香港传真｜三十年低谷 香港工商铺市场等待转机

观点网 香港报道 香港工商铺市场近年陷入低迷，加上银行收紧按揭贷款，对工商铺物业的贷款审批条件苛刻，使投资者和中小企面临诸多挑战及困难，对此类物业投资亦有所却步。

有分析认为，目前工商铺市场有不少银主盘正在放售当中，加上住宅市场尚有不少一手货尾，预料工商铺价格仍面临压力。不过，由于不少工商铺业主正面临资金需求，相信卖家愿意扩大议价空间，部份买家亦会趁低吸纳物业。

据土地注册处初步临时数字显示，今年8月本港共录得271宗工商铺物业买卖登记，按月跌4.6%，连跌3个月，并创近5个月新低。

利嘉阁(工商铺)地产董事黄应年表示，上述数据反映今年7月下旬至8月初期间，股市下跌及高息环境的持续影响。月内三大范畴物业登记量录得两跌一升，当中以店铺跌幅最急，按月跌22.1%；商厦表现亦疲弱，按月跌13.2；至于工厦则逆市回升7.1%。

事实上，今年年初港府全面取消对住宅市场的多项限制，带来一波短暂的市场回暖，但这一政策对工商铺市场的帮助却微乎其微。

香港测量师学会前会长余锦雄于媒体撰文时就指，其中一个主要问题是银行对住宅和工商铺物业的贷款利率存在明显差距。购买住宅的按揭贷款利率通常为优惠利率(P减)，封顶利率约在4.125%左右；然而，购买工商铺物业的贷款则通常以拆息(H加)来计算，近来的HIBOR升到差不多5厘，引致贷款利率普遍高达7厘甚至更高，使投资者的供楼压力显著增加，更大大打击工商铺市场的信心。

此外，尽管非住宅物业的投资回报率通常在3%至5%左右，明显高于住宅物业的2%至3%，但由于贷款利率的巨大差异，许多投资者仍然更倾向于投资住宅市场；加上银行对于非住宅物业的估值和审批时间过于保守，导致许多投资者无法在交易期内获得贷款，最终只能取消交易。这一系列问题进一步加剧工商铺市场的低迷，形成一个恶性循环。

经济复苏缓慢，中小企老板面对不少压力，有中小企指即使定时供款，但因抵押的铺位大幅贬值5成，因而被银行要求提早还款（CallLoan）或追加抵押品等，令营运面对很大挑战。

正因不少工商铺业主正面临资金压力，他们亦愿意扩大议价空间，近月吸引部分用家及投资者积极入市。

美联工商铺数据显示，截至今年8月中为止，逾亿港元大手买卖宗数仅录51宗，虽然较去年同期增约4.1%，惟金额仅录得逾250亿港元，不但按年减少约15.4%，出现“量升额跌”的情况，更创出历史次低纪录。

事实上，为稳定市场情绪，金管局将与银行公会成立小组协助中小企进行融资并确保加快物业按揭的审批。港三大发钞银行亦确保若客户能准时供款便不会要求他们提前还款以及不会因抵押品价值下跌而催促客户还款。

美联工商铺行政总裁卢展豪指出，由于投资市场对息口变动较为敏感，所以在前年联储局大举加息时，大手成交宗数已大幅减少。随着加息等因素被消化，投资市场逐步见底，今年的大手物业买卖宗数略见回升。不过，由于借贷成本高企，加上工商铺物业价格持续调整，物业的成交金额持续减少，导致今年以来的逾亿港元大手买卖市场呈“量升额跌”的现象。

卢展豪进一步指，部份工商铺业主正面对银行资金压力，甚至有物业沦为银主盘，现时市场上积存的工商铺银主盘较多，有一定急售压力，故料相关物业售价有下调压力。不过市场预期减息在即，或可成为支持工商铺较利好因素。

中原(工商铺)董事总经理潘志明亦指，目前息口喘定，9月减息走势高涨，买家入市信心逐渐回复；金管局亦承诺设立中小企融资专责小组，加强与工商界沟通以协助中小企融资，三大银行代表亦审批贷款取态软化，亦有助降低工商铺物业投资门槛。

卢展豪表示，整体市场方面，预料全年工商铺成交量仅录3350宗，届时将创自1996年有纪录以来29年新低。其中，商铺全年料录960宗成交，是历年来首次跌穿1000宗水平，而工厦全年预料则录1700宗成交，两者皆创有纪录以来29年新低。虽然写字楼全年料录近700宗，属有纪录以来次低水平，但仅比2020年历史低位高出约6.9%。

长远而言，他建议，港应推出更多招商引资的政策，并协助中外资本更快地适应本港市场，令香港的经济得以持续发展，并为工商铺市场带来支持。

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