深圳楼市，救市终极大招要来了？

这一轮救市中，四大一线城市，在打破楼市政策先河这件事情上，广州从未输过。

昨天，广州花都区官宣：买房就送“户口”。

严格来讲，是花都区买新房送人才绿卡。

凭绿卡可以上学，享受与花都户籍学生同等待遇，免除了积分入学的繁琐流程。

和其他二线城市直接买房送户口还是有点不同。

新政一出，很多小伙伴关心：接下来，深圳会不会跟进买房送户口？

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目前来看，深圳跟进买房送户口政策的可能性不大。

一方面，近年来，为缓解城市人口压力和提高城市运行效率，深圳都是在有意识地控制人口规模，主动筛选人才。

另一方面，深圳自身实力雄厚，2024上半年经济增速达到了5.9%，在高新技术产业、创新型产业、外贸等多个领域表现出色。

以城市竞争力的角度来看，深圳没有动力去推动买房送户口，至少目前不会。还保留限购政策，对本地普通刚需来说实际上也是一种保护。当限购的口子彻底打开，外地有钱人开始涌入，意味着留给刚需的上车通道将会收窄。

相比之下，广州今年上半年的GDP数据比较难看，增速只有2.5%，低于全国增幅5%，也低于广东增幅3.9%，放在全国重点城市，广州这个增速都是极其低的。

作为一线城市，被强劲的二线城市在身后追赶，广州的压力不言而喻。

自2023年以来，你可以看到，一线城市里面，每一次出台新政，跑在前面的基本都是广州。

就拿最近一周来说，8月才刚开始，在买房送户口之前，广州已经宣布了一条新政：支持提取公积金支付新房首付款。

提振经济，稳定楼市，是当前众多城市政策与发展的重心所在。

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广州楼市狂砸利好，有用吗？

短期看有点作用，毕竟是一线城市，尽管上半年经济增长放缓，依旧具备虹吸低能级城市的能力，但实际作用终究有限。

核心在于，广州楼市最大的刺激政策，最有效的不是官方的政策，而是深圳楼市开始涨。

深圳的房价开始上涨，对广州才是最大的刺激。除此之外，广州出台任何政策其实都没有太大的作用。

前两轮周期中，广州楼市的反应相较于深圳大约滞后半年到一年左右。

以上一轮周期为例，广州的启动是晚深圳半年左右。深圳上一轮周期始于2019年双11，深圳市场开始启动，一直到2020年的715，深圳出台第一个严格限制政策。而广州则是在2020年中左右，才开始正式进入上涨通道。

深圳从2019年的双11，一直涨到2021年的208政策之后，这一年多的时间，深圳一轮的上涨就完成了。广州楼市则从2020年中开始上涨，一直涨到2022年，历经了不到两年的上涨周期。

接下来，只要深圳的房价还没有企稳上涨，广州不管出台任何政策，房价也会跟着深圳下跌。

所以从投资的角度，如果你想买广州，你就看深圳，当深圳房价呈现稳步上涨趋势时，那你就可以入手广州了。

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现在深圳楼市，虽然不大可能跟进买房直接落户，但对于其他新政还是可以期待的。

毕竟在前不久的大会发话了，允许有关城市取消或调减住房限购政策，取消普通住宅和非普通住宅标准。

意味着在接下来，北上深都有可能进一步放松限购，豪宅税也有机会取消。

还有深圳楼市传了很久的增值税五改三，对二手房市场而言，是实实在在的利好政策，可以直接降低交易成本，促进市场流通。

随着一线城市逐步放宽调控政策，楼市的分化必然会加速。

未来，全国只有2%的城市真正具备投资价值。对于那些产业资源匮乏、人口净流出的城市，有再多的房子也没意义。

而在2%的优质城市当中，也只有一部分房子才有增值预期。

就拿深圳来说，去掉写字楼、商铺、公寓等乱七八糟的房产，好房子不是供大于求，而是少之又少。

具体而言，优质地段、品质次新及符合市场需求的房源，接下来会持续受到追捧，市场稍有机会就会启动上涨。

而地段相对偏远、配套不足或市场需求较弱区域的房源，则将面临较大的销售压力和价格调整。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。