楼市新的信号，买房人该咋办

最近该不该买房了，很多中介都在呼吁大家抓紧买房了，甚至不少都在说销量疯涨后大家再不买就来不及了，因为楼市太饥渴了，大家都要靠卖房这波去赚一波钱的，还很多房产大V还在组织团购了，因为开发商给到的佣金，所以不得不把更多刚需圈进去买房了，当然推荐的更多还是郊区的房子了，佣金给的够，那自然就有人愿意去推荐了。

而我们之前也说过了，这轮楼市在一线没有完全松绑之前都算是下跌的路上，现在不是说不能买房，而是要根据自己的需求去买房，而不是被房产大V拱着去入市了，现在还不能加太多的杠杆，因为未来的收入还是要掂量一下的，你是否能持续有现在这种收入，就像自媒体行业，好的时候月入十几万，但是一旦平台收紧或者不给你推流了，那可能月入就变成小几千了，这种波动对买房这件事来说就是不可承受的了，而且现在各行业都有不同程度的降薪，虽然利率是降了一些，但是相比收入的下降来说其实是同比例的而已，而且现在像广州已经要求商贷利率不得低于公积金的利率了，也就是利率给大家调整的下限已经基本到头了，除非后续公积金继续去下调，商贷的话才可能有继续下调的空间了，现在各银行减掉的基点都比较多了，每个基点都是在割银行的利润奶牛。

而统计局9月70城房价数据来看，二手房还是在全线的在下跌，不管是同比还是环比的话都还在下降，这也是9月一线出了重磅刺激政策的重要原因，因为现在是一线的主场，一线出政策越猛烈，后续业主以价换量的意愿就会更强烈了，市场现在关注度起来了，就有机会能出货了，而从住建局信息来看，截止10月21号，广州全市新房认购量突破了7680套，比9月全月新房的总量5164套增长了48.7%，因为9月底广州就全面放开限购了，相当于把所有的刚需需求都释放到10月进行消化了，而国庆期间核心地段的新房都出现了不同程度的热销，当然外围的去化还是比较困难的，现在更多人的眼光还是聚焦在中心四区和近郊的新房中。

而上海楼市也比较猛烈，虽然没有完全松绑限购，但截止22号，上海新房成交了6183套，二手房更是累计成交了16023套，而9月的二手房同期只有1.09万套，差不多增长了近一半的销量，这也是政策释放的明显的利好，因为上海把社保要求降低了，还把限购套数增加了，当然如果横向对比来看的话，9月的新政效果是不如过往5月的政策的，因为现在是长期刺激后的结果，越到后面，刺激的效果持续的时间必然会越短，销量快速攀升之后会重新进入冷静期，甚至不少交了定金的客户又会觉得自己买早了，应该再等等更多一些的福利出尽。

所以接下来大家还是围绕几个维度去思考和判断，一个是一线城市何时政策触底，政策触底了才可能有大家预期的触底，不然的话，后面如果二手房交易免税、新房免交契税之类的话，那是不是又能省下一笔不小的费用了；还有一线配售型保障房的大量入市，不仅是拉低了大家入住核心区的门槛，也解决了纯粹刚需居住的问题，这样周边的商品房想涨价的话也得掂量一下了，只是说还在起步，需要一定的时间去扩建或者收购存量新房作为保障房，不过，明年必然是配售型保障房的爆发元年；

第二个维度还是销量的持续力，量在价先在这轮楼市依然是适用的，大家看到的熄火其实都是销量的熄火，没有成交量的前提，价格说上涨那就是天方夜谭，因为最便宜的房子都没卖出去，你挂出高预期的价格是根本无人问津了，只有市场上最便宜的房子都有人接盘了，剩下想卖房的业主才能逐步把价格拉上去，当然这里面也包括法拍房了，现在不少人断供都在走法拍的渠道了；

第三个维度就是民营开发商是否还持续高价去拿地，如果民营房企还在自觉不断的去高价拿地，那说明楼市还有利可图，这些房企愿意冒风险去开发赚取利润，而如果仅仅剩下国央企在自娱自乐的拿地卖地，甚至一旦发现地段变化后又重新退地的话，那土拍市场这个源头要火爆起来就比较难，面粉和面包是相辅相成的，现在面包卖的稀巴烂甚至不少腐烂过期了，怎么可能期盼面粉能卖的上很好的价格呢，而且楼市这个东西，是有比较长一段的政策启动期的，政策上了到真正有作用之间少则三个月，多则半年后才会持续，所以现在还是买方市场，卖家和房企比买家都着急，而且现在还有个点是未来的新房公摊会越来越小。

就像广州来说，已经有房企可以做到100%使用面积甚至朝着120%到150%进行挑战了，这对过往的二手房也是非常大的冲击，相当于未来你买90平的房子，可以享受到过往买120平房子的使用面积，这对很多人来说就是非常大的诱惑力了，加上现房的销售机制逐步完善，相信能买到烂尾楼的机会也大大减少了。因为大家都被楼市伤害了好几年了，也在这里面学会了很多东西，房价不是一直会涨的，每个城市也是一直涨的，一线也不会无脑涨的，都是需要有一个个实实在在的购房需求去贷款、去加杠杆、去掏空三代人的口袋才能支撑起来的，没有这些购房需求，天量的房子就是一堆钢筋混凝土而已，保障房和商品房未来将两条腿走路，房地产税也会阳光普照起来，土拍财政收入的替换之路，我们都将见证到的。