南财快评：完善基础性制度，打造房地产新发展模式

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

3月5日，十四届全国人大二次会议在京开幕。今年的政府工作报告在部署2024年经济社会发展总体要求和政策取向时提出，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，统筹新型城镇化和乡村全面振兴，统筹高质量发展和高水平安全，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势,持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

强调房地产防风险

作为关联度高、带动性强的支柱产业，房地产在统筹多维度发展、改革、稳定方面扮演着极其重要的角色。此次报告中，对房地产的表述首先强调的是“稳妥有序处置风险隐患”，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。这一基调延续了2023年底中央经济工作会议有关风险防范的基调。

值得注意的是，此次强调“稳妥有序处置风险隐患”，意味着经历20多年的规模高速扩张之后，行业风险点有所暴露。而风险暴露是新旧模式转换、推陈出新的必经之路。政策需要应对的是将一个一个风险点，特别是房企违约风险有序处置，采取企业自救、债务重组、收并购、破产清算等手段各个击破，避免风险无序蔓延。

报告还提出了“健全风险防控长效机制”，即适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度；完善全口径地方债务监测监管体系，分类推进地方融资平台转型；健全金融监管体制，提高金融风险防控能力。值得注意的是，新模式、基础性制度、管理机制等，都是新提法。

这意味着，当前稳定房地产行业和市场，控制风险蔓延，仅仅靠融资支持、需求端纾困等等可能无法解决问题，必须要转向长效机制，也就是从源头上的模式、制度和机制入手（而不是就问题解决问题）。而这个长效机制、新模式的着眼点，就是报告提出的适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化。也就是，房地产行业和市场发展的基本面改变了。

推动“人、房、地、钱”要素配置和良性循环

首先，在新增人口放缓的形势下，新型城镇化发展趋势，就是已经进入城市的人口对于“市民化”的诉求，主要就是对城市公共服务均等化的诉求，一个突出表现是3亿-4亿的新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房、产权住房的需求。现在以商品房为主的供应模式难以解决这种诉求，也是住房供求错配、市场下行的根源。

因此，必须要从供给侧入手，加大保障性住房建设和供给。基本面的另一个变化就是房地产市场供求关系发生重大变化，即存量住房规模足够大，微观群体对商品房市场的预期转弱，购买能力和积极性有所下降。这种情况下，解决结构性的住房需求、避免产生新的库存，还能做到供需匹配，特别是要搭建新的住房供给制度，必须要完善商品房相关基础性制度。

也就是“人房地钱”要素配置和良性循环。人的因素就是需求摸排、以需定建，摸清楚需求在哪里？需要什么类型的房源；房的因素就根据需求摸查，明确住房发展规划、年度计划对各类住房供应规模、结构和区位的安排，保障性住房供应套数和轮候，建立“配租+配售”的保障体系、“保障+市场”的平衡体系；地的因素就是以人和房的摸排决定供多少土地、供在什么区位，要考虑低成本、职住平衡、配套完善等，最终形成项目清单并决定融资规模。

对于商品房项目融资，要依据项目“白名单”形成的“推送（住建部门）-反馈（金融部门）闭环机制”、贷款“投放-使用-偿还”管理机制，在项目合规化的前提下，资金安全投放、封闭运转，保障各方权益；对于保障性住房项目融资，要建立自下而上的项目申报，符合保障性住房认定的项目形成“清单库”，以清单的形式自上而下落实优惠政策和资金来源。

最终，形成“以人定房”“以房定地”“以地定钱”的“人房地钱”要素配置和良性循环，包含住房发展规划和计划、土地供应和开发、预售和现售、保障性住房配租和配售、融资和资金监管、项目交付和物业管理等基础性制度。当下，必须要告别过去单维度的规模扩展导向下的要素简单循环，转向需求导向、合规导向、供给侧结构性改革导向下的要素良性循环。

因此，这个循环链条上的每一项制度都要完善，以适应新型城镇化、住房供求关系发生重大变化的新形势。打造房地产新模式、长效机制，必须要贯彻“先立后破”“稳中求进”的总基调。出于稳定上下游、稳定就业和消费、稳定地方财政等多方考虑，还要在防风险的同时促进行业和市场稳定和发展，传统的商品房开发和销售模式，要尽量避免快速下行。

稳楼市是稳经济的重点之一

2022年-2023年，行业和市场体量出现下行，当前经济面临的压力一定程度上与商品房体量较快下行有关。因此，稳定商品房市场依旧是2024年经济工作的重点之一。此次报告也提出，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。值得注意的是，“多样化改善性住房需求”是一个新提法，主要是针对当前需求结构的新特征。

房地产供求关系重大变化，居民排浪式涌入商品房市场买房的时代过去了，住房需求转向多样化、个性化、分层次等。多样化的改善型住房需求，既有租房的改善，也有买房的改善。租房的改善，比如新市民、年轻人对于配套完善、职住平衡性强、租金多层次的市场长租房、保障性租赁住房的需求。细分的话，建筑工人、人才群体等不同人群对于“租好房”的需求不同。

买房的改善需求也一样，既有以小换大、以旧换新，也有二套房和多套房改善，也有适老化的改善，比如北京上海推的将中心区老破小委托给长租，购买外围租住全龄友好型住宅，还有因工作调动带来的跨区域人口流动带来的租买改善等等。满足多样性的住房改善需求，既是适应需求端的变化，也倒逼供给侧结构性改革来迎合顺应需求，才能让整个市场全链条循环起来。

最后，报告未提“房住不炒”，一方面基于市场预期较悲观的考虑，强调“房住不炒”会挫伤市场预期；另一方面，当前各地销售数据显示，投资性购房需求已退潮。但值得注意的是，不提并不意味着就可以炒房了，“房住不炒”写入重要文件，是构建新模式的顶层设计。

从政府工作报告对商品房基础性制度、新模式、长效机制的表述来看，落实“房住不炒”，不在于打压行业和市场的“破”，而在于搭建新模式、新制度的“立”，即商品住房和保障性住房“人房地钱”联动。“立”起来了，广大新市民、无房户、人才群体、外来人口等通过新模式解决了体面的、公共服务均等化的、低成本的居住，本身就是“房住不炒”最大的注解。