深圳楼市：最后的堡垒攻破了

北上广深的消费降级，不禁让人倒吸一口凉气。

今年6月份，一线城市社会消费品零售总额增速都是呈现负增长的态势。

深圳跌2.5%，北京跌6.3%，上海和广州最惨，分别降了9.4%、9.3%。

有位妹子说，以前买东西她眼睛都不眨，现在买什么之前她都会问自己：买来做啥，非买不可吗，有没有别的平替品？

大众消费降级，很重要的原因在于房价下跌。

毕竟，中国大部分家庭70%的财富都在房子上，房价一涨，啥都敢买；房价一跌，啥也不缺。

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这一段时间，深圳房产市场上，次新和豪宅砸盘的案例很多。

华润城润府一期，上周成交了一套89平3房，低楼层，总价980万，而上一套同户型成交还是在8月份，成交价1190万，一个月下降210万，当然楼层太低占了很大的因素。

润府三期的150平户型，7月份成交价还是2080万；同户型的房子，9月最新成交价1950万，两个月下降130万。

再来看法拍房市场。

昨天，蛇口半岛城邦三期一套建面约198平的法拍豪宅，以3299万总价成交，折后单价16.6万，而在去年7月份，同户型法拍成交价是4492万，一年多时间资产缩水了1193万。

同样的户型，同样是法拍房，价格幅度为何相差这么大？昨天拍的这套大平层，主要输在海景景观上，以后会被半岛5期遮挡。

半三这些法拍房，都是开发商自留单位，接下来还有不少房源会陆续拿出来拍卖，如果市场没有明显好转，16.6万这个成交价，也会影响这些法拍房和周边商品房的价格。

最夸张的是红树西岸，作为近20年楼龄的老牌豪宅，去年疯狂炒出圈，全年卖出70多套，套均总价2000万以上，有好几套成交价干到了20万一平米，其中有套还是法拍房。

今年呢？三季度快过去了，红树西岸目前只卖了20多套，成交价普遍杀到了13万~15万，一年时间每平米降了好几万。

这个盘的成交之所以如此诡异，网传是有人幕后操盘，具体就不细讲了，总之有那么一回事。去年深圳楼市，还有人说，红树西岸是黑暗中的一道光。如今，深圳楼市最后的堡垒也攻破了。

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再来看深圳新房市场。

去年深圳新房的热度，远远不及光芒万丈的人才房。

有数据显示，2023年全年，深圳共推出20个人才房项目，累计卖了1.4万套，至少有7个项目开盘售罄。

而2023年，深圳批售的商品房项目有100多个，新房成交量3.16万套，全年只有4个日光盘。

到了今年，人才房也变得黯然失色了。

像之前提到的光明御棠上府，568户认购家庭选21套房源，只卖出了一套，意味着超99%的人直接弃选。

人才房遇冷的背后是，商品房价格的不断下调。

今年以来，新房和二手房，各有各的砸盘风暴。

相互伤害的结果就是，新房和二手房的倒挂基本消失，人才房对比新房也没有了价格优势。

论综合性价比，现在市场的基本情况是，大部分的人才房不如新房，大部分的新房不如二手房。

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政策层面，昨天降息预期暂时落空，但却传来了北京楼市可能会带头松绑的消息。

在这轮行情中，之前每一次出新政，北京基本都是表现出一副不缓不慢的态度，等广州、深圳和上海都放松了，北京才优雅地加入松绑大队。

从目前形势上来说，北上广深，四个一线城市，比起谁先出招，更重要的是政策出台时间及力度有多大，能不能缓解市场上嗷嗷待哺的情绪。

王阳明曾说过：人到绝境，必有转机。心定，则万事成。越是艰难处，越是修心时。人人自有定盘针，万化根源总在心期待的国内降息也好，继续放宽政策也罢，该来的总会来。

在此之前，普通个体把自己的房产买卖问题梳理清楚，做好资产规划，以确保应对市场微妙的敏感度。未雨绸缪，才能占得先机。