深圳楼市彻底点燃
作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
一个地段热度不如沙井的新盘，好像卖得还不错。
但市场真的变好了吗？
情绪扭转带来的“扫货”
最近深圳楼市的热度，似乎又拉回到了2019—2020年的阶段。
特别是新房项目，一个又一个放出回收折扣，楼栋售罄，开盘大卖，专程接待外地看房团的消息。
比如位于福永的一个项目，官方给出的销售成绩是开盘卖了九成。
这个项目是福永怀德村的怀德德懿府，也是近年福永规划体量非常大的项目。
项目总规划2816户，其中可售商品房939户，3梯5户或3梯6户设计，回迁房497户，保障房1380户，地下5层，停车位3062个，车位占比约1:1.09，容积率6.6。
这个项目，说实话前期市场关注度并没有很高，开发商的宣传力度也一般。
并且项目自身的短板也比较明显。
一方面，项目并不便宜，大面积户型总价门槛已经超过750万/套。
开盘备案均价约5.43万/平，单价区间约4.61万-7.17万/平，总价区间约473万—1516万/套。
项目只给出开盘叠加备案价9折左右的折扣——
意向登记98折+开盘97折+开盘当天认购97折+7天按时签约98折
要知道，福永片区2023年5月云上润府（3栋）入市，506套住宅备案均价约4.78万/平，单价区间约4.13万-5.3万/平，总价区间约402万-702万/套。
2023年8月中粮悦章凤凰里（2、3单元）入市，374套住宅备案均价约5.01万/平，单价区间约4.33万-5.76万/平，总价区间约364万-744万/套。
2023年10月中粮悦章凤凰里（1、4单元）入市，380套住宅备案均价约5.02万/平，单价区间约4.37万-5.9万/平，总价区间约367万-760万/套。
若是140平以上的房源，最低总价门槛要到780万/套。
另一方面，项目自身存在明显影响居住体验的红线。
项目与12号线怀德地铁站无缝对接，还有自带18万平的万象汇大型商业体在建，从幼儿园到初中的学校教育资源在300米范围内，是个不错的居住项目。
但是真正影响居住体验的因素，也都是客观存在的。
比如项目分4期开发，整体超200万㎡的城市更新项目，整个建设周期会较长，会对首入住的居民产生噪音和粉尘等影响，不仅如此项目临近机场，处于航线之下，同样也会受到机场航线和机场噪声的影响。
今年深圳机场夏秋航季，7月、8月日均起降航班超过1200架次，8月份单月航班量超3.7万架次。
比如项目恰恰是位于地铁线之上，除了地铁运输有可能带来小区共振，按照深圳本地的生活习惯，未来18万商业也会带来电动车大量停放周边的需求，地铁口的通勤变化并不排除会占用小区公区用地。
毕竟营销中心都紧挨地铁口。
比如项目规划包括商品房、回迁和保障性住房等，其中，回迁和保障性住房占比较大。
项目的可售商品房939套，但回迁497套，保障性住房1380套，这就容易导致未来社区居住人群会比较复杂，进而影响居住体验。
比如项目规划的容积率为6.9，从实地考察来看，密度并不低，楼间距也近。
这样的项目，在一个月之前，市场上很多计划买房的本地群体还无比“挑剔”着。
但现在卖得似乎比沙井核心位置和地段的竞品还要好。
主要得益于两个方面。
一方面，得益于本地村民强大的购买力支撑。今年初 网上便 流传一份体现本地村民实力的分红 议案，其中合作股 801人，共分红 3764 99055.6元 。
另一方面，近期限购政策的松绑，刺激外地买家进入深圳楼市带来的情绪扭转。
这和前两周光明区能够“日光”的中建观玥，降价促销带来的抢购是有本质的区别的。
量价分歧
新房如火如荼，数据上虽然不似渲染得这么明显，但政策效果是完全体现出来了的。
根据深圳房地产信息平台数据显示，10月1日—27日，深圳新房住宅累计网签套数已经达到3037套，二手房住宅网签累计达到4989套。
10月新房和二手房突破3000套和5000套的成交“枯荣线”是完全没有问题的了。
而10月也将会深圳楼市是2021年4月以来表现得最好的一个月。
但这样的行情是很脆弱的。
一方面，受政策的利好出现短暂的反弹，是市场对政策的期待和信心的部分修复，买卖双方容易受到情绪左右。以历史政策的经验来看，情绪往往只能短暂地维持阶段性行情。
另一方面，影响房地产长期趋势的因素暂未发生大的转变，经济的基本面还在修复，并且市场结构性的矛盾依旧存在，比如居民收入、就业、进出口贸易、新房库存等等。
更重要的是，10月的成交“量价”分歧是非常明显的。
正常来说，量在价先，量升价涨。
但现在市场暂时还不是这样。
成交量是增加了，但成交的房源都集中在各个小区的笋盘上，价格变化并不明显，即使有回涨，也都是核心区的一些非常优质的小区。
比如位于福田百花的典型小区百花园一期，根据中介渠道最新的成交数据显示，10月成交一套53.44平户型，总价575万，成交单价约10.75万/平，而9月成交的50.81平户型，成交单价约10.63万/平；但对比7月成交的一套50.5平户型，总价563万，成交单价约11.15万/平，还是便宜了几千元一平；
比如位于宝安区航城街道的领航城领丽花园，根据中介渠道数据显示，10月成交一套83平户型，成交总价约410万，成交单价约4.96万/平，而今年6月成交的两套约83平户型，总价428万，成交单价约5.18万/平，相比之下还是便宜了两千多块一平；
再比如位于南山科技园的华润城润府二期，根据中介渠道显示，10月成交一套147平户型，成交总价约1705万，成交单价约11.57万/平，今年5月成交一套148.4平的户型，总价约1820万，成交单价约12.26万/平，4月成交一套148.17平户型成交总价约1800万，成交单价约12.14万/平。
作为南山区的风向标楼盘，10月的成交户型虽然有低楼层的价差区别，但在众多同面积的挂盘报价房源中是最便宜的。
再比如位于宝安碧海的泰华阳光海小区，根据中介渠道最新成交显示，10月成交一套116平户型，总价约780平，成交单价约6.74万/平，今年8月小区成交一套114平户型成交总价1000万，成交单价约8.77万/平。
而在众多同面积户型挂盘的房源中，也是价格比较便宜的一套。
因为在售的114平-116平房源中，小区的挂盘报价也要858万起。
（来源：中介平台）
所以，政策造成的牛市，后市还是存在很大的分歧。
便宜的笋盘才是成交的主力，想要跟随成交量去涨价，压力依旧很大。
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