又降首付、降利率，楼市拐点要来了？冯仑：上行拐点今年看不到

封面图 | 《冰下的鱼》剧照

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问：上周五，央行连发救市政策「组合拳」，有人形容房地产迎来近十年最宽松时代：第一、首套房首付下调至15%；二套房25%；第二、公积金首套房贷利率下调至2.85%，二套房下调至3.325%；第三、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；第四、央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。

您怎么看这些政策，这些政策对房地产市场会产生什么影响？

冯仑：政府出台了一系列重要政策，这些政策对于买房人来说，无疑是个好消息，我相信这些政策会刺激一部分人来买房。无论大家是刚需首次购房，还是为了改善住房条件，这些政策都会产生积极的正面效果。

然而，如果将这些政策放在经济和整个房地产行业面临巨大压力的大背景下来看，其短期效果可能不会太明显。但是如果这一政策能够坚持下去，我认为后续积极作用会越来越明显。

为什么呢？我在网上看到一个很有意思的比喻，说一个美女要相亲，她提了两个条件，第一，必须有一百万彩礼，第二，男方身高必须达到一米八。过了一段时间，她发现自己仍然单身，没结婚，于是她放弃了这两个条件，你觉得是为什么？

网上大家评论说，有可能发生了三种情况：第一，她想通了，不再坚持这些条件，只要是个男人她就可以嫁；第二，她发现自己年龄大了，不能再坚持这些苛刻的条件；第三，她原来有很多备胎，一直在不断地比较。现在备胎都走了，她只能放弃这些条件来适应现实。

大家用这种比喻来评论当前出台的房地产政策，这意味着大家明白，突如其来的利好政策背后一定有其他深层原因。如果背后的困难逐渐消除，那么政策就只剩下利好这一种效果了。如果那些困难还没有消除，那么这个政策的利好效果将是一个缓慢释放的过程。

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问：上周末，央行政策出台后，一些地区的楼市也迎来暂时「回暖」。比如，在深圳，不少楼盘又开启「挑灯夜战」模式，看房客涌入售楼处，一些房产销售忙带看忙得不可开交。在北京，多个楼盘的销售人员反馈，到访量明显增加。

随着新政落地，人们期待楼市有更多好消息传来，楼市也在等着「新拐点」到来。您觉得「新拐点」会在什么时候出现？

冯仑：楼市往下的拐点还是往上的拐点？对于往上的拐点，今年我看不到，而往下的拐点，我认为随时都有可能出现。这就像一个小孩发烧，有可能他过一阵就痊愈了，也有可能发烧预示着更严重的病情，所以我们要看病因在哪。

目前房地产的情况也是这样，房地产的问题已经与其他经济部门的问题交织在一起。如果其他经济部门和行业没有恢复，那房地产也不可能单独恢复过来。房地产的发展依赖于整体经济发展的恢复和稳定。