春节成交翻倍，深圳楼市的拐点到了？

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 塞尔达

继北上广后，深圳楼市限购政策也跟随着松动了。

2月7日傍晚，深圳住建局发布《关于优化住房限购政策的通知》。根据新政策，深户家庭和成年单身人士购房取消落户年限，也不再要求缴纳个税或社保年限；非深户家庭及成年单身人士购房，缴纳社保或个税年限降为三年。

在这个重磅消息官宣一周前，1月30日，深圳市统计局公布，2023年深圳实现GDP 3.46万亿元，同比增长6.0%，增速分别高于广东省和全国1.2和0.8个百分点，也比经济规模排在深圳之前的上海和北京分别高1和0.8个百分点。深圳经济增速连续两年高于广东和全国，继续领跑北上广深四大一线城市。

经济高速发展加上“人多地少”，随着限购政策松动，深圳房地产的投资价值再一次引起市场关注。

购房门槛降低，释放大量房票

过去多年，深圳楼市一直以高购房门槛著称。

2016年，深圳两度升级非深户限购政策。当年10月，该市将这类人群在本地购房的社保或个税缴纳年限延长至五年。不过，彼时政策对深圳本地户籍购房不设社保或个税缴纳年限限制。此后近四年，深圳楼市持续高热，部分外地投机需求借道深圳人才引进政策落户购房。

不过，随着房地产周期调整，踏入2023年后，深圳开始降低购房门槛。比如，离异三年内再婚或复婚，新家庭购房按现有家庭住房套数计算，不再追溯离异前家庭住房情况。

踏入2024年，随着监管高层表态支持各城因地制宜调整房地产政策，深圳随即跟进其他三大一线城市已推出的限购“松绑”措施，在政策端的支持力度继续加码。

考虑到深圳落户门槛不高，且现在深户可以直接买房，意味着限购“松绑”后，全国的购房客都可有机会买入深圳这座城市，从而释放大量房票，带动深圳楼市。

有业内人士认为，目前深圳最快15天就可以入户，而落户就可以买房，等于变相向全国开房，这部分需求每年预计至少可以增加几万乃至几十万房票，毕竟“谁家没有个大学生”。

他进一步补充，目前深圳18至23岁人群超过30万，外地上班人数约20万，还有近三年入户、随迁入户等人群，他们都能在“松绑”后的新措施中获得房票。

“保守预计，一共释放250万房票。”他表示。

乐有家研究中心认为，深圳在需求端精准发力，满足更多新市民及“深二代”等购房需求，能有效释放更多潜在购买力。美联物业全国研究中心则认为，深圳本次限购政策的放松，为深圳房地产市场带来更多的购买力，为市场成交量稳步回升注入了更多的力量。

深圳经济增速继续领跑

在官宣限购“松绑”前一周，2024年1月30日，深圳市统计局公布，2023年，深圳实现GDP 3.46万亿元，同比增长6.0%，这一增速分别高于广东省和全国1.2和0.8个百分点，也比经济规模排在深圳之前的上海和北京分别高1和0.8个百分点。

这意味着，深圳经济增速连续两年高于广东和全国，继续领跑北上广深四大一线城市。

此外，《政府工作报告》表示，深圳市2024年GDP预期增长5.5%，而上海、北京、广州分别为5%、5%左右、不低于5%。深圳的预期高于上海、北京。

图源：第一财经

经济增速持续亮眼同时，2023年，深圳还首次跻身“万亿消费俱乐部”。此前，该俱乐部成员分别是上海、北京、重庆、广州。深圳市统计局数据显示，2023年全市社会消费品零售总额首次实现破万亿元，达10486.19亿元，同比增长7.8%。其中，消费升级类商品、网上零售保持较快增长。

此外，深圳还是科技创新之都。

2023年，深圳市战略性新兴产业增加值增长8.8%，占地区生产总值比重提高到41.9%。《政府工作报告》中称，2024年，深圳将实施战新产业集群能级提升工程，抢抓新能源、智能网联汽车、低空和空天经济等新风口，培育脑科学与脑健康、细胞与基因、量子信息等未来产业新增长点，预期2024年战略性新兴产业增加值超1.5万亿元，增长7.0%以上。

强劲的经济发展前景，也使深圳大量吸纳外来人口。2023年，深圳社区登记总人口达到2163.77万人，比2022增长了9.79%；

同时，社保缴纳人数增加至超过1400万。

这也使深圳“人多地少”的成色更加重。截至2022年底，深圳面积只有1997.47平方公里，约为上海的1/3、不足广州的1/3，北京面积则是深圳的8倍多，而后面三个一线城市的人口数量与深圳相差不大。

此外，在深圳面积不大的地方中，居住用地占比还十分低。这个比例在2010年是26%，到了2020年反而降低到了22.6%，远低于全国平均的水平，也低于国家标准要求的居住用地占比下限25%。

《深圳市住房发展2020年度实施计划》

有限住宅用地下，深圳目前商品房数量不足200万套，为一线城市中最低。可供参考的是，另外三大一线城市——北京、上海、广州的房子数分别约900万套、800万套、650万套。

经济高速发展、人口大量涌入，加上房子供应偏紧，这就决定了深圳楼市的基本面还是十分强，在限购“松绑”等一系列措施的刺激下，它们的投资价值自然也会重新回到聚光灯下。

深圳楼市再度火热

中指研究院数据显示，2024年春节期间，深圳新建商品房成交0.32万平米，同比上涨125%。同期二手房方面，贝壳研究院指出，深圳交易量较去年翻倍。

“今年春节期间售楼处安排了人轮流值班，原本以为春节期间没啥人过来看房，但今天上午已经接待了8批客户。”大年初三(2月12日)上午，深圳光明某楼盘置业顾问对媒体称。

在深圳楼市再度火热之下，怎么样的项目更值得购房者选择？

以目前深圳的房价水平，说深圳人值得更好的房子，不算过分；深圳的买房人在呼唤更好的产品，深圳的买房人也值得更好的产品。

2023年龙湖带着产品主义的终极答案惊艳深圳市场。

龙湖光明·御湖境：深圳楼盘改善人气榜TOP1（2023年10月）、光明区认购量TOP3（2023年4季度，数据来源市场调研统计），以新一代奢宅产品力，刷新光明品质标杆；

龙湖星玺·青云阙：品质领誉国际，斩获2023伦敦设计奖-年度金奖，以东方美学奢宅 刷新龙岗品质封面。

其中，龙湖光明·御湖境所在的马田板块，该地段目前已经聚集大量的优质企业。项目落位的薯田埔社区在2025年新城计划中，已完成产业用地清拆工作，拥有大量的土地储备。未来1公里范围内，预计将形成建面近100万平米的居住社区，约7.5万平米商业配套，5所学校，以及先进的新型产业聚集区。

从出行效率看，龙湖光明·御湖境距离6号线薯田埔站仅约300米，2站接驳13号线（在建），3站换乘11号线。教育资源方面，项目3公里内10所学校环伺，其中有两所规划学校距离项目仅约300米；另拥有光明老牌的3大商圈天虹商场（公明/松岗）、大仟里，以及6座公园。

值得注意的是，御湖境作为龙湖全新推出的高端产品线，只在重要城市的核心地段做高端奢宅，基本上都是120平米以上的大户型。基于深圳的城市特点以及光明地块的资源属性，龙湖首次对御湖境产品系列作出战略性的丰富与调整，决定以御湖境系列的“高配”，创造项目与板块的“高势能”。

在龙湖看来，深圳这个年轻城市的精英值得更好的房子，在地铁站旁建80-120平米的高拓高舒适度产品，高定高配项目的园林景观、入户大堂、建筑立面以及装修装饰，是龙湖对深圳的一种致敬。

除此之外，龙湖还做了不少基于地块条件和片区特点的创新设计。比如80平米的“1.9卫”——在建筑面积85平米以下的空间里安排“1.9卫”，区域市场“独此一家”。如此亮眼的产品，当然会受到市场热捧，一出场便被秒成爆款。

此外，龙湖光明·御湖境之所以不断“出圈”，主要原因还是它按照豪奢酒店鼻祖华尔道夫酒店的标准，去复刻造景，还原园林臻奢感。

它的大门处矗立的“光明之月”，仿如玉石镶嵌入冠，让归家第一步已然尊崇无比。迈过精制大门，映入眼帘的就是“浮光水院”，其水景中心的汉白玉月亮徽，是臻选约10立方米的汉白玉整石，手工打磨超300余个工时而成。用于休憩会谈的水院会客厅，则搭配约50平米Prada绿奢石景墙，尊贵感分分钟拉满。

至于与御湖境一同落地深圳的龙湖星玺·青云阙项目，则是总价只需239万起就能买一步到位的3房。在同价位新盘里，这个项目让买房人用更少的钱，住更实用的产品，享受更便利的配套。

这意味着，龙湖星玺·青云阙的价格放眼全深圳，性价比都足够高。

龙湖星玺·青云阙跟龙岗区政府直线距离约3.5公里，直接锚定中心。这里生活氛围已经很成熟，附近有多个已经交付的小区，比如，万科清林径、国香尚居、承翰陶源花园等。

此外，区域TOP级的配套，都在这附近。被誉为“东部市民中心”，有含科技馆、青少年宫、公共艺术与城市规划馆、深圳龙岗书城的“三馆一城”——红立方，带有图书馆、文化馆的龙岗文化中心等。

同时，项目还临近仁恒梦中心、宝能All-City、万科广场等商业配套；还有清林径森林公园、证券山公园、回龙埔公园、龙岗儿童公园等自然生态。

在这里，随时可以去户外感受大自然清新空气，或来一场亲子露营。也可以和小孩，或到书城看书、图书馆学习，或到城市规划展览馆参观、到青少年宫游玩。别人筹划已久的出行，就是住在龙岗中心城核心区的日常。

更为难得的是，在总价239万起步的产品，设计出豪宅才会有的50米宽弘大气门庭，约125㎡高定奢华龙鳞天幕，景墙还采用了超5米高的意大利紫山水云纹奢石。

园林借鉴深圳康莱德东方酒店的设计灵感，以山水之美在院落中展开，通过“一轴四卷”的景观院落空间，打造约1000㎡琉璃水院，营造多层次丰富景观，从进入小区开始，风雨连廊、琉璃水院，穿林入户，归家礼序景依次铺开。

在珍贵的房票面前，能一步到位，买到满足家庭全生命周期的房子，才是真正的“性价比”，省时间、省精力，也省去以后换房折腾。

在同样的80平户型尺度，市场大多数产品都只能做到3房2厅1卫。龙湖星玺·青云阙这个户型相当于多了一个卫生间，让生活更舒适。

客、餐厅采用直通阳台的设计，让空间利用更高效，可以DIY空间布局，在观影、亲子互动等模式自由切换。

如果追求更大尺度、更多房间数量，四房是一步到位的更好选择。

在建面约113㎡户型上，考虑到客群的家庭结构和生活习惯，客厅面宽超过5米，活动空间可达32平，联动超14.7米的奢阔向阳五开间、直连约6.5米的巨幕阳台，开阔的视觉体验，几乎打破了空间的「界限感」。

龙湖方面表示，上述深圳两大项目在2024年初销售表现上均取得理想成绩。

这并非孤例。易居研究院最新发布的《百城住宅库存报告》显示，目前一线城市去库存周期调头向下，显示限购政策松绑，已经对市场形成一定刺激。

此外，春节过后，深圳房市热度依然没有减少。深圳贝壳研究院监测，今年春节假期结束后四天，深圳二手实际成交量创近五年新高，同比增长163.6%，比2019年增长87.1%。

易居研究院研究总监严跃进认为，随着各类政策效应的释放，楼市最大压力期已经过去，后续各城市去库存周期都将迎来拐点，市场将朝着企稳向好的方向发展。

深圳经济还在飞速发展，在限购“松绑”等一系列措施刺激下，随着楼市热度重回，以龙湖·御湖境和龙湖星玺·青云阙为代表的高品质项目相信会越来越受购房者青睐。

参考资料：

财新《深圳放松楼市限购 降低深户与非深户购房年限门槛》

财新《深圳GDP增速领跑一线城市 2024年增速预期为5.5%》