香港传真 | 嘉里建设半山豪宅热度与楼市参差

观点网 香港豪宅的故事仿佛永远说不尽。

在美国媒体人Joe Studwell 所著《亚洲教父》中，记载了一则嘉里建设创始人郭鹤年的佚事。

亚洲金融危机期间，郭鹤年8000万港元买下深水湾35号一座豪宅，附近是9洞高尔夫球场，大亨邻居们早晨就在那挥杆击球。他入住前觉得房子大而奢侈，住在里面心中不安，拆掉后在地基上造了5座住宅，三座自住，两座放租。在Joe Studwell看起来，郭鹤年的房子很简朴，放到欧美，也就是银行中层管理者住的。

或许郭鹤年对于住豪宅这件事并不在意，毕竟他已百岁高龄，而嘉里建设则靠着香港豪宅独立行情，在飘摇市道中寻找着确定性。

9月8日，香港九龙半山新盘缇外（Mont Verra）第3座地下B室连装修花园大宅以近2.09亿港元招标售出。

该物业由嘉里建设开发，实用面积4431平方呎，属四房四套房另加双工人房间隔，平均实用面积呎价47055港元。

据了解，项目来自嘉里建设于2016年10月以72.688亿港元投得龙驹道3号地皮，由5座合计61个单位的住宅大楼及3座院墅组成。

分层大宅实用面积则介乎3466至8583平方呎，涵盖标准分层大宅、花园大宅以及天台顶层特色大宅。3座院墅实用面积为11382平方呎至11692平方呎，每座均特设逾万呎前后花园、室外游泳池、升降机以及私人停车库。

截至目前，缇外已合共售出24伙，项目总成交金额冲破80亿港元，平均呎价约6.2万港元。今年该盘已录得19宗成交，套现约69亿港元。

在缇外之前，嘉里建设于2015年2月以23.9亿港元竞得龙驹道9号地块，也就是“缇山”，该项目于2023年3月28日售出最后一间住宅。

据悉，缇山包括45间住宅物业，总成交金额超68亿港元，曾创下九龙分层单位最高呎价及洋房最高售价等多个新高纪录。

如今，体量更为庞大的缇外销售已正好超过已经收官的缇山，而且价格也有所突破。

如此前8月5日，缇外以双破顶价售出一幢院墅，成交价10.28亿港元，打破历年九龙区一手豪宅成交价纪录，物业实用面积成交呎价约9.03万港元，再创项目呎价新高。

财报显示，今年上半年嘉里建设合约销售额为70.44亿港元，按年下跌14%，其中香港物业部销售58.40亿港元，同比提升262.5%，占合约销售总额比重也由去年同期的19%提升至83%。

缇外上半年就贡献了合约销售额48.07亿港元，一个楼盘占公司总销售超过三分之二。

8月21日，嘉里建设香港区总经理汤耀宗表示， 3至4月香港楼市成交量超过7000宗，但6至7月已回落至4000至4800宗，但随着香港楼市调整政策消化，以及减息周期开启，自用买家将重新进入市场。

他认为，尽管当前市场租金回报率上升，但高净值内地买家对息口及楼价的敏感度较低，对豪宅需求强劲，香港豪宅市场供不应求，因此相对看好豪宅前景，下半年不会轻易减价卖楼。

不难发现，内地客的偏好，正影响着香港楼市尤其是豪宅的参差。

缇外、缇山所在的龙驹道位于笔架山，是九龙半岛连绵群峰之一，位于九龙塘、石硖尾、大窝坪以北，最高海拔457米，拥有整个九龙半岛、港岛北部和维多利亚港的景观。

笔架山住宅区共分为两部份，其一指深水埗区大窝坪南昌街的毕架山花园及帝景峰，另一则指九龙城区歌和老街的毕架山峰及联合道以北一带（包括广播道五台山），缇外属于后者。

中原地产九龙塘森麻实道分行的陈展业表示，笔架山凭借三个主要原因，吸引大批高收入家庭及优才移民家庭进驻。

第一是校网，笔架山位于41校网，是名牌中小学的集中地，和11、12、34校网并列为“香港四大名校网”；第二，笔架山位于市区但自成一角，地段方便之余，私稳度亦高；第三则是景观优势。

美联物业香港8月份统计也显示，九龙区（包括将军澳及西贡）过去2个月在新盘豪宅表现突出，不但包揽本港一手成交金额首三位，区内逾 5000 万元新盘销售个案亦占最多，达到 29 宗。

目前在顶豪地段的选择上，内地客不再偏好港岛，短短几公里的维多利亚海峡，隐隐间隔出新贵和老钱不同的置业观。

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