深圳楼市，最混乱的一幕发生了

三月，万物复苏的季节。

不知道大家有没有察觉到，最近关心深圳楼市的人变多了，买得起房的，买不起房的，想买房，想卖房的，想换房的，都在密切关注市场。

就市场本身而言，变化来得太快，博弈无处不在。

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深圳楼市，正在上演极为混乱的一幕。

政策端，上周，深圳安居房10年后补差价转红本的消息，引起了轩然大波。有一种说法是，买了保障房和商品房的业主，分别都觉得自己亏了。

随后，楼市小作文满天飞，很多人呼吁深圳抓紧像香港那样全面放开，别再扭扭捏捏，抓紧抢钱抢人。

市场端，最近一个月，深圳业主积极挂盘，换房意愿强烈，以价换量的行情下，核心区域个别优质盘的成交价相比年前微微上涨，比如深圳湾卓越维港南区的176平大五房、宝中壹方玖誉170平以上的部分房源。

新房方面，可圈可点的并不多，几乎都在降价，越是远郊，供应量越大，开发商降幅就越猛。

比如坪山有个新盘，位于坪山大道与锦龙大道交汇处，2022年11月开盘备案价3.92万，现在项目加推，直接把备案价下调至3.5万，据说折后单价2.6万起。

上个月报道的深圳某盘单价从约4万降至2.38万，也是在坪山。

这是一个极度分化的市场，同质化严重的房子，竞争力变得越来越弱；核心板块的稀缺资产，市场上从不缺买家。

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接下来的深圳楼市，微观看选筹，宏观看政策。

一些人总说，行情这么差，出什么利好政策都没有用。

事实上，从去年到现在，深圳楼市每一次挤牙膏式的放松，都会释放出一部分购买力。

从经济上看，香港远远不如深圳，香港楼市全面放开后，就吸引了大量外地客。如果深圳真的像香港那样彻底裸奔，市场也会热起来，甚至再次领跑全国，也不是不可能。

只是操盘手目前想（敢）不想（敢）这么做的问题。

参考国常会对房地产的最新定调，又是进一步优化房地产政策，又是加大高品质住房供给，又是市场＋保障，给人一种楼市接下来可能要放大招的感觉。

高层的态度，其实很鲜明。

一是，房地产很重要，必须要想办法稳住；

二是，多建好房子，激发有钱人进场楼市；

三是，市场和保障各走各路，商品房可以市场化，保障房可以居者有其屋。

用一句话来说就是——

房住不炒时代，不等于房价不涨。

让一部分商品房价格上涨，不仅仅是给部分富人创造赚钱效应，也是为了更好的解决保障房问题。

深圳楼市大量的保障房，原本相比商品房有一定的价格优势。

但是这两三年，随着深圳房价持续下跌，现在很多新房的价格打完折后，和保障房的价差已经越来越小。导致的结果就是，有些廉价保障房也开始变得不好卖了。

只有在商品房价格开始上涨的时候，保障房的低价优势才能凸显出来。

如果大家有经常去国外或者做外贸生意，你会发现，现在除了中国，其他国家几乎都处于大通胀。就国内相对来说比较稳定，包括香港人都开始涌入深圳来消费了。

印钞机不可能停歇，货币大放水下，优质资产的价格必然会水涨船高。

深圳买房难，卖房更难，置换更是难上加难！

您置换还卡在卖房吗？您卖房痛苦吗？

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最后，做个总结：

1、深圳楼市不会再有雨露均沾的行情，取而代之的是极度分化行情。更为严格地说，我们接下来要面对的，是真正意义上的金字塔行情。产业布局、板块前景、产品力、圈层和学区等核心指标，都会拉开房子之间的差距。

2、受保障房供应冲击较大的商品房，在未来会逐渐降低购买力，而核心地段的优质房产在未来会继续创新高。

3、从产业资源和房产升值的角度，深圳的优质板块从东至西分别是：香蜜湖、华侨城、深圳湾、科技园、后海、蛇口、前海、宝中和碧海。也就是围绕着福田、南山到宝中碧海的海岸线买房，通常不容易出错。

最后再分享格雷厄姆说的一句话：

市场就像一只钟摆，永远在短命的乐观和不合理的悲观之间摆动。聪明的投资者则是现实主义者，他们从悲观环境里买进最优质的资产。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？