楼市“大招”快要来了

说一下最近的热点话题——万科这个房地产行业的优等生目前也深陷困境了，那到底是这届“学生”不行？还是“老师”或者“学校”不行？此外，如果万科管理层被合作方举报的涉嫌违法违规的事项被最终坐实，那问题将更为复杂。

尽管以上问题深究起来比较敏感，但至少有一点可以肯定的是，房地产行业出现了超预期的下跌，目前的债务风险也已传导到城投平台并冲击着金融行业。

也正是上述原因，在国家的经济发动机还无法实现转换和替代的背景下，目前市场更笃定地认为房地产行业必须要拉起来，因此国家的“大招”或许呼之欲出，爆雷房企也还有一线生机，市场各方也不需要太过焦虑，毕竟现在“上面”比“下面”还要着急。

根据国家统计局公布的数据，3月份制造业PMI回升至50.8%，比上月上升了1.7个百分点，并高于临界点，这意味着制造业景气度明显回升。尽管很多人依旧会对统计局的数据充满疑虑，但至少这种回升的走势已非常确定，股市的反应也一定程度上印证了市场信心的回归。

今年国家的重点是什么，肯定是搞经济，但大家也要很清醒地认识到发展和安全之间的关系，甚至在国际地缘政治冲突加剧的情况下“发展”还得让渡于“安全”，因此在中美脱钩断链趋势不变的背景下，中国全方位刺激经济以及放手大干经济的情况大概率不会出现。

关于普通市民对经济回升的怀疑，主要是源自目前各行各业的极致内卷，包括当前大量企业的破产倒闭以及失业率的持续攀升。事实上，当前宏观数据与微观感受之间的“温差”确实有加大的趋势，不过背后却是经济结构本身的一些调整，比如3月份，高技术制造业、消费品行业、装备制造业PMI分别为53.9%、51.8%和51.6%，均高于制造业总体水平，其中高技术制造业生产指数和新订单指数均高于55.0%。说得再直白一些，虽然总体上还是不太景气，但局部其实非常火热。

3月份，深圳的二手房成交突破了5100套，创下了近三年来的新高。尽管成交量的上升是“以价换量”的结果，而且深圳现在整体的房价仍在下跌，但至少这已经是一个很积极的信号。

换言之，如果“以价换量”的效果能够继续巩固和扩大，然后从一二线城市慢慢溢出到三四线城市，房地产的流动性一增加，市场情绪一被调起来，楼市后面的企稳回暖就能比预期的更快一点实现。

当然，大家首先需要看清的是赤裸裸的现实，诚如百强房企1-3月的销售额，和去年同期相比下滑了47.5%，如果市场依旧不回暖，不仅是万科，连中海、保利、华润都照样扛不住。

因此，在“以价换量”出现成交效果并且能带动市场情绪的情况下，因目前整体房价还在下行，因此政策层面必须再添一把火，巩固和扩大战果，如此房地产行业才能抓住最后一次的救市窗口期实现救赎，否则可能很难再被救起。

近两周，很多地方国企、城投平台都在找我们沟通城市更新、城中村改造以及保障性住房建设项目的前期实施以及与社会资本的合作模式问题，我们注意到他们很多都是带着任务去推进项目，真正的目的则依旧是为了稳住和拉升房地产。

以4月2日的《无锡市梁溪城市发展集团有限公司商品房“以旧换新”公告》为例，当地城投回收旧房主要用于保障房、人才公寓的建设和补充，也有部分收购的旧房是列入拆迁计划进行整体改造，推出的可供置换的新房则都是原来的烂尾楼盘活项目，真可谓是一举多得的高明举措。

因此，不管是从局部还是整体来看，房地产行业的救市脚步不会停止，且会持续到楼市企稳回暖时止。

鉴于上述分析，考虑到房地产的救市已临近最后一次的窗口期，因此我们认为房地产行业更大的救市“大招”即将到来，也建议大家拭目以待。

更准确地说，如果不趁现在的情势力挽狂澜，以后恐怕不会再有更好的机会救起地产。

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