，不像股市充满内线交易疑云，因此多数人买房能够享受到增值利益，但股市若监管机制落实得不够严格，易出现「主力割韭菜」的情况，赢家全拿，输家落寞毕业出场，贫富差距因而加大。

三、房市与股市的「八二法则」

总有人戏谑的说，房市是「八二法则」，8成的人赚钱、2成的人赔钱；股市也是「八二法则」，但却是2成的人赚钱、2成的人赔钱。虽然实情不见得如此，但投资股市获利的难度通常比房市高，所以股市较易造成贫富差距扩大。

总而言之，DWA统计数据给予我们一个全新视野，重新去检视房市、股市上演对贫富差距造成的影响，而不是在毫无数据支持的情况下，便无端臆测并得出「房价上涨是贫富差距恶化的凶手」这种结论。

▲馨传不动产智库执行长何世昌 。（图／何世昌提供）

何世昌小档案学历：淡江大学中文系、世新大学中文研究所经历：中研院士曾永义教授助理、高雄特派记者、《住展杂志》研发长现职：馨传不动产智库执行长

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