建院股份冲北交所：抵债房产多为期房 募投土地还未获审批

（原标题：IPO雷达｜建院股份冲北交所：抵债房产多为期房，募投土地还未获审批）

刚刚获得受理的江苏建院营造股份有限公司（下称建院股份），带着年14.16亿元的营业收入，6486.13万元的净利润叩响北交所大门，且2021年至2023年公司也连续进行了股利分配，金额分别为5080万元、5080万元、7112万元。

需要指出的是，随着发展，建院股份的合同资产及应收账款规模日益放大，部分客户出现逾期付款、以房抵债，甚至无法还款的情形，这无疑对公司经营业绩及流动性产生不利影响。

徐忠民、孙洋夫妇合计控制74.7253%股份，为建院股份实际控制人。

地域性强，苏州业务近9成

说明书显示，建院股份成立于1997年3月31日，注册资本10995万元。到了2017年1月4日，建院股份挂牌全国中小企业股转系统，目前属于创新层，主办券商为东吴证券。

建院股份专注于岩土工程领域，主要围绕地基与基础工程，提供涵盖勘察、设计及施工相关的专业化工程服务，已形成岩土工程一体化服务模式，并在复杂地质条件下的深、大基坑工程方面积累了较为丰富的工程经验。同时公司以岩土工程业务为核心拓展业务，布局总承包以及城市更新业务。

目前建院股份取得的主要资质包括：岩土工程勘察、设计、物探测试检测监测甲级、地基基础工程专业承包壹级、建筑工程施工总承包壹级、特种工程(结构补强)专业承包不分等级、建筑装修装饰工程专业承包贰级等。

在地基与基础工程领域，建院股份已承接的代表性项目包括：苏州京隆科技厂房桩基及基坑支护工程、苏州工业园区君奥医院基坑支护工程、苏州桐力光电股份有限公司桩基及基坑支护工程、苏州中海超塔基坑支护、土石方及基坑降水工程、苏州工业园区中环广场基坑支护工程等。

在岩土工程勘察、设计方面，已承接的关代表性项目有：苏州中环广场勘察及基坑支护设计项目、苏州信诺维医药科技股份有限公司勘察、基坑设计项目、杏联药业(苏州)有限公司勘察项目、矽品科技(苏州)有限公司勘察及基坑支护设计项目、南京大学苏州校区项目基坑支护设计项目等。

至于总承包项目，建院股份承接过京隆科技(苏州)有限公司、德国SEW-传动设备公司、苏州星诺奇精密制造有限公司、灵均先进材料(苏州)有限公司、苏州桐力光电股份有限公司、杏联药业(苏州)有限公司、苏州信诺维医药科技股份有限公司等科技型企业的投资新建项目。城市更新业务则承接过世纪互联科技发展(苏州)有限公司大数据产业园加固工程、德国SEW-传动设备公司建筑结构加固工程、江苏凯伦建材股份有限公司办公楼改造加固项目、常熟纳微生物科技有限公司新增设备基础工程、苏州钮家巷改造提升工程等。

不过界面新闻注意到，建院股份所承接的工程，大部分都地处苏州市。数据显示，报告期内，公司源于苏州地区的业务收入占比分别为76.02%、66.88%及89.46%，占比较高。

建院股份解释，不同地区的地层地质情况差别较大且具有不同的特点，地质情况对岩土工程企业的技术水平提出了较大挑战；公司技术实力获得其他区域客户认可、建立品牌知名度需要积累足够的项目经验。建院股份并表示，公司业务主要集中在华东区域的特征短期内可能仍将存在。

以房抵债多为期房

从目前看，建院股份的合同资产和应收账款规模较大，报告期各期末，二者合计占同期总资产的比例分别为77.87%、81.20%及78.61%，占同期流动资产的比例分别为82.44%、87.72%及84.65%。

建院股份解释，公司地基与基础工程项目从工程完工，至验收合格、竣工结算周期一般为1-2年，总承包项目时间更长，受工程变更、履行审批程序耗时长等原因影响，存在不能按照合同约定验收、竣工结算滞后、结算周期延迟的情况，因此形成较大规模合同资产和应收账款。

建院股份表示，公司已按照会计准则的要求制定了稳健的坏账准备计提政策，并建立了相应的制度加强合同管理和工程款的回收管理。报告期内，公司主要客户信用及回款情况良好，但部分客户仍然存在逾期付款、以房抵债、无法还款等情形。如果未来公司应收账款管理不当或客户财务经营状况恶化，出现未能及时收回或无法收回的情况，将对公司的经营业绩及流动性产生不利影响。

这其中，值得一提的是以房抵债。

据悉，建院股份存在客户以房产冲抵应付工程款的情况，报告期内合计抵债金额6504.90万元。虽然公司会对抵债房产积极办理网签备案或相关房产登记手续，但由于抵债房产多为期房，报告期末尚有4190.83万元房产未办理网签。

鉴于此，建院股份在说明书中还进行了风险提示称，如相关房产因开发商资金紧张或债务问题导致楼盘烂尾、被列为开发商破产财产及被其他具有优先受偿权的债权人申请法院查封的情形，将会导致公司的物权期待权无法实现。如发生前述情况，虽然公司可以继续申诉或诉至法院，但仍存在无法全额受偿的风险。同时，对于公司已办理网签或取得产证的房产，因限售政策等因素存在未及时出售的情况，公司将承担房地产行业价格波动引起的资产减值风险。

数据显示，2023年建院股份的应收账款规模4.82亿元，应收账款周转率1.14次，按照欠款方归集来看，2023年的第一大应收账款方为中国建筑（包含其下属公司），金额4949.4万元。

此次，建院股份打算募资2.68亿元，其中8000万元投入到“总部运营中心建设项目”，6382.5万元投入到“设备服务能力升级项目”，有6457.12万元投入到“研发中心建设项目”，另外“偿还银行贷款”和“补充流动资金”分别投入3000万元，后两者合计6000万元尚不及2023年的分红。

按照建院股份的说法，“总部运营中心建设项目”计划新建总部大楼，并购进先进的设计及办公软硬件；“研发中心建设项目”则是根据研发需求购进先进的研发、检测设备及软件系统。建院股份规划两个项目建设工期预计为24个月。

不过值得一提的是，“总部运营中心建设项目”、“研发中心建设项目”的拟实施地点为公司新购置土地。目前该土地已取得《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》(苏国土2024-WG-4号)，后续仍需要进一步进行项目建设审批备案、环境影响评价等流程。也就是说，募投项目使用土地审批仍未落地。建院股份称，如果公司募投项目的相关备案、环评流程不能及时顺利完成，将会影响公司募投项目的顺利实施。