青岛锐理数据总经理马光明：五月份成交了7332套，其实大家更关心的是商品住宅，商品住宅成交了大概不到6000套，与去年相比降了三成。暂时来看这5个月还不错，市场响应比较平稳，跟去年和前年相比降了，但是跟更之前的年份来相比还是不错的，现在1-5月份月均成交是6000套，这样来看的话比2010 年还要高，所以市场也并不是非常悲观，价格方面基本也没有太大的变化。随着政策层面的干预越来越少，房产市场也越来越趋于市场化，限购成为常态，投资客淡出，趋于理性青岛楼市在今年年底大概能售出700-800万平米的新房。

另一方面，老百姓观望情绪很高，对未来市场不看好，所以导致量略少，其实每月成交8000套左右，对青岛这个城市来说还是匹配的，现在来看有点略少。

中置国际市场总监张百忍：这些数据背后的压力非常大，第一，要看库存量，今年的库存是20万套，这些库存占据着开发商大量的资金和资源；第二，开发商的目标也不一样，前两年开发商一年的业绩20个亿就进前5名了，今年绿城销售目标650亿、万达2400亿，这些跟前几年都不一样了，对于各个营销总监来讲对于各个项目来讲，这些都不一样了。

青岛工商联房地产行业联盟秘书长龙江：关于市场应该看三个数据：一个是现有的库存数据，一个是销售数据，第三个是在建工程。现在在建的应该是7000多万平，其中有很大一部分是商业物业。从这些数据来看，青岛的形式非常严峻。

议题二：购房者都去哪了？

今年的严峻形势让大家愈发怀念往年的繁荣与热闹，面对着愈发冷清的售楼处，大家不禁要问，买房子的人都去哪了？

青岛蓝光和骏置业有限公司营销总监綦宗岩：如张总所说，开发商们的压力越来越大，开玩笑说，我们有个业内的朋友已经把网名改成了“销售压力越来越大”。因为压力大嘛，所以我也天天都在案场，天天与我们的客户接触，非常直观的感触是，三月份以后，从4月初开始，上客量直线下降，案场的访客一周大概100组左右，而且他们的观望情绪非常重，有的人是把这周边的项目都看遍了，还是不出手。他们总觉得，价格还能再降点儿，而且在我们项目来说，目标客户都是刚需，对他们而言总价上下一万元给他们的感受都非常大，都能够影响他们在买房上做决定。

青岛工商联房地产行业联盟秘书长龙江：现在客户少了，买东西的少了，地产圈长久不衰的定理就是：买涨不买跌。然而今年最大的问题并不仅仅是楼市的问题而是金融的问题——以前大家买房观望是持币观望，现在的观望是老百姓兜里钱少了才会观望。很多企业由于贷款等原因越来越趋于衰落，比如中国的制造业企业。大家试想一下，假如你所处的行业，已经不再繁荣昌盛，发展前景出了问题，你的工作也不是非常稳定的情况下，你还会去大宗的消费和购房吗？青岛的情况在国内的众多城市来说，还算好的。我们可以看到有些央企在前几年还是有很大的动作和手笔，这说明他们在前几年还是有钱的，但是现在来看他们还有那么大的积极性吗？当他们拿地的热情降低，开发的项目减少，整个土地市场也开始趋于冷清。所以楼市想要坚挺还是非常困难的，现在已经是6月了，下半年谁的成绩能好，就要看谁跑得快了，而今年想要把价格守住，非常困难。

解除限购和任何救市的行为并不能解决根本原因，根本原因是大家手里还有没有钱去买房。

青岛万树机构总经理惠志鹏：限购是大家都有钱，需要减肥了给你控制控制；现在的情况是大家都没得吃了，你再控制食欲也没有意义了。那现在还有一个情况，即便是有的地方在降价，买房的人还是不多，所以体现出的是买不买不是房价本身的原因，而是大家的资金的原因比较大。

青岛西王置业有限公司营销总监刘博：高端物业和商业物业更为困苦。买高端和商业物业的这些目标客户和刚需目标客户不同，以企业主、私营业主居多，那在现在的经济市场环境情况下，他的资金结算周期都在延长，这也导致了他们在出手时的犹豫。手头的资金在减少，好不容易找到的一些钱都在勉力维持企业的正常运转，没有多余的资金去购房。比如我接触到的有些客户，因为企业扩张的缘故，他需要扩大办公面积需要扩张，但是由于手头的资金紧张没有能力去购房，只能先以租赁的形式满足企业运营所需的场地，需要先过渡一下。现在来讲，有些其他的产业：制造业、钢铁、贸易等都牵扯到了很大的融资问题。高端人群递增的速度在减慢，高端产品的消化量在减少。

议题三：房企要怎么办？

在这样的环境下，这些楼盘项目能够取得比较好的成绩的原因是什么？接下来，我们的房企、代理行等从业者应该怎么做？

本站房产青岛站常务副总经理王作江：我接触了解到的一个案例，碧桂园今年完全改了营销模式，今年在青岛只有100个销售员，拆成10个分队，每个分队都有一个带头的。他们这些人都可以卖碧桂园在青岛和海阳的所有项目，并且每套房的提成提高到了2.5%。如果一个小组觉得某个广告大牌、某家媒体能够对促销有效，那么你们小组就马上去财务借款来进行投放，最终以业绩来说话，以高激励来促卖房。

途家网山东分公司总经理刘世文：途家用一句话来总结就是：把我们闲置的不动产，用酒店的运营方式去经营，产生的收益用分成的方式与业主分配，同时它还是一个线上的中高端度假公寓预定平台。从2012年途家山东落地到现在已经签了32个项目，其中在青岛运营了7个项目，以商业地产、公寓类型为主。

从开发商的角度来讲，需求途家的很多，那么我们也会挑选一些合适的项目来做。现在来看，开发商尤其是商业类、公寓类产品遇到了很大的压力，途家给他们带来了什么呢？请惠总来说一说。

青岛万树机构总经理惠志鹏：途家恰恰是“怎么做”的一个很好的工具。特别是商业项目，这个的项目从根本上来说就是投资产品。怎样才能产生很好的投资价值，它必须得有运营。无论是写字楼、公寓还是别的商业物业，它只有运营起来才能产生收益，产生收益才能有投资回报。大量的城市综合体开发带来了大量的空置写字楼和公寓，其中最难的就是公寓。这个时候，途家这样的经营单位恰恰给了公寓一个盘活的出口，强化了它的运营能力。我觉得以后在各类产品都会出现类似于途家这样的平台——用互联网的思维来做房产，更多的去挖掘房地产以外的需求，来补充房地产的单一销售。途家解决的是未来购买途家的客户的需求，以及客户可能面对的租房客的需求，在企业上就能形成一个完整的投资链。在公寓产品面临滞销的时候，引人客户的体验价值，就能起到很好的效果，比如证大深蓝公寓的清盘、那鲁湾的清盘等。

青岛稻和羊机构总经理王伟：最近在帮助万科做商业品牌，青岛万科也刚刚成立了商业管理公司。在去年年初万科提出要做“城市配套服务商”，服务谁呢？服务城市和人嘛！今天的互联网思维讲求体验价值，最终都要落在人的价值上去。今天很多的房企都在谈转型，转成什么样？万科今年除了住宅外的所有都归到万科商业当中去，他们所借鉴的就是香港领汇基金。领汇这个案例非常典型——小股操盘清资产。整合了所有的经适房不良底商重新盘点、重新包装经营，以社区服务的形式小股操盘重新推出，为居民提供零售商业配套。这种典型的案例可能不一定会成为主流，但不失为是一条道路。

房地产这三个字可以分开来谈：房和地产。“房”指住宅，当“房”开始萎缩的时候，“地”和“产”还没有凸显出作用。整个的城市包装、城市运营，“产业”类的商业、医疗配套等都还处在空白状态。核心就是把开发商变成服务商，把服务商变成资产托管服务公司，再把资产打包上市。

议题四：下半年会有转机吗？

在下半年之前，市场可能会有怎样的变化？是否会再度出现年底冲业绩以价换量等情况出现？是否会有政策上的调整？

青岛蓝光和骏置业有限公司营销总监綦宗岩：我先说说我们的情况吧，当时买地的时候就比较靠谱，有小学和地铁口，离主干道也不是很远。产品类型做了差异化，这点比较冒险，差异化好的话能够被市场认可，差异化不好的话很有可能就砸手里了。产品本身对五月份热销的支持是最大的，我们项目首次开盘赶上了非常好的时机——五一，然而过了那三天之后市场就变得莫名其妙的。客户群体主力是青年刚需，购买群体相应较年轻，他们对于总价更为敏感。

中海地产策划管理部经理薛恒：中海国际社区在上半年卖得也还可以，有几次加推，主要卖得在80-100平的产品为主，在市场上还是得到了市场的认可的。在目前的市场状态来看，主要还是在拼产品，大家对产品本身包括户型、位置等都比较看重。价格方面一直比较稳定，没有太大的变动。中海临安府的表现1-5月份在市内四区来看还是不错的，100平以内的产品消化速度更快，100平以上会更困难一些。

青岛绿城华川置业有限公司策划经理王玉明：绿城理想之城在青岛已经是第九个年头了，一个是半山小高层，一个是千万级的别墅。正如刚才各位所说，今年的上客量都不是很多。按理说小高层项目的上客量会比别墅要多，但现在情况恰恰相反，去看别墅的比看小高层的还要多。

中置国际市场总监张百忍：现在市场面临的最大问题不是限购是否放开，是否能买房的问题，而是供求关系的问题。当以前那些一掷千金来买房的人如今不仅不买新房了，还在抛售二手房。所以对住宅市场尤其是高端住宅来讲感受更为深刻。今年的大部分开发商完成率都在20%左右，完成30%的已经相当不错了，压力都压在了下半年。青岛而言品牌房企面临的销售压力非常大。

议题五：假如解开限购……

本站房产青岛站董事总经理冯宇渊：很多嘉宾都表达了对后市的不看好，那我来做个反方。我的问题是，解除限购以后青岛会怎么样？刚刚张总说了持续看好刚需，这点我很同意，同时我认为，解除限购，能够带动青岛的高端市场，对青岛高端物业而言是机会。下半年如果黄岛先解除限购的话，可能黄岛市场会回暖，改善和高端市场还是有很大的机会的。

青岛万树机构总经理惠志鹏：我支持这个看法。因为占据着非常好资源的中高端盘在青岛的数量有限。

青岛西王置业有限公司营销总监刘博：高端项目有限但购买人群更有限，我看到这部分产品的存量还是很高的。

中置国际市场总监张百忍：从购房者角度而言，青岛某开发商失联事件对近期高端市场的成交还是有影响的，有的客户交了订金又不要房了。下半年如果没有方法来冲一下量的话，房企就真的难过了。

易起侃楼第一期：今年楼市怎么了？

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