“买完房，深圳楼市上涨了。”

不知道从什么时候开始，深圳买房越来越难了。

买还是不买？应该买什么？怎么买？这是当下每一个买房人都关心的问题。

毕竟——

以前买房，拼的是建仓速度与数量；

现在买房，拼的是战略规划与质量。

随着政策的持续加码，房地产市场分化进一步加剧，这意味着未来的财富必然会重新再分配。

01

深圳楼市，买房的逻辑彻底变了。

首先，体现在房贷上。

前几年，深圳楼市行情好的时候，高利率也浇灭不了人们加杠杆买房的热情。

如今，房价降了，首付降了，利率降了，很多买房人一听到杠杆就感到恐惧，都想尽可能的少贷点款，减轻月供压力。

当然，也有月供能力比较强的人，会选择加杠杆置换或买个更具保值增值功能的房子，以扩大资产收益。

整体而言，购房者现在对于杠杆的使用不再像过去那般疯狂，更多的是量力而行。

其次，体现在产品上。

当前的市场结构越来越精细化，资源匮乏的，被淘汰的板块，脱离了大牛市行情就很难再往上走。

过去在房地产吃过红利的人，手握多套远郊房、老破小或非住宅，他们看似风光无限，但是如果不及时调整，其利益接下来会受到很大的挑战。

现在房地产市场的主旋律是什么？

是置换和改善。

好的房子继续好，差的房子继续差。

所以，深圳楼市一旦有利好，聪明的业主都在积极出货，抓住这个处理劣质资产的机会。

而后知后觉的，对老房子抱有太多幻想的，就像是温水煮青蛙。

等反应过来的时候，已经过了最佳卖房窗口期，越往后越难卖。

02

深圳有10+1个区，同样是深圳，但不同片区的房价从1万＋/平到30万+/平不等，可谓是天壤之别。

圈层决定价值。

深圳内部房价之所以会出现这么大的差别，就在于圈层的质量。

置换为的是什么？

不就是为了在自己的能力范围内，从一个不那么好的环境，换到另一个相对更好的环境吗？

举例来说。

南山、光明、沙井，哪一个更好？答案必然是南山。

但对于在坪山和光明做选择的人，尽可能选择光明。

到精英人口聚集的地方买房，而不是相反。

全国大范围来看，在这轮楼市周期里，大多数房子的命运是：保值、少亏、血亏、无人问津，甚至永远失去流动性。

只有大城市少数豪宅、优质板块的品质刚需和改善，才具备保值增值功能，成为资产配置和投资的优质选择。

简单来说，在房地产上赚钱，已经成为少数人的游戏。

我们正处在这个转变的过程中，大部分房产将失去投资属性，变成纯粹的居住品。

居住品的价值，会随着产业迁移、产品老旧过时而降低。

投资品、稀缺品和收藏品级别房产，才具有保值增值的潜力。

这就是「置换升级」的主要原理。

深圳楼市的未来趋势，包括上涨、下跌与横盘，所以现在要不要买，要不要卖，主要取决于你的房子在二八定律里，是属于“二”还是“八”。

03

为什么树挪死，人挪活，资产需要盘活？

深圳楼市，不是所有的房子买了20年，都能达到平均涨幅。

即便早期地段和产品都买对了，经过这么多年，房子的整体竞争力也在减弱。

因为，房价是动态的，过去领涨的板块和楼盘，不代表会一直领涨。

而把握买卖周期的向上置换，说白了就是跟着楼市大方向去折腾房子。它的每一次涨幅可能并不高，但胜在较为精准的抓住每一波行情，最终在一次次置换中实现质的飞跃。

向上置换的最大魅力还在于，可以提升居住品质，享受到城市当前更丰富的资源。

那些真正在楼市中获得最佳收益的普通家庭，几乎没有一个是不进阶改善的。从现在的行情来看，目前仍是置换到改善型产品、高端项目的好时机。

深圳作为2000万级别人口的一线城市，商品房总量只有区区200多万套，其中刚需产品占了一大半，价格越往上，占比就越少。

说明深圳缺好房子，而好房子是不缺购买力的，愿意拥抱的购房者只能价高者得。