马光远：房地产政策基本全部落地，市场止跌回升还要多久？

9月27日，中央政治局会议对房地产政策定调：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

这是迄今为止，本轮房地产政策调整最明确，也是最具期待的政策。

考虑到这次政治局会议的不寻常，我们预计政策的落地应该会在长假之前。果然：

9月29日，央行、金融监管总局等发布公告，涉及存量房贷利率具体调整的办法、一二套房首付比例的统一，以及其他涉及房地产的金融政策等密集出台。

特别是大家关注的存量房贷利率具体调整办法和时间，央行给出了明确的答案：

第一，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点，即“LPR-30个基点”，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右；

第二，建立常态调整机制：自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限。

在这里，要特别说明，关于存量房贷利率，我一直主张建立常态调整机制，稳定市场预期。这次央行调整存量房贷利率的最大亮点就是建立了常态化的调整机制。

按照央行的说法：2023年8月，为充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，央行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。

但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。

这样，建立市场化的机制后，存量房贷利率可以根据市场利率的情况动态调整，从机制上彻底解决了这个问题。

在这次房地产政策的调整中，必须给央行点赞，很给力，在现有的环境下，这是央行能够做到的最大的政策了！

政治局会议还提到要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

这一次，主要的城市也没有拖拖拉拉：

9月29日晚上，首先是上海优化房地产政策，对限购政策进行了调整，尽管力度低于我的预期，但毕竟是调整了，另外，对转让个人住房的增值税免征期限从五年调整为两年，而广州如之前的预期，全面取消了限购政策，深圳则是对核心区保留了限购，但也大幅度放宽了非户籍居民购房条件，同时，取消了非核心区的限购。增值税免征期限也是从五年调整为两年。

四个一线城市中，尽管北京还没有最新的调整，但大概率在长假前应该会出台相应的政策。

经过这次调整后，我个人认为，从大的政策层面，主要的政策基本上全部落地了，考虑到这次政策的力度，市场应该会有积极的回应。

｜对于下一步的房地产市场，我个人有几个判断：

第一，市场悲观的预期会得到一定的扭转，市场积极因素会增多，交易量短期的回升是大概率：

第二，考虑到房地产市场目前的基本面，年底能够真正止跌回升并不容易，还需要在风险出清方面加力，比如保交房的问题，比如，房企的风险问题；

第三，所有人都必须意识到，房地产市场已经进入全新的周期，包括限购在内的政策已经基本退出房地产历史舞台，新模式和制度建设是未来的重中之重；

第四，就市场需求而言，市场正在从增量时代走向存量时代，改善性需求是主流，需要针对改善性需求进一步优化政策体系。