基础性制度变革助力高质量发展 房地产业向“新”而行

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。”2024年政府工作报告强调，要加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

《中国经营报》记者注意到，房地产业加快向“新”而行，完善商品房相关基础性制度是重中之重，主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。

正因如此，3月7日，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲在题为《走中国特色金融发展之路 推动金融高质量发展》的发言中指出，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。“这一预售资金保险机制可以实现‘四两拨千斤’的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用3年时间过渡到以现房销售为主。”

“房地产发展既涉及到每个居民的利益，又与社会经济活动关系密切，它影响着国家发展与社会安定。”全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生也表示，在我国房地产市场供求关系已发生显著变化的条件下，应以进促稳，先立后破，形成发展新模式，实现高质量发展。“建议科学制定房地产发展的长期规划，增强发展信心。”

标本兼治化解房地产风险

记者梳理发现，2024年政府工作报告涉及房地产的表述主要出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节，强调“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。

对此，中指研究院分析认为，标本兼治化解房地产风险，仍是2024年防风险重要目标。鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。

“房地产业依然是今年三大‘风险源’之一，防范化解房地产风险的任务依然艰巨，也是各地房地产工作要始终意识到的问题。”易居研究院研究总监严跃进也指出，尤其要注意“标本兼治”的提法，即要求相关工作需做细做实，真正堵住风险源头。相比2023年《政府工作报告》“有效防范化解重大经济金融风险”的表述，当前已把风险防范工作上升到和经济发展同等重要的位置。

从政策落实层面来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资，是支持房企融资的主要方式。2024年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接。

根据住建部通报的最新统计数据，截至2月28日，全国31个省份、276个城市已建立城市融资协调机制，共涉及约6000个房地产项目，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款已超2000亿元。在业内人士看来，加快建立房地产融资协调机制，有利于房企特别是部分民营房企资金流动性得到改善。

“当前，房地产业面临的最突出问题仍然是房企的现金流断裂风险，稳不住房企现金流就很难稳住房地产市场。”在全国政协委员、中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌看来，政策着力点应该放在尽快稳住房企现金流上。

张斌表示，在靠企业自身很难化解当前困境的情况下，外部力量的介入就显得非常重要，开展一些阶段性的救助举措在国际上也有经验可循。“从具体实践来看，政府可以通过收购房企资产、购买债券、引导重组等阶段性举措打破恶性循环，待房地产行业回到正轨后再重新做调整。”

业界呼吁取消商品房预售制度

促进房地产市场平稳健康发展，除了通过支持房企融资等方式来“补缺”外，还需要通过完善商品房基础性制度来“查漏”。

对此，易纲建议设立房地产预售资金保险机制。具体来看，建议由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024—2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用。如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

记者了解到，在今年全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫也提交了《关于取消商品房预售制度的建议》。

“企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。”朱征夫分析认为，如果取消商品房预售制度有四大好处：一是有力保护购房业主的合法权益，二是催生优质房地产开发企业，三是减轻政府监管压力，四是降低系统性金融风险。

“由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足了他们买得放心、住得舒心的刚性和改善性住房需求。同时，预售制度取消将迫使小开发商进行重组整合、充裕自身资金，市场主体将更优质，行业集中度和行业规范性会大大提高。”朱征夫表示。

中指研究院市场研究总监陈文静则指出，2024年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，完善商品房预售制度是其中的重要环节。一方面，现房销售试点是重要方向；另一方面，如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地降低资金监管对企业资金流动性的影响，可能是未来完善预售资金监管制度需要探讨的方向。

此外，2024年政府工作报告强调，实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。

“房地产业的发展与国家政策息息相关，短期的房地产调控政策引发了诸多问题。”秦荣生建议，应科学制定房地产发展的长期规划，增强发展信心。党中央国务院制定未来10年的房地产发展的长期规划，并辅之以金融支持、税收优惠、土地合理配置等配套政策，促进房地产业高质量发展。

构建租房市场“两条腿”发展格局

今年全国两会期间，在支持刚性和改善性住房需求的同时，如何更好解决新市民、青年人等住房问题也成为热议话题。

近日，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中提到，要完善“保障+市场”的住房供应体系，明确“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容”。

“‘租购并举’是当前和未来解决我国新市民、青年人住房难问题的主要方式。”秦荣生认为，应大力扶持专业租赁企业。一方面，鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设，增加租房市场供给；另一方面，加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度，拓宽融资渠道，推动住房租赁REITs的发行。

全国人大代表、天津大学管理与经济学部教授张水波也建议，要形成保租房和机构化长租房“两条腿”共同发展的格局。机构化长租房要逐步成为市场主力，承接并盘活存量住房，通过标准化改造出租，使存量房回归居住属性。“在2030年前，建议提高机构化长租房市场占比，在一线城市占30%以上，在全国整体占15%以上。”

张水波进一步指出，长租机构可通过对市场行情、租金预期、房屋品质溢价等一系列因素进行综合研判，设计一定比例的保底收益并按月向房东支付。此举将避免早前租房市场中“高收低出”的模式弊端和资金链风险，以及出租空置期加长而导致的房东收益损失。

“加快完善住房租赁行业信用评价体系，鼓励长租机构为符合条件的租客免除租房押金。”张水波建议，可由住建部门牵头，构建统一的信用评价指标和信用数据征集办法，建立完善的信用惩戒和激励机制，对信用高的长租机构、金融机构可加大对其住房租赁项目的信贷支持力度。同时，长租机构可与征信机构联合，建立统一的信用信息平台，对达到一定信用分的租客免除租房押金。

此外，秦荣生还建议，应推动在落户、子女教育、医疗卫生等公共配套服务上实现租购同权，从而营造良好的租住环境。

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