聊聊「新房改」，冯仑：市场归市场，保障归保障

1

问：

有媒体报道称，目前，国务院保障房14号文即《关于规划建设保障性住房的指导意见》已经传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。文件提到的「新一轮房改」信息颇受市场关注。您觉得这份意见将给中国房地产市场带来什么改变？

冯叔：

这份文件被视为构建未来住房制度的指导性文件。我觉得，文件对市场发展中的一些变化描述越来越清晰了，未来我们的住房制度可能越来越接近于新加坡的双轨制度。

也就是说，此文件的发布以及接下来的变化将对政府在住房保障的责任和保障范围方面产生影响。

同时，住房保障的重点，保障的方式越来越清晰明确，边界也清晰，以区别于市场部分。就像新加坡一样，市场住房完全让市场来决定，保障住房由政府指导意见和相应的体制来提供保障。

过去，我们市场和保障之间的边界有些模糊不清，有时候我们甚至让市场来起保障作用。另一方面，我们又担心保障对市场产生不利影响。所以，多年来，住宅开发销售市场存在一些政策信号不够清晰的问题。

最近一段时间，大家越来越意识到必须明确界定保障和市场的角色，就像新加坡一样，保障由政府负责，市场则完全依靠供需结构来进行调整，通过产品竞争和提供优质的服务，来推动市场的进步。

总之，保障性住房是解决中低收入住房困难家庭的基本的生存发展条件的问题，市场住房是来推动或者满足一些中高收入家庭住房需求，或者是一些特殊个性化住房需求。

我认为，这个文件出来以后，保障房的供应占比会扩大。过去，保障部分可能占总住宅供应的20%到30%，未来这一比例将逐渐扩大，有可能会达到50%，甚至60%以上，而市场供应的比例则可能在30%到40%之间。在新加坡，市场供应占比20%，保障部分占比80%。我觉得未来我们的住房体制将朝着新加坡的方向发展。

2

问：

11月6日，万科通过线上会议的方式，统一与金融机构交流经营情况及近期二级市场债券价格波动事宜。会议现场，深圳市国资委表示，万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。深圳国资委将坚定与万科站在一起，已准备好丰富「工具箱」给予支持，如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。冯叔，您怎么看深圳国资委力挺万科，万科会爆雷吗？

冯叔：

我觉得这是一个非常积极的信息，也表明深圳国资委对万科的信心。

我一直认为万科的发展具有两个特点。首先，在专业化方面做得很好，专注于住宅领域，特别是大众住宅，这是其三四十年来持续聚焦的核心业务。万科在专业方面做得非常出色。

其次，公司发展的均好性很好。从公司治理、业务增长、员工培训以及客户服务等方面来看，都表现得很优秀，财务稳健性也很好。万科经过近40年的发展历程，在各个周期中都表现出稳健性，并成功应对了各种挑战。

最近市场对于万科的敏感解读起源于境外美元债价格的下跌。但是我对万科的发展仍然非常有信心。我们看到他们发布的公告，包括现金流情况和未来债务偿还的节奏以及风险控制。我认为这些方面都没有问题。

而且，在房地产后开发时代，万科已经找到了第二增长曲线。比如在服务领域，公寓、物业管理等，都取得了良好的增长。此外，他们在相关领域的投资，比如冷链和物流，也取得了出色的业绩。

所以，我对万科一如既往地充满信心，相信他们能够在未来的10年、20年里持续健康发展。

近期，中央政府关于房地产后续发展的政策已经非常全面和明确，市场已经触底并正在进行结构性调整，逐渐回升。在这样的情况下，我相信万科的发展不会有问题。

主编｜王滔编审｜陈润江顾问｜王淑琪