史诗级大招救楼市,广州这次下狠手了!

第一省会,这回真的拼了。

0 1

广州楼市,彻底解绑

世纪罕见的大暴雨,都没浇灭广州要解绑楼市的热情。

最近这次的楼市大松绑,广州的行动很快,是一线城市中首个官宣“认房不认贷”的城市,超出了市场预期。

8月30日,广州官宣优化个人住房贷款中住房套数认定标准,确定居民家庭成员申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷”。

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,

家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

意思就是:只要你名下无房,统统可以首付三成。

举个例子,某户已有了一套房的广州家庭,打算再买一套面积更大的房子,总价1000万,那么按照此前政策则需要700万的首付款才能入手,如今情况不同了,仅凑足300万就能购房。

同时,房贷利率也从之前的4.8%下调至4.5%,若按照贷款500万、20年期限计算的话,累计利息减少20多万,差不多省出了装修费用!

广州向来沉稳务实,在此轮调控周期中,广州站出来了,在一线城市中打头阵,让人期待后续可能的新动作。

结果,这次的松绑力度之大,动作之大胆还是超乎所有人预料。

8月30日宣布“认房不认贷”,仅仅几天后来了一个更大的招数——

取消限价!

根据财新网披露:

多名业内人士日前向财新透露,广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前,开发商仍然要向有关部门进行价格备案,但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称,“现在开发商可以自行决定价格,可涨可跌。”

可涨可跌是个“掩人耳目”的说法,如今的楼市要涨,甚至维持房价不跌都很难。

在2021年之前的限价,更多的是侧重限制上涨。

然而,在去年楼市一片肃杀的背景下,数十个城市为了阻止房价下跌,阻止卖地收入下降,纷纷出台了限跌令,同样是限价,从这时开始,限价令侧重的是限跌。简单来说就是防止房价“在一夜之间崩盘”。

而如今取消楼盘限价,这个是面向新房的,目的很明显——要开启“以价换量”的时代。

广州楼市,限购、限贷、限价,三条红线,全部解绑!

0 2

力度之大,十年罕见

早在7月份的时候,中国最为重要会议上就重点提出了这个说法:

要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

不过当时北京、上海陆续先表态发声要“抓紧研究”“认真学习”,没有丝毫立即落地执行的态势,感觉更多是在等待与观望。

这个期间,广州没闲着,先是政府带头各种考察,然后就要求各家金融机构去开会,讨论方案。

其后不久,广州就连发几招来“挽救”楼市。

先是相关部门的一周之内连续两次喊话:

第一次是7月30日,广州市住建局发布公告:将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。

第二次是8月7日,广州市住建局回复,相关政策正在研究中。

其后,立马就是“核爆级”楼市政策——“棚改房票”出台。

广州将计划实行房票安置,即把安置房货币量化后,出具房票给村民,村民可以凭房票购买商品房、公寓、商铺、车位等。

房票?啥意思呢?

房票是产权调换方式中的操作方法,是征收人与特定被征收人及安置房源企业之间的结算凭证。

简单地说就是将安置房按补偿协议量化为货币金额后,折合成相应面值的凭证发给村民。村民可以凭借着这张凭证去买商品房。

在此之前,比较普遍的拆迁安置方式主要有现金安置和回迁房安置。

房票在广州还是第一回出现。

第一省会如此着急,也是有原因的。

如今的广州房价有两个特点:

1.从今年中下旬开始,广州房价进入下降通道,且连续下跌数月。

2.相比二手房,一手房跌得更慢,跌幅也更小。

总而言之就是一路下跌。

要知道,这几年广州的发展已经快脱离了一线城市的序列了。尤其是传统优势房地产方面,陆续爆雷严重拖累了广州的发展步伐,不果断决绝则差距会越来越大。

这也就是为什么,广州没等到北上深动起来,就率先行动,实在等不及了。

0 3

抄底广州,准备上车?

用如此大力度救市,而且都是真金白银的让利,那是不是可以抄底广州楼市了?

不,还早得很。

从趋势看,目前政策底确实已经形成了。

上次中国楼市拿出如此大的力度救市,还是在2015年。

“330”新政+棚改货币化两枚核弹扔下去,楼市彻底引爆,全国房价鸡犬升天。

别说北上广深这几个一线城市,哪怕18线小县城在那两年都翻了一番。

当时情况是什么样呢?

2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部发文调整个人住房转让营业税政策,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

“330新政策”开启了全国楼市复苏之路。全国房价开始回升,一线城市在4月份率先全面回暖,继而带动全国房价整体上涨。进入二季度,商品房成交量也逐月走高、回暖趋势不断加强。

在此基础上,8月27日,住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合再发文松绑实施了近十年的“限外令”;9月30日,央行和银监会又联合发通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%;10月8日,公积金异地贷款业务正式全面推行。这意味着,在一线城市工作缴纳公积金的购房者可以在三四线城市买房。

放宽限购、降低买房门槛、调整首付比例,增加资金对买房者的支持力度......如今的松绑政策是近乎一模一样。

现在各大城市开始的城中村改造、旧改、房票和当年的棚改货币化,近乎如出一辙。

换而言之,广州已经拿出了权限以内所有的政策工具来“救市”,政策底差不多到了。

但政策底归政策底,市场底往往会落后于政策底,只有触及到市场底,楼市才有可能触底反弹。

从数据看,广州现在仍是有“购房”的潜力。

2022年,广州住房拥有比率大概是70%左右,看上去很高,实则不然。目前中国的家庭住房自有率为90%以上。以此为基准,广州还有很大的空间。

而和房价同样很高的新加坡相比,他们的人均住房超30㎡,住房自有率高达90.9%。

所以,绝对不是没需求,而是有需求的人买不起房。还是那句话,广州500w一套的房,只会让人觉得此生无望;150w一套,买房人能把售楼部门槛踩烂。

广州这回取消了限价,是个十分明显的信号,就是要以价换量,让房价降到市场可以接受的预期。

政策是为市场服务的,政策一个月内出了如此多的利好,说明市场已经萧条到相当的程度了。但政策底可以人为干预,市场底只能在市场调节的动态平衡中找到。

而这个市场底除了房价降到位以外,还有个决定性因素,就是大环境的回暖。

楼市是结果,不是原因。大家有钱了才会去买房,不是买了房就会有钱。经济好了,房地产就好,不是靠救房地产便能救经济。

稳定的就业,有增长预期的收入,才是楼市最大的支撑,千万别搞反了。