回答一些楼市敏感话题
嗨，大家好
又是我，卢俊啊
这个开头就意味着，最近我又好忙啊，这人生感觉怎么就没有不忙的时候
但是生命不息，创作不止啊
最近倒是忙里抽空，和一些朋友聊了聊天，关于楼市后市的判断啊
那我们抓紧时间，赶紧开始吧
各位，关于楼市后市
大家到底看透了没有
哪里是底，什么时候可以起，信心从哪里来，怎么样算反弹，这一轮是终端还是刚刚开始
当这些问题问到各位面前的时候，大家是不是有一些判断
今天不是想和大家说一些特别宏大的命题，也不是想和大家说些别人说过的观点，当然后面的这些论点也不是有非常充足的论据
但是希望在这个混沌的楼市时代，给到一些方向
如果你认可，或许也可以值得为此做点调整
01
很多人都说现在的楼市调控和以前不太一样
但是到底什么不一样
这是最需要回答的一个问题
很多人都觉得经济需要楼市，城市发展需要楼市，为什么关于楼市迟迟不肯放开
包括关于很多暴雷的房企明明牵扯行业上下游，为什么总是没有一揽子政策去解救开发商
一个很重要的原因就是阶段不同
阶段不同
或许也就决定了举措的不同
什么是楼市本身，放在最顶层视角来看，这个行业因为庞大
对外带动经济但是对内积蓄风险的过程
过去为什么可以放开楼市，或者说过去为什么管控楼市一阵子大家一定会等来解绑
一个很明显的理由就是，那时候的行业风险不大，所以可以让泡沫适度增加
以此换来经济发展和城市构建
但是现在这三个因素都已经过了阶段
城市发展过了城镇化阶段，经济在各个城市寻找转型
以及楼市确实积蓄了不少风险，不论是末端的房产还是终端的企业都是如此
所以关于楼市一个主核心逻辑就是：去速度
行业整体的速度要放下来，只有速度慢下来，风险才可控，以及问题才有可能被解决
这也是为什么我们看到开发商如今融资这么难
以及看到这么多利好、信号但迟迟不见彻底性扭转
一个很重要的特性就是所有的政策是用于缓解风险，而不是加快企业周转
这就是本质区别
当然今天这篇文章不是来分析行业的，那么对于普通个体来说，需要感受到一个现实
就是关于房产流通本身速度会降下来
让房产本身速度降下来的方式是什么，其中一个重要表现就是：信息不对称
关于房产本身的数据会变得越来越不对称
这点我想很多人都已经感受到了，关于二手房成交价格越来越难查到，关于楼市的数据大家能看到查到的平台也几乎没有
不透明的表现，就是让大家对于预期尽可能地降低以及拉长整个决策周期
让行业速度变慢，从某种程度上来说也是消化风险的方式
所以二手房赛道现在最需要培养的技能是什么：就是增加自己的判断，以及增加自己的信息来源
二手房市场现在可以说是最没有机会也是最有机会的行当
就是因为整体利差空间不存在决定了行业没有机会，但是信息不透明决定了强势个体有了充足的机会
大概是这么一个逻辑
那最大的透明会给到哪里
毫无疑问就是一手房
现在大家看一手房是不是看得一清二楚
从拿地开始未来的售价都知道，什么时候拍地什么时候拿到预售证，以及造什么产品
关于一手房的信息，恨不得都已经列好一个清单广告而告知了
换句话来说，一手房是当下行业内可以给到速度和流动的赛道，道理当然也是比较简单，因为一手房不存在价格风险
02
第二件事大家需要明白
就是很多时候房地产调控，他的目的不一定是调控房地产
希望大家能够认真理解这句话
楼市的特殊就是息息相关和牵扯的因素众多
如今各项政策的制定，背后权衡的因素除了楼市本身，还有关户籍、城市引导、产业趋势以及社会公平等相关问题
行业越大的城市，越会有这些问题
这也是大家都在呼吁一线楼市调控但是迟迟没有的原因
一线城市的每一步调控都需要非常慎重，而从历史经验判断，每一次的政策颁布外界几乎是不可能提前预知的
所以呼声越高的时候，反而不会是一线城市出台重磅的楼市政策
也希望大家可以看到这个预期
另外更加重要的一点，各位觉得每一次调控的目的是希望大家引起对楼市的重视吗
其实不是
只要拉长时间来看大家就会发现，每一次的调控最核心的目的，是希望大家能够忽视房地产
为什么土地阶段就让你知道未来卖多少钱
为什么要积分模式入围，入围后摇号
二手房要到核验价然后才能够展示，不然就不能展示
所有的一切变得明牌之后，观望人群对于楼市的关注度也就会降低
只有关注的人数降下来才有可能出台各种政策
所以很多时候我们也要试着理解，政策的制定也有一个重要诉求，就是去情绪
什么是去情绪政策
就是一个政策颁布你一下子看不出来到底市场会有什么反应
比如上海针对外来年轻人降低买房社保年限的要求，但是这个政策仅限在临港
这个政策你会觉得利好楼市吗
好像还是要咀嚼消化一下才会有判断
不太能一下反应过来政策会如何
这就是所谓的去情绪化政策
所以对于未来一线城市大家期待的一刀切政策，我个人觉得是不会出台的，各种利好和放松政策也会捆绑上各种前置条件
这些前置条件的本身就是降低市场情绪性围观
越多的围观就会造成一些不可控的因素
所以与其大家关注楼市本身，不如多去关注下那些前置条件
比如政策支持的五大新城、政策支持的落户条件，政策支持的产业转型
关注这些维度，那么你才有可能成为利好政策的受益者
03
所以以上是基本面，那对于一个普通个体而言可以做的是什么
首先最需要做的就是控制安全边界
当下买房的风险控制也上升到比较高的位置，如今购买的房产，需要拥有自己相对熟悉的边界
熟悉地段、熟悉企业、熟悉变现模式
这三种必须要具备其一才可以购买，这样房产才有足够的安全感
熟悉的地段就是买自己看得懂的地方
不再过多地追逐热点
因为热点会透支，要相信自己熟悉看过且能把控的地段，老城胜过新城，时间胜过预期，这一点特别需要记住
当然以上这些还过于抽象，我有一个压箱底的技巧，就是去咀嚼房东或者开发商关于地段的描述
到底是在强调稀缺还是强调唯一
如果他一直反复地和你说这里很稀缺，就说明他很心虚，但是如果能够描述出一些唯一的特质，那么这个地段才是真稀缺
越强势的地段描述也就越简单，你应该不太会在汤臣一品的简介里看到关于轨交配套或者规划的描述
本质上就是这个道理
关于熟悉的企业，本质上就是要看到哪些企业是强壮哪些企业是虚胖
虚胖的企业会做一些不着边际的事情
强壮的企业会想尽办法对客户好对老业主好，这种细枝末节值得大家去回味
而最后关于变现模式
如今房产的持有周期会越来越长，所以对于个体而言必须要知道未来持有空间的运营模式，租金为主还是资产增值为主
如果没有，那么这一次购买必须要能完成家庭生活的改善
这一点从购买的那一刻就要有充足的判断
04
说这么多是想表达什么
回到一个老话：求人不如求己
其实是这样的，对于楼市而言
所有人都在期待政策，大家都在盼望救市，本质上其实是对自己资产的不够自信
或者说确实不太知道自己的房子有没有好过行情
但是必须要明白一个预期，就是买房容易卖房难的时代来了，对于开发商来说如此，对于房东来说也是如此
如果有了这个预期，各位要做的就不是猜大盘什么时候来，而是猜如何跑得比别人快
跑得比别人快，不仅意味着你的资产不死，更能拿到最大的那块利润
差不多这些了，最后一个建议，希望大家少买房，买好房
听上去有点鸡汤，但也真的很真心了
差不多这样吧，我去赶飞机了，大家早安
以上为正文，来自真叫卢俊