深圳楼市：碧海房价跌懵了

最近一周，深圳二手房挂牌量再次小幅上涨，保持在高位。

截至8月19日，全市在售二手房源量为63706套，较上周增加了353套。

增幅不算大，但于卖房人而言，卖房依然很被动，最新挂盘价普遍下调，有时候还能看到一些砸盘价成交的房源。

像这两天刷屏朋友圈的碧海中熙香缇湾，一套164平五房，满五唯一，业主报价900万，最终以880万总价成交，价格回到了2015年左右。

房地产市场热度整体平淡，大家降价卖房的理由也不尽相同。

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当下这个节点，深圳市场上所看到的砸盘价成交房源，基本分为两种情况。

一种是，业主实在太缺钱了，只能卖房抵债这唯一出路，割肉卖也是无奈之举，总好过到时候被法院搬上法拍。

另一种是，有实际的置换需求，包括刚需地段换改善地段、改善地段换豪宅地段、老房子换次新等房产置换升级，当下卖得便宜，买的时候同样便宜。

如果你不是以上两种情况，就没必要在这个时候卖房，被市场和情绪裹挟导致恐慌出货。

而对于正在考虑置换的读者们，建议稳扎稳打，先确保卖出自己的房子。

在卖房的过程中，可以顺便物色好置换标的，但要明确，卖房是首要任务。

特别是对于那些流通性较差的房子，适当降价以换取更快的成交，避免时间越往后越被动。在卖掉旧房子之后，再以相对低的价格换成优质房产，这样的操作可以让自己拿到的筹码更优，从长期看更稳健。

某种程度上来说，向上置换这件事，低卖低买就等于赚到，因为一旦市场出现反转，优质房产必将率先活跃。

碧海的中熙香缇湾那套笋盘，为啥价格拉得这么低？最重要的一点原因是，碧海目前属于刚需地段，164平大户型属于资源错配。这种非主流户型在碧海就是典型的普通人买不起，富人看不上。

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这轮全国性的房地产救市，是从2021年底开始的，至今差不多三年了，放松政策一个接着一个。

和前两轮大救市不同的是，本轮放松政策采取的是添油战术，牙膏一点点地往外挤，所以大家的感觉：

普遍难熬。

但是机会依然存在，需要你拨开云雾才能见天明。

看深圳楼市，今年的二手房市场表现，整体优于新房市场。

核心的原因是，经过市场不断地调整，二手笋盘越来越多。

这些房源的地段和配套设施都比新房更加优越，而且“所见即所得”，这让二手房在市场上更具吸引力。相比之下，新房的不确定性相对来说比较多。好楼盘不是太多而是太少。新房和二手房，既是市场竞争的伙伴，也是市场下行的压力源。

在楼市上行期，它们能够相互促进，共同提高市场竞争力；而在当前的市场环境下，它们之间的踩踏将变得更加明显。

对于个体而言，想要在深圳楼市中抓住机会，最好的方式，就是以劣换优，即使是刚需买房，也要结合需求紧盯核心资产，跟着产业和品质。

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现在的深圳楼市，优质资产适合布局入场，非优质房产适合尽快置换，两者之间并没有任何冲突。

那些贵的房子，有80%的价格是贵在了地段上，只有20%在房子上。

深圳的城市发展路线是一路向西，越往东部，整体势能就越弱。

这些年，支撑南山区房价的是科创。

作为深圳科技总部集群的区域，南山有超百家上市公司，诞生了无数奇迹，任何产业强悍与人才聚集的地方，房价都不可能太便宜。近水楼台先得月，宝安也承接了一部分南山外溢的购买力。

表面上，深圳这一轮房价跌幅最狠的是西部，东部跌幅相对较少，于是很多人就此质疑西部的价值。

然而，拉长维度来看，西部过去近十年的整体涨幅远远跑赢东部。

我们只需要记住一点——

从来就没有只涨不跌的资产，房价上涨的背后是周边经济、产业和人口质量。

有些地方下跌是暂时性的，而有些地方下跌却是永久性的。

值得注意的是，深圳发展一路向西，但十年内止步于前海、宝中和碧海，买房并不能盲目的一路向西，越往西部走，其不确定性反而会越大。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。