香港传真｜租与买的楼市逻辑

观点网 香港报道 最近两年，香港楼市出现一个较罕见的现象——租金持续上升而楼价反复下跌。

根据香港差估署，7月份私人住宅租金指数按月升约1.1%，已连续5个月上升，首7个月累计上升4.4%，除了由于高息环境令不少买家转买为租外，亦因透过不同人才计划新来港的专才带动需求。

香港差估署公布的数字显示，7月份私人住宅售价指数报296.8点，按月下跌约1.9%，创下自2016年9月以来的近八年新低。今年截至7月，楼价累计下跌约4.7%。

楼市除了撤辣外，缺乏其他利好消息，加上高息环境和新货尾量高企，令楼价持续整固。短期内，新盘市场上有不少一手供应，约有1.45万个已批出预售楼花同意书但尚未发售的私人住宅单位，累积货尾达2.2万个单位，共计约3.7万个单位。发展商可能会以折让二手价推售，抢占购买力。

但反观住宅租赁市场，7月份私人住宅租金指数按月升约1.1%，连升5个月，首7个月升4.4%。A、B及C类单位于2024年7月同比上升6.9%，达到自2019年以来的最高水平，目前私人住宅租金指数距离2019年历史高位仅差3.0%。

A及B类(面积431至752平方呎)的单位租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的同比增幅，令市场出现租金持续上升而楼价反复下跌的现象。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，面积较细的单位租金升幅较显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。

与此同时，C类(面积介乎753至1075平方呎)单位录得6.3%按年增幅，这类物业需求增加主要来自于转买为租的趋势。

随着楼价预期进一步下跌，及高按揭供款造成的财务负担，使租楼成为更吸引的选择，尤其是对于希望提升居住环境水平的本地家庭而言。

在租金上升和楼价下跌的情况下，A类单位的平均租金回报率在六月已攀升至3.4%，较过去十年的平均水平高出70个基点，并创下自2012年以来的新高。

从数据上看，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭形成数量增加以及租户对自住业主的比例上升。2023年6月至2024年6月期间，家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目同比增加1.5%即增加了39800户，达到276万户。

加上透过不同人才计划新来港的专才推动了租赁市场的畅旺，最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查显示，86%非本地人才受访者正在租住单位，显著高于整体人口的比例。

截至3月底，香港已有约11万人才经各项人才计划来港，其中高端人才通行证计划共收到77000宗申请，约62000宗已获批。

大量专才来港增加了住屋需求，有分析认为，一般估计初来乍到不会立即作出置业的决定，而是先行租楼；待事业发展、收入稳定后，才会考虑买楼。现时新来港专才大概仍处于第一阶段：以租楼解决住屋需要。因此，首先受带动的是租金。

如果相当一部份专才在来港几年后，认定在香港有发展空间，有长远的住屋需求，他们可能会转租为买，此方面的动力可望在未来一两年开始陆续出现。

至于是否推得起楼价，要看决定长期留港发展的专才有多少。

而未来租金走势，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，此趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将推动租金增长，料中小型住宅单位的租金和回报率短期内持续上升。

李远峰亦指，未来影响住宅租金的因素包括人口轻微下降、收入增长停滞及就业市场转弱。2023年中至2024年中，香港总人口轻微缩减4300人，这一减少是由1.81万人的自然人口负增长及3.02万人的其他人口净流出所致。

另一方面，期内录得4.4万名单程证持有人的人口流入；此外，家庭住户每月入息中位数的按年升幅由2024年1月的3.4%放缓至2024年6月的1%。

由于收入增长无法追上租金上升的速度，住户需将收入中更大的一部分用于支付租金。加上就业市场显示压力迹象，特别是在金融、保险、地产及商业服务行业。

该行业于2024年第一季度的就业人数按年减少了1.5万人，此收缩可能对外籍雇员及高收入人士的住屋需求产生更广泛的影响。

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