楼市，脱水了！
文/子木
昨天下午，经济日报第七版刊登文章称《化解房企债务风险要有定力》，里面提到：
这个会议很重要，为什么要保持定力呢？
是因为最近随着“宇宙第一开发商”暴雷，整个地产行业又紧张了起来，尤其是这两年买了“民营期房”的购房者，这段时间，只能双手合十，祈望不要染及自身。
当然对于这些开发商的高层，你说难吗？也不难。
没钱就躺平，用烂尾、裁员来逼宫，成功了，就继续在国内做房地产大佬；失败了，就脚底踩油，继续国外做巨富。
当然上面的人也明白了这套把戏，救还是得救，但是不能白救……
板子一敲，别哭了，站起来听话！必须走新发展模式。
什么是新模式？
只要现房落地，购房者安全拿到房子，不到衙门里闹事，楼市就能稳健运行，开发商也没了逼宫的筹码，优胜劣汰，干不明白就滚蛋。
之前预售制无法退出市场，是因为大多数城市依赖土地财政，预售有风险，但可以增加土地的流动性。
而现在主动强调现房制度，也变相承认了土地财政的不可持续性，与其带来风险，不如降速提质。
所以购房者心心念念的“取消期房销售制度”，脚步越来越快，可能在2024年前就会实现了，这对于四十年房地产周期来说，是跨时代的转折点。
打了板子，也得给颗蜜枣。
基建狂飙几十年，好的地块都开发结束了，郊区呢，也没那么多人买，拿了地如果卖不出去，又是一笔烂账。谁都知道，地产不好干。
所以昨天住建部直属机构中规院，召集多家房企开了个会，表面上调研了深圳城中村改造和保障房情况，实际上是在研究：
城中村改造到底能带来多少油水。
一研究吓一跳，拆建部分可以占到待改造城中村 60%，新增公建配套建筑 1.7亿平米，产业和商服 10 亿平米，回迁住宅 7.5 亿平米，可供商品化的建筑 6.8 亿平米。
由此定调，城中村改造打开了解决房企发展中长期空间的重要路径。
之前我一直以为城中村改造就是改造升级，只有危房进行拆迁，大小文件中也强调如此，但实际落地后，远比想象中更激进——
基本是能拆尽拆……
根据申万宏源统计，近期已有山东青岛、安徽合肥、江苏南京、浙江兰溪、河南郑州、河南辉县、江西南昌等七地表态，在当地推行拆迁后货币化安置。
今年下放到21个特大超大城市的城中村改造政策，基本也敲定是棚改 2.0 ，会释放足额的购买力到市场，大家一定要警觉起来：
一旦一线领跑，扭转预期，很容易让叠加棚改2.0的二线城市，趁势轮动。别看现在市场静悄悄，恰恰每次转变都是：
“无声胜有声”。
除了现房销售这种跨时代的改变正在悄然孕育，最近还有一个非常明显的信号在发生：
限跌令。
四川省雅安市近期推出救市十五条，措施提出：
这意味着“限跌令”解除，且鼓励开发商降价……
即使在 2008 、2015 年，都未出现如此政策，因为对于三四线城市来说，“限跌”会导致踩踏，房价雪崩，可能是稳住房价最后一根稻草。
而现在主动放弃，意味着要放弃房价（地价）而保全流动性，以价换量，政府对购房者做出让步，出现了真正的转折。
雅安是前奏，今年年底，会有大量的三四线城市破防，被迫选择牺牲房价、保全流动性，上演真正的“双杀二重奏”——
新房普调，联动二手房价格下探，最终会在 6-9K 左右震荡，除了长三角的经济大市大县以外，都会如此。
想买新房的朋友，今年年底可以捡到大漏，但前提是一定要对开发商的安全性有所了解。
7月的数据不太好看。
楼市开始全线躺平，全国商品房销售面积环比下跌 46%，超过 5 年同期环比跌幅。
一线领跌，带动二三四线城市全线下坠，70 城，二手房价格上涨者已经不足 1 成。
我前几天特地做了一个调查问卷——
大部分准购房者不出手，是因为都在等政策，少部分在等价格继续回调，还有一部分房子卖不出去，等时机想置换改善。
这跟 2015 年前夕一模一样，全国购房者都陷入了静止时刻，等待观望，犹豫徘徊。
当流动性极其微弱的时候，这时候非常考验一个城市的真实购买力：
比如二手房价格环比下跌最多的是郑州、吉林、贵州，跌幅为 1%；
其次是南京、青岛、徐州、襄阳，在 0.9%左右；宜昌、大连、重庆、无锡、温州、烟台跌幅在 0.8%左右。
其中郑州和宜昌，新二手房价格跌幅最大。这时候领跌的，还有房价下探的余地。
但也有上涨的城市，比如对于新房来说，西安、北京、重庆、北海和大理，环比涨幅全国前列。
北海和大理新房卖得好，主要是因为旅游市场火爆，外地人入场购买旅居房所致，事实证明，无论行情好坏，市场都不缺乏有情怀的人和韭菜。
总体来看，70城数据比较符合实际。
可以说，现在能做到这样的“脱水”数据，并不容易，也证明房地产彻底进入了新阶段：
实事求是。
这跟 724 大会的表述，“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，基本一致。
而且今天央行发布 2023 年第二季度货币政策执行报告，关于房地产，再次定调：
适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
相较于第一季度报告，也彻底删除了“房住不炒”、“不将地产作为短期刺激经济的手段”等表述。
看清、适应、求真、务实，房地产虽然过了高爆发的红利阶段，但现在这个阶段，更让人安心。
知道哪里有问题，才能「因病施药」。
结合着7月经济数据来看，整个经济大盘已经彻底进入最受考验的阶段，全国也都在等那场决定前途命运的大招，楼市更是如此。
让我们拭目以待吧。