深圳楼市：购房者开始懵了

很多人买房，因为工作或其他原因，很少时间关注市场的动态。

甚至可能还没有买一个包包研究的透彻。

但时间投入与收益通常成正比。

买房这种事情，比别人多迈出一步，回报往往立竿见影。

尤其是面对当前错综复杂的市场，深圳楼市买房逻辑彻底变了，只有买对了，才能跑赢大市。

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前段时间，一位读者留言，说刚在南山老城区买了一套近30年楼龄的房子，虽是出于自住需求，但在他的原计划中，想着等这套房子涨价200万了，过几年再考虑置换掉，这个思路有没有问题？

先上车再置换，这是过去普遍的观点。

而现在，随着普涨时代结束，这一策略已经越来越难操作。

如果你买的房子后期存在流通性风险，或者房价原地踏步，未来置换就会很困难。

如果没有明确的买房目标，建议深思熟虑后再做决定。

如果想好要买到涨幅较好的房子，那么在选筹上，就要以板块和房子的整体势能作为核心。

选房过程中，取舍是难免的。

比如在家庭成员多，资金有限的情况下，若只考虑面积大小、房间多少，就很容易买到远大新或者老破大。从价值层面，两者都是属于未来比较堪忧的房子。

这时候，从资产成长效率的角度出发，可以考虑把居住和投资分开，在工作附近租个舒适度较高的房子来住，然后把家庭有限资金投到更有成长潜力的优质房产上。

一来，没有牺牲居住体验；二来，家庭资产得到了更好的保障。以后想进行房产置换的时候，你也会掌握更多的主动权。

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楼市最扎实的基础，是集中产业和人口持续导入。

以深圳湾为例，海景比不上大梅沙的壮阔，医疗设施也逊色于罗湖区的完善，商务集聚度无法与福田CBD相提并论，但不影响这里是深圳房价最高的地段，二手均价17万每平米。

它独特的魅力，就在于紧邻高新企业。

20.99平方千米的粤海街道，上市公司就达100多家，市值高达5万亿，汇聚了华为、腾讯、大疆、中兴、迈瑞等知名企业，成为深圳湾最耀眼的明珠。

而东部曾经风靡一时的海景房，因为要产业没产业，要资源没资源，这些年的接盘侠越来越少，结果就是割肉都没人要。

再看近二十年深圳西部的房价，已经把东部的房价甩开了几条街。

原因无他。整体上，深圳的城市发展是一路向西的，房价跟着规划走，人口跟着产业走。

但是现在买西部，也不要买西部的边边角角，要尽可能的买在西部的核心位置。

过去在房地产上表现出色的板块和小区，如果已经进入衰退期，就算对此再有感情，从资产配置的角度，都应该果断舍弃，否则家庭阶层也很容易跟着下滑。

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房价的天花板，和这个城市的能级、各项优质产业，以及优质精英人口强相关，但这些都不是最重要的因素。

最重要的因素是，房价的天花板是由这个国家的货币体系决定的。

只要货币在贬值，那么这个国家核心城市的房价，长期来看一定会持续上涨，也只能持续上涨。地球上没有任何一个国家，能够脱离这个规律。

深圳的城市能量足，未来优质楼盘会是一个持续上涨的行情。

房价高是个结果，原因是深圳的价值高，大家在这个城市更容易赚钱，出得起价格，所以房价才会高。换个角度，房价并不高，因为货币多，市场上才会有那么多购买力。

当然，市场是结构化行情。

在两极分化的市场，在优胜略汰的市场，注定会有扶不起的阿斗，就算给再多的利好新政，它们也是无福消受。

涨幅的关键在于选筹，赚钱则依赖于杠杆运用。

对于优质房产，应具备前瞻性思维，一旦条件允许，就提前布局。对于劣质房产，则需具备优化意识，在资产调整阶段，应迅速出售，以实现资产增值。