楼市崩盘背后的金融逻辑

最近,整个韩国和越南房地产行业越来越魔幻了。

我说的是,世界房地产。

继韩国楼市崩盘,房价连跌11个月之后,越南也陷入了烂尾危机:

曾经的造富神话,瞬间沦为炒房客坟场。

以前是开发商们喊着“你不买有的是人买”,现在是年轻人们反过来喊“你不买,我不买,明天还能降300”。

怎么说呢,有一种看爽文男主逆袭的感觉。

关于韩国的全租房导致地产崩盘的事情,大家都已经聊过很多了,今天我们稍微聊点不一样的。

韩国楼市这一次的崩塌,非常具有典型性,很多人甚至把它戏称为韩版“次贷危机”:

实际上,它和当年的次贷危机,既有差别,又有共性,今天,我们就来聊聊:

房价下跌的逻辑链条到底是怎么形成的?

1

任何一个房地产市场,在崩溃之前,首先会有一个非常重要的准备工作:

房价上涨的共识破灭。

一直以来,一线房地产都是很多人心中的信仰。

当上涨还是市场共识的时候,泡沫就还能继续吹。

之前,币圈某大佬笑来同志讲过一句话,叫做:傻逼的共识也是共识。‍‍

这句话比较难听,但它至少反映了一件事儿:

共识是信心的基础,而信心是黄金——真金白银那种。

早先房价飞涨的时候,大家都说从租售比看,从房价收入比看,从负债率看,怎么看房地产市场都不理性。

但你会发现,其实无论我们讲这个市场多么畸形,房子本身有多大的问题。

只要上涨的期望还在,房价就会一直上涨。

只要房价还会上涨,那么房子的一切问题,就不是问题。

哪怕是几百万买个十几平的学区老破小,只要孩子上完学,再涨个一百万卖掉。

你跟我说,它冬冷夏热转不开身,蹲坑夏天苍蝇多?

抱歉,who care?

这是投资品的逻辑,只要还能涨,所有的缺点都不是缺点。

尤其前几年全球房地产市场火热的时候,“首尔房价一定涨”的共识是相当深入人心的。

它的涨幅有多夸张呢?

过去五年韩国房价整体涨了近80%,而首尔光2020年到2021年就涨了近50%。

一套房子,放一个月净涨200万元人民币那都是真实发生过的事情。

巅峰时期,首尔核心区的房价一路狂飙到了每平20万元人民币。

放在全球,那也可以保二争一了。

韩国人民第一次走在了世界的前列腺上。

烈火烹油之下,催生了无数的造富“神话”。

按这样的套路发展下去,韩国用首尔的房地产买下整个美国,甚至左脚踩右脚直接登月,都不成问题。

比较巧的是,当年日本人民也是这么想的:东京只会热,不会跌。

80年代无数拿神户牛肉打牙祭,法国红酒当水喝的日本老哥更是放下豪言:

拼搏百天,买下阿美莉卡。

结果大家也都看到了,不久后,日本迎来了失落的三十年。

当然,造成这一切的原因实际要复杂多了,远不止是房价的事情,以后有机会我们可以单独出一期内容讲解,但它们的底层逻辑是类似的。

回到韩国:

大部分普通人获取信息其实是相对滞后的。

一开始部分房价下跌的时候,大家还没多少感觉,直到“全租房”暴雷,市面上抛售的房子越来越多。

大家冷静下来发现,房价必涨的逻辑似乎有待商榷了。

于是,很多人的心态开始发生一些微妙的变化:

从认为韩国首都圈房价必涨,到退一步认为首尔房价必涨,再到首尔江南区必涨。

大致相当于:

从认为一线房地产必涨,到只认为一线房地产的核心区必涨,再到核心区的核心区、黄金SSSR区必涨......

心理预期一降再降。

降到最后,连核心区域的房价都开始暴跌了。

这个时候,“首尔房价一定涨”的共识其实已经垮塌了,反而是下跌的共识开始形成。

大家都在等楼市的烟花什么时候能炸得更绚烂一些。

眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。

利好出尽就是利空,市场掉头的酝酿,背后一定是另一种普遍共识的形成。

2

但是,共识是不会无缘无故形成的,在共识之前需要有一条“引线”。

也就是,一个传导机制。

一个市场的雪崩,首先要积累足够的势能,要有又厚又重的雪堆在山头。

然后就需要等待那条“引线”

可能是一声呐喊,一块意外的石子,一小块雪地的融化,也就是那只“黑天鹅”的出现。

引爆这次韩国房地产雪崩的那只“黑天鹅”就是“全租房”(也叫传贳房)。

给还不了解的朋友简单科普下:

所谓的全租房,也就是租客不需要付房租,只需要给到房价50%-80%的押金(水电等另算),两三年到期后房东全数奉还。

四舍五入等于白住。

而且这个模式还有一个特别的地方在于,租客可以向银行申请全租房贷款,然后每月只需要付出一笔很少的利息(比正常月租少多了)。

很多人一看,这全租房的利息比正常付月租便宜多了,于是,越来越多租客都投入了全租房的怀抱。

这么一来,租客租到了房,银行拿到了利息,而房东也能拿着这笔钱出去投资,拿钱生钱。

似乎就是个“三赢”的局面,前景一片大好。

但,怎么可能呢?

当年的次贷危机早就给我们演示过了,把房地产“金融化”,也就意味着把最大的那颗地雷装上了引线。

而全租房的问题,就出在房东这一环。

一开始,大家都坚信房价一定会涨,所以各种“闭眼入”,房地产市场越炒越热。

于是,很多房东疯狂加杠杆,拿着租客的押金不断买房,然后继续租出去,继续买房,无限套娃。

炒一两百套都是小意思,上千套才算得上个角儿。

每个人都幻想成为这场资本游戏里的赢家,早日出任白富美,迎娶CEO。

如果房子一直有人租,房价一直往上涨,一直有人接盘的话,那一切都好。

问题是,这两年美联储不断加息,为了避免资金外流,韩国也只能跟着加息。

这个时候,很多租客发现,全租房的贷款利息越来越高,甚至比正常的月租金还高。

自然而然的,大家都开始抛弃全租房,改月付房租了。

于是,这个击鼓传花的金融游戏开始崩盘:

很多全租房的房子租不出去,房东拿不到钱,资金链断裂,还不上押金,他们只能把手头部分房子抛售出去回血。

市面上的空置房产越来越多,房价下跌。

这一下跌,很多原本想买房的人又开始观望了。

于是,这场金融雪崩开始一层一层涌动起来。

到了最后,部分房东实在还不上押金,只能选择原地蒸发。

而成千上万的租客,还欠着银行贷款不知所措......

整个传导链条,彻底崩塌了。

3

当年美国的次贷危机也是类似的逻辑,同样也是把地产过度“金融化”。

只不过,这次的罪魁祸首不是房东,而是躲在幕后的金融机构——

银行提供贷款,再把这些贷款的“借条”打包卖出去,而后头的金融机构则把“购房贷款”包装成了理财产品,再卖给全世界的理财客户。

恰逢美联储为了刺激经济,疯狂放水,于是很多银行为了多赚钱,睁一只眼闭一只眼,违规拉人头,甚至给流浪汉批贷款。

你敢买,我就敢贷。

结果给很多信用不好的人,发放了很多“次级贷款”。

但金融机构也不傻,当时他们想的是,就算借款人没法偿还贷款,还可以拿抵押的房屋来还。

而且,这些次级贷款,早已经被包装成理财产品销售出去了,就算炸了,也是大家一起死,风险早就通过金融系统被大范围扩散出去了。

于是,印钞机疯狂运转,房地产就虚假繁荣起来了,巨大的泡沫通过金融系统变成一个关乎所有人的,巨大的系统性风险。

这就是08年那场把全世界都拉入漩涡的“次贷危机”。

还是那句话,房地产“繁荣”的前提是:借款人都能还上贷款,并且房价能够一直往上涨。

问题是,早期那批信用评级不好的人,有相当一部分已经还不起贷款,然后房产被没收了。

于是,同样是市面上的空置房产越来越多,房价下跌。

很多刚买房的人突然发现,房子不值钱了。

而他们需要付的贷款比房价还高一大截。

跌5%你还能说“是技术性调整”,跌个50%谁看了都慌。

于是很多人果断违约,房子也不要了,银行你爱咋地咋地。

第二批房子流入市场,房价继续下跌,陷入恶性循环......

于是,这场金融游戏,彻底玩不下去了。

回看这两次危机,你会发现:

地产本身流动性小,如果没有金融工具的传导和放大,很难裹挟天量的普通人进来,演化成灾难级的系统性危机,但是总有部分尝过甜头的人,想尽一切办法为它装上“金融化”的引信。

把这个击鼓传花的多米诺阵列搭建起来。

本来应该承担风险的人,一边加杠杆不断获利,一边通过金融系统,把层层包装的烂账和风险,转移到无数的普通人身上,让它变成一个需要全社会买单的巨雷。

最后留下一地狼藉。

但是,古尔丹,代价是什么呢?