“谨慎”的招商蛇口开始加速拿地
观点网 10月30日，招商蛇口发布了三季度报告。
报告显示，招商蛇口前三季度实现营收约780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润约为26.01亿元，同比下降31.0%；扣除非经常性损益后的净利润约为16.80亿元，同比下降43.32%。
从报告披露的数据来看，招商蛇口净利润下降主要原因是营业成本上升，本报告期内录得规模约为702.47亿元，同比上升13.32%，净增长规模约为82.59亿元。
第三季度，招商蛇口实现营业收入约267.37亿元，同比增长9.64%，占前三季度总收入比例的34.27%；期内归母净利润约为11.83亿元，同比下降26.78%，占比约为45.50%；扣非后净利润为2.82亿元，同比下降82.08%，占比约16.76%。
业绩的下滑，与行业整体环境也有关。
据观点指数发布的“2024年1-9月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-9月，前100房企实现累计权益销售19378.11亿，同比下降约37.54%，降幅扩大约0.7个百分点。
9月单月，百强房企实现权益销售额为1542.87亿元，环比下降近28%，同比下降44.54%。今年“金九”的成色明显不足。
由于整体市场表现弱于去年，早在今年3月业绩会上，招商蛇口方面就曾表示，对于今年的销售额能否达到去年水平，公司抱持的是一种谨慎乐观态度。
根据报告，今年前三季度，招商蛇口累计实现签约销售面积为642.44万平方米，同比下降约29.99%；累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比下降约35.85%。
第三季度，签约销售面积203.73万平方米，占1-9月总销售额比例为31.71%；期内对应销售金额为442.19亿元，占比30.46%。分月份来看，7-9月分别实现签约销售面积76.85万平方米、57.4万平方米、69.48万平方米，对应销售金额158.57亿元、140.04亿元、143.58亿元。
从权益销售金额来看，招商蛇口以1001.5亿元的销售额排在第五。前面四家房企为“保中华万”，分别录得权益销售金额1908亿元、1848.84亿元、1197.8亿元、1173.2亿元。
这个排名，刚好达成了公司定下的五强目标。只不过，招商局集团为招商蛇口定下的目标并没有这么简单，不仅要求在销售金额上达到相关名次，还要在质量、效率、利润等方面进入前五强。也就是全方位的五强，而不是单一指标的五强。
为了实现全方位的五强，招商蛇口做出了众多调整，比如在去年下半年便开始酝酿的业务区域结构调整，在今年初完成将七大区域公司合并为五个区域公司，同时将城市公司合并至22个。
开发业务投资区域方面，招商蛇口曾指出今年将执行3.0版本，大投资框架仍是核心30城，但进一步聚焦核心10城。只是该公司并未透露10城名单，从今年拿地情况来看，上海是重仓之地。
据统计，招商蛇口上半年累计斥资99.97亿元获取了7个新项目，分别来自上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚，公司在高能级核心城市土储数量进一步提升约54万平方米的权益计容建筑面积。
上半年招商蛇口的表现确实比较谨慎，也符合当初业绩会上说的“宁可错过，不能错拿”。但在进入下半年后，招商蛇口拿地动作明显有所增长。
第三季度，招商蛇口一共参与拿了7宗地块，已经与上半年持平，对应土地面积合计24.78万平方米，计容建筑面积约59.84万平方米，支付的价款约为108.73亿元。
七宗地块中的三宗在上海，此外在广州、郑州、杭州、西安各一宗。
招商蛇口第三季度扩储情况，数据来源：企业公告、观点指数整理
前三季度，招商蛇口累计斥资208.7亿元在九个城市新拓了14个项目，而“第十城”是在10月份出现的。10月23日，招商蛇口以近10亿元价格在北京通州梨园镇竞得了一宗宅地，地块占地面积约1.60万平方米，建筑规模约3.47万平方米。
开发业务上，招商蛇口采取的策略是“以销定投”，资产运营业务则采用的是“已退定投”，包括积极拓展保租房并申请保租房REITs。
今年8月16日，招商蛇口与武汉安家保障性住房有限公司合作，成功将位于武汉汉阳区的招商蛇口愉樾3栋2号楼写字楼项目改造成保租房。
同月，招商基金蛇口租赁住房REIT在8月30日获证监会准予注册批复，并在10月23日正式在深交所上市。
很明显，招商蛇口正在积极追寻打通“投融建管退”全生命周期发展模式与投融资机制，并已取得一定成效。
财务数据方面，截至9月30日，招商蛇口货币资金规模约858.42亿元，占总资产比例约9.34%。短期借款约为40.81亿元，一年内到期的非流动负债规模为373.21亿元。短期内资金压力不大。
在9月5日，招商蛇口还成功发行了24蛇口03”、24蛇口04”两品种公司债，规模合计40亿元，公司资金库得到进一步补充。
此外，招商蛇口还获得了一笔7亿元的“股票回购贷款”。
10月20日，招商蛇口与招商银行深圳分行签署了一份合作协议，并获得贷款承诺函。招商银行深圳分行将为招商蛇口提供不超过7.02亿元贷款额度，用于公司的股票回购项目。此消息一出，公司股价次日收涨3.26%。
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