上海豪宅热销背后的市场底层逻辑
滨江凯旋门外景 吴若凡/摄影
吴若凡 中房报记者 樊永锋 上海报道
豪宅市场的强劲行情正成为上海楼市的焦点，吸引着无数投资者的目光。
2024年3月28日，位于上海市中心原卢湾区的中海·顺昌玖里盛大开盘，单日销售金额高达196.5亿元，这一数字不仅刷新了中国历史纪录，更给全国正在筑底的房地产市场带来了积极的信号。
4月9日，上海陆家嘴板块滨江凯旋门项目触发积分摇号，均价17.28万元/平方米，套均总价超4000万元，212套房源，1060组认购，认购率达到504%。
豪宅市场的繁荣似乎给市场的回稳向好，注入了强大的动力。
中房报记者注意到，豪宅市场的喧嚣背后，新房市场面临着严峻的分化，内环高端住宅的集中供应吸引了大量购房者；与市区豪宅形成鲜明对比的便是，中各板块一落千丈，去年底以来，上海陆续推出多项刺激措施，但成交量尚未明显改善，市场信心恢复需要时间。仍有大量刚性需求购房者在等待更为优惠的政策出台。
不可复制的地段，稀缺资源的产品依然受到购房者的青睐。
建设中的顺昌玖里 吴若凡/摄影
豪宅市场走出独立行情
如今的上海楼市，豪宅成市场角逐的主战场。
3月28日，位于黄浦区新天地的豪宅项目中海·顺昌玖里揽金196.53亿元，刷新中国单盘销售金额纪录，项目推盘吸引了736组家庭前来认购，开盘当天仅剩几套尾房。
将此与2023年的房企全国销售排行榜进行对比，可以发现中海·顺昌玖里单日的销售额相当于排名70强房企的全年销量额。
4月9日，位于浦东陆家嘴板块的滨江凯旋门项目积分入围线出炉，113.04分创下上海积分制摇号以来的第3高。
作为今年第3批次新房在认购率最高的项目，滨江凯旋门的212套房源吸引了1000组家庭前来认购，认购率超50%。同时，买家除了需保证上海名下无房产外，还需要提供253个月的社保缴费证明以及过去五年中未购得过住房的记录。
4月14日，据公开消息，上海徐汇滨江的“置地·启元”项目启动认购，建筑面积约258-548平方米的房源，均价约17.8万元/平方米。
此次，置地·启元的认购金设定为555万元，而冻资要求提供首套1100万元、二套2200万元、全款客户4945万元的存款证明。据已发布的认购信息来看，对认购者的资金审核极为苛刻，甚至需要进行“资金穿透”，给投资投机者设置了重重障碍。
当繁华落幕，我们不难发现，豪宅热销的内在驱动力在于投资者对资产保值的需求，。
易居中国首席执行官兼执行董事丁祖昱表示，相对于普通住宅，豪宅项目具有种供需关系的不平衡的特点，使得豪宅项目在市场上具有较高的稀缺性，从而保持了较高的售价和稳定的投资回报。
此外，高端住宅有赖于周围二手房价格的支撑。
以中海·顺昌玖里为例，周边二手房如翠湖天地5期最新成交均价为25万元/平方米，中海·建国里成交单价19万元/平方米。由于17.2万元/平方米的开盘均价与周边二手房普遍存在4万-5万元/平方米价格差，在“买到即赚到”的心理下，重现“抢房现象”。
安居客房产研究院院长张波告诉中房报记者，高净值投资者对于新房品质和地段要求极高，旨在寻求一二线城市的核心资产。
在豪宅市场的推动下，今年第一季度上海新房成交均价攀升至每平方米7.7万元，而去年同期仅为每平方米6.67万元。
分析人士表示，去年5月的“云锦东方”事件引发上海对豪宅项目上市的短暂限制。自今年第二季度起，豪宅将扎堆入市。
一季度刚过，就已经推出4批次新房，前三批次目前已经供应了900余套3000万以上的新房，而4月的第4批新房，共计推出近800套3000万元以上的新房。
此前，位于虹口区的风貌别墅项目弘安里，总价6000万元起步，目前还有部分房源在售；位于杨浦滨江板块的翠湖滨江项目，总价3000万元起步。
4月10日，位于上海黄浦区董家渡板块的融创·外滩壹号院项目开启认筹，均价都是16.8万元/平方米，最小户型218平方米。今年下半年，黄浦区中心位置的翠湖天地6期也将入市。
豪宅产品扎堆入市，市场需求的增长速度或无法跟上供应的节奏。
一方面，随着高净值人群数量的增加，豪宅项目的供应量也在不断增加，无形之间加剧了项目间的竞争，豪宅市场面临供过于求的风险。另一方面，随着政策调控的加强和市场环境的变化，投资者的投资热情可能会受到影响，从而影响豪宅市场的表现。
目前，上海的高价新盘限价机制正在逐步打开，张波表示，接下来，让新房回归市场逻辑是趋势。
前述分析人士预测，接下来4批次推出的豪宅项目不太可能出现“开盘即售罄”的情况。多名上海豪宅中介人员向记者表示，目前即将入市4批次豪宅项目，部分已经出现蓄客不足，甚至启动分销的情况。
数据显示，上海能承受3000万~5000万元以上豪宅的购房人群每年保持在1000组左右，截止到4批次新房，市面上已经推出了近2000套3000万元以上的豪宅项目。
有业内人士给出了不同的看法，未来豪宅购买潜力不足的担忧其实并不存在，单一项目或将独树一帜，优良地段与优质产品是保证项目持续性的关键。
张波表示，豪宅市场的可持续性主要取决于板块和价格因素。如果顺昌玖里、滨江凯旋门这类优质楼盘可以源源不断地供应到市场，市场形势就有望保持良好势头。
二手房小区 吴若凡/摄影
新房市场呈现两极分化
与豪宅市场的火热相比，新房市场面临着去化压力。一方面，核心地段的优质新盘备受追捧，房价不断上涨；另一方面，偏远地区的新盘则面临销售困境。
从开盘认购情况来看，依旧是冷热不均，上海远郊区域尤其是五大新城的新房项目，销售情况并不明朗，以外环外为例，绝大多数楼盘销售遭遇困境，仅在3月就有7个楼盘因认购人数少而取消摇号。
某品牌房企位于上海一郊区项目的营销负责人向记者表示，他们的项目区位一般，加上目标客群的购买力较弱，一周去化仅有3~4套。
之所以出现这样的分化情况，前述业内人士表示，去年底开始上海接连出台多项刺激性政策，从成交量来看，暂时还没有发挥效果，市场信心恢复尚需时日。
前述营销负责人向记者表示，早期出台的刺激政策仅维持1周左右热度，仅短暂释放市场积压的部分需求。
记者在走访中了解到的情况也印证了他的说法，位于青浦远郊的某新盘，3月30日开盘当日推出160套房源，在渠道和优惠的加持下，仅收到约20组意向认购，认购率为13%。
自去年4季度开始，上海市场步入分化期，部分总价在500万~600万元之间的郊区项目陷入了集体“尴尬期”。
同策咨询研究总监宋红卫告诉记者，从目前的成交规模来看，购房者的预期的没有明显改善。这一价位段的房源针对“首改”人群，但在经济下行、收入预期不明朗等因素的影响，这部分人群依旧处在观望期。
此外，新房供应量激增也是楼市低迷的一大原因，7批次新盘的密集供应，让原本的供求平衡被打破，也使购房者有了挑选的空间，一些弱势新盘在业绩压力之下，选择分销加快回款，马太效应初显。
宋红卫表示，郊区楼市如今处于筑底阶段，后续是否反弹，还是持续筑底，一方面取决于后续政策走向，更重要的是大环境是否有变化。
不过，仍有少数外环外板块内楼盘还保持着热度，如浦东唐镇的安高申宸院，451套1098组认筹，该盘入市3次均出现千人摇号。嘉定新城的理想之地热度也较高，3月28日开盘认筹率达到325%。
根据上海链家提供的数据显示，2024年1~3月上海新房成交10503套，同比减少54%，成交金额993亿，同比减少40%。其中，3月成交5370套，虽然环比大增299%，但同比仍然减少41%。
前述营销负责人直言，在此背景下，除了给予购房人在延长首付账期外，便是在项目产品上做加法。
实际上，市场上各类项目均倾向于专注于产品质量提升，比如最近销售情况不错的宝山南大华润项目及金茂府等项目便是如此。
相比之下，拥有区位优势、价格优势的产品依然受到购房者的青睐。
张波表示，内环内高端住宅的集中供应吸引了大量购房者，各项目的认购和去化情况良好，接下来，优质的板块持续受到关注，同样的价格之下，购房者会选择确定性更强的板块。
宋红卫告诉记者，目前，新房供应量新高碰上二手房市场萎靡导致上海楼市整体仍然均处于低位运行。
二手房小区 吴若凡/摄影
一二手房倒挂逐渐缩小 入市需谨慎
另一方面，新房的密集供应，也对二手房价格体系造成了冲击。高端住宅的二手成交比例在缩减，客群被“豪宅打新”明显分流了，一些曾经备受追捧的“倒挂盘”，如今面临着一二手价差逐步缩小，甚至出现“正挂”的局面。
前述营销负责人向记者表示，原先人们热衷于“打新”，主要原因在于一二手房之间的“倒挂差”。2020年之后，二手房经历了一波大幅上涨，加上“积分摇号”制度，市场上“打新” 氛围浓郁，带动了购房者的情绪。
如今，二手房成交量下跌带动价格波动，上海房地产市场的“倒挂”格局正在发生悄然的变化。
“倒挂消失”首先来自上海的外围板块。
以青浦区大虹桥区域的徐泾板块为例，2022年“倒挂”红盘蟠龙天地，新房开盘价格每平方米6.87万元，当时周边二手成交均价达到9万元/平方米，倒挂率约31%。
最近，蟠龙天地的一套98平米的三房，成交均价已达到约7.3万元/平方米，这个价格已接近当初购买时的成本。
万科·天空之城，2022年万科·天空之城五期的开盘均价为5.86万元/平方米，当时万科·天空之城一期、二期的二手房成交价曾一度达到9万元/平方米。今年，万科·天空之城的二手房均价约为7万元/平方米，倒挂率下滑至19%。
目前，上海郊区的“倒挂”几近消失。宋红卫表示，原先的“高倒挂”板块之前的房价被提前透支，在经历了一波调整之后，将逐渐回调，直至房价回到合理区间。
上海中原地产公布的成交数据显示，今年3月，上海二手住宅累计成交18491套。但多名中介门店经理向记者表示，之所以有如此的成交量，完全是降价的效果，即“以价换量”。
去年10月份至今年3月的二手挂牌和成交数据中，超4成的房东挂牌，价格还维持在2019年到2020年之间。
但到了成交阶段，超4成的房源价格已经回到了2018年1月的水平。大约20%的房源价格，是以2020年1月前后的水平成交。
“以价换量”已经成为了当下楼市的主流。
一名大虹桥区域的中介经理向记者表示，“当更多的人发现6万元/平方米左右就能摇到新房，谁还愿意去接盘高价二手房？”
曾有购房者因热衷于大虹桥的"倒挂差"，纷纷抢购新盘，期望以6万元的单价购入，9万元的单价售出，瞬间实现50%的利润。如今，供求关系的转变使得大虹桥的新房和二手房价格遭受了打击，昔日的神话已然破灭。
这是一个击鼓传花的过程，新房市场是否具有持续性，取决于周边二手房“倒挂”的多少。
目前，大虹桥区域内的二手房单价已普遍跌至7万元以下，与新盘的“倒挂”仅剩数千元。
当新房销售单价上来后，二手房价格却一直在下降，这样倒挂空间就压缩了，甚至变成了“正挂”。
目前，上海部分内环区域，如普陀和杨浦等地，一二手房价格“倒挂差”也开始逐步消失，部分板块仍存在一二手房价格倒挂现象，尽管在购买时新房价格稍低于周围二手房，但待项目竣工交付后，这种差异将逐渐消失。
除了税费等因素，学区资源调整也是导致目前二手房“倒挂”消失的另一个重要因素。
在经历了中考改革、多学区划片等政策调整，上海的“学区房”早已褪去了身上的光环，此前，浦东的梅园地区凭借“福外+建西”双学区，一直是浦东学区房焦点。当时房东频繁跳价、买家加价抢房，但时过境迁，此前梅园片区的房源，最高单价曾一度超过20万元/平方米，如今的梅园板块，房价已经回到了6年前的水平。
一位不愿具名中介门店经理向记者表示，现在学区房已彻底陷入买卖“低谷期”，纯粹想投资的话，不建议入手了。
宋红卫告诉记者，当学区资源这种资源属性消失之后，房子只剩下了本身的居住和地段属性，溢价自然下滑。
前述分析人士表示，“倒挂”现象本身并不合理，新产品应该比旧产品价格更贵才是常态，这其中可能包括供需失衡以及政策限制等因素所致。
随着新房市场的供应增加和二手房市场的逐步成熟，房价更或将加合理，购房者有了更多的选择空间，能够以更加合理的价格购买到心仪的房产。