深圳楼市:购房者开始懵了

很多人买房,因为工作或其他原因,很少时间关注市场的动态。

甚至可能还没有买一个包包研究的透彻。

但时间投入与收益通常成正比。

买房这种事情,比别人多迈出一步,回报往往立竿见影。

尤其是面对当前错综复杂的市场,深圳楼市买房逻辑彻底变了,只有买对了,才能跑赢大市。

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前段时间,一位读者留言,说刚在南山老城区买了一套近30年楼龄的房子,虽是出于自住需求,但在他的原计划中,想着等这套房子涨价200万了,过几年再考虑置换掉,这个思路有没有问题?

先上车再置换,这是过去普遍的观点。

而现在,随着普涨时代结束,这一策略已经越来越难操作。

如果你买的房子后期存在流通性风险,或者房价原地踏步,未来置换就会很困难。

如果没有明确的买房目标,建议深思熟虑后再做决定。

如果想好要买到涨幅较好的房子,那么在选筹上,就要以板块和房子的整体势能作为核心。

选房过程中,取舍是难免的。

比如在家庭成员多,资金有限的情况下,若只考虑面积大小、房间多少,就很容易买到远大新或者老破大。从价值层面,两者都是属于未来比较堪忧的房子。

这时候,从资产成长效率的角度出发,可以考虑把居住和投资分开,在工作附近租个舒适度较高的房子来住,然后把家庭有限资金投到更有成长潜力的优质房产上。

一来,没有牺牲居住体验;二来,家庭资产得到了更好的保障。以后想进行房产置换的时候,你也会掌握更多的主动权。

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楼市最扎实的基础,是集中产业和人口持续导入。

以深圳湾为例,海景比不上大梅沙的壮阔,医疗设施也逊色于罗湖区的完善,商务集聚度无法与福田CBD相提并论,但不影响这里是深圳房价最高的地段,二手均价17万每平米。

它独特的魅力,就在于紧邻高新企业。

20.99平方千米的粤海街道,上市公司就达100多家,市值高达5万亿,汇聚了华为、腾讯、大疆、中兴、迈瑞等知名企业,成为深圳湾最耀眼的明珠。

而东部曾经风靡一时的海景房,因为要产业没产业,要资源没资源,这些年的接盘侠越来越少,结果就是割肉都没人要。

再看近二十年深圳西部的房价,已经把东部的房价甩开了几条街。

原因无他。整体上,深圳的城市发展是一路向西的,房价跟着规划走,人口跟着产业走。

但是现在买西部,也不要买西部的边边角角,要尽可能的买在西部的核心位置。

过去在房地产上表现出色的板块和小区,如果已经进入衰退期,就算对此再有感情,从资产配置的角度,都应该果断舍弃,否则家庭阶层也很容易跟着下滑。

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房价的天花板,和这个城市的能级、各项优质产业,以及优质精英人口强相关,但这些都不是最重要的因素。

最重要的因素是,房价的天花板是由这个国家的货币体系决定的。

只要货币在贬值,那么这个国家核心城市的房价,长期来看一定会持续上涨,也只能持续上涨。地球上没有任何一个国家,能够脱离这个规律。

深圳的城市能量足,未来优质楼盘会是一个持续上涨的行情。

房价高是个结果,原因是深圳的价值高,大家在这个城市更容易赚钱,出得起价格,所以房价才会高。换个角度,房价并不高,因为货币多,市场上才会有那么多购买力。

当然,市场是结构化行情。

在两极分化的市场,在优胜略汰的市场,注定会有扶不起的阿斗,就算给再多的利好新政,它们也是无福消受。

涨幅的关键在于选筹,赚钱则依赖于杠杆运用。

对于优质房产,应具备前瞻性思维,一旦条件允许,就提前布局。对于劣质房产,则需具备优化意识,在资产调整阶段,应迅速出售,以实现资产增值。