马光远解读中国楼市的真问题，句句直击要害

12月28日，由中国企业改革与发展研究会、本站财经、本站财经智库联合主办的“2023本站经济学家年会”在北京举行。

著名经济学家马光远发表“2023年中国的房地产将何去何从”主题演讲。

马光远指出，2022年1月到11月房地产开发投资下滑了9.8%，而且下半年房地产市场并没有像大家预期的那样出现反弹，而是继续加速下滑。我预计1月到11月房地产无论是销售额还是销售面积都下滑了30%。但是1月到11月居民中长期贷款下滑幅度是超过55%，这意味着房地产的销售很可能下滑超过50%，也就是说2022年房地产销售应该是一个腰斩的行情，但我认为2023年大概率房地产会触底，也就是说这个市场可能会差不多到底了。

马光远最新研判：2023年房地产市场会触底（来源：C位观察）

房地产的温度为什么这么低？今年究竟是什么样的影响导致房地产市场的走势，远远低于大家的预期？马光远认为有三个原因。

第一是过去几年房地产调控政策对整个市场的影响非常大。2021年全年各地出台的房地产调控政策，我统计是超过了600个，这是房地产市场化以来前所未有的。

第二是房地产自身周期转换的结果。房地产的周期已经进入到一个全新的周期，无论市场基本面还是未来的需求，还是房地产面临的大环境等等，跟过去完全不一样了。从供求关系来讲，现在肯定是供大于求。从经济大环境来讲，中国经济告别高增长了，房地产也不可能独善其身，走出一条独立的行情。包括人口，2022年中国人口历史性地进入一个负增长。

第三个是2022年的情况比较特殊。我们看到中国经济受疫情的影响，经济这种下行加速了房地产的下行，房地产的下行又反过来加速了经济的下行，两个形成了一个互相负的反馈，

在房地产调控政策变化以后，谈及对未来房地产市场研判时，马光远称，从2021年9月开始整个市场调控基调出现了变化，出现变化的主要原因，是因为中国一些头部的房地产企业，由于资金链的断裂，很多项目出现了问题。但这种调控变化稍微有点晚，很多政策制定者认为，如果这个时候我们一旦放松调控，可能会功亏一篑，所以导致政策没有进行及时调整。从2022年9月到现在，整个市场在不断放松。2022年1月到11月，全国所有城市所有的政策加起来差不多超过900多个，这个在房地产历史上也是前所未有，但我觉得我们的政策在出台的时机上，包括力度、含金量方面仍然是不够的。过去调控政策一放松，房地产市场总是出现反弹，但现在没有，现在整个市场面完全不一样了，所以我讲出现报复性反弹的概率等于零。

为什么政策可以说出得已经差不多了，但是市场还是没有什么变化，市场信心没有变化，马光远表示，跟政策的配比有关系，比如首付比例、房贷利率、开发商融资等。所以我们的政策尽管挤牙膏挤到最后一下子所有的政策基本都出来了，但是市场最好的时机已经错过了。

马光远：烂尾楼的问题必须解决了（来源：C位观察）

2023年应该怎么办？马光远称，在中央经济工作会议会后发的通告里面，房地产的重视程度到了今天这个程度，从保交楼到房地产的融资，到需求端怎么样改善，到怎么样防范房地产的风险等等，整个政策基本全出来了。中央经济工作会议以后，中财办的相关负责人也做了解读，从房地产未来供给端怎么样进行改善，需求端怎么样改善，包括房地产怎么样平稳过渡到新的发展模式，都做了一系列的规划。那么我们要问，2023年房地产会不会软着陆，我觉得要避免房地产出现硬着陆，要避免房地产真的出现风险。

为了避免房地产市场出现崩盘的风险，马光远给出了3点建议。

第一、一定要改变观念。我们应该尊重房地产行业发展的规律，不能再靠调控的思维来进行了。一方面要出台新的政策，一方面一定要把以前以调控为思维的政策全部拿掉。现在大家不买房子是对市场没有信心，不是因为你有限购。所以我认为，各种各样的调控政策应该退出，特别是限购，包括北京。

第二、要出台超常规的新政策。一是该救的房地产企业一定要救，二是不能出现烂尾楼，三是鼓励大家买房子。

马光远解读中国楼市的真问题 句句直击要害（来源：C位观察）

第三、开发商要持续发展。这种持续发展是建立在有信心的基础上，如果没有信心的话是很难发展的。信心来自哪里？来自于这个行业的长远预期。只要把调控的周期思维走出来，行业就会有一个长远的预期，告诉大家房地产在我们看得见的将来，仍然是支柱产业，不会变。

马光远表示，房地产是中国经济的一个缩影，房地产的政策也是中国公共政策的缩影，我们这几年在公共政策层面值得检讨的地方就是一定要有耐心，行业的调整要有耐心，对行业的改变要有耐心。比如房地产行业，我们承认房地产行业有很多问题，当然中国很多行业都有问题，但是改变这个问题，解决这个问题一定要给时间，不能着急。我希望中国经济的各个行业，都把耐心作为我们在制定行业政策的时候一个首要的前提，也就是说不要着急，慢慢来，时间可以解决很多问题。高房价的问题，房地产不健康发展的问题，三高的问题，都是可以解决的。

马光远：给中国房地产多一点耐心（来源：C位观察）

马光远认为，耐心特别重要，只要有耐心，房地产出现软着陆是必然的，只要给行业长期的预期，行业自然会健康发展。所以我觉得我最大的期待是，2023年中国房地产正确告别调控周期，我们把所有的精力立足于制度建设，立足于长效机制，立足于这个行业给大家一个长远的预期，我认为这才是最重要的。

另外，马光远表示，如果从居住本身来讲，2023年的政策肯定是非常到位的，应该还会出台在供给端、需求端的一些鼓励政策，包括二套房的政策，首付比例也好，房贷利率也好，包括税费政策我相信都会调整，所以在这个时候，如果你是首套房，那么房贷利率都到了3点几了，这是很低了，前所未有，那么你买房的成本也是很低的，我认为从居住的角度来讲，是一个买房的好时机。

马光远：今年是买房的好时机（来源：C位观察）

有人会说它要还往下掉怎么办？马光远称我的判断不一定正确，但我认为2023年大概率房地产会触底，也就是说这个市场可能会差不多到底了。但是到底了是不是会往上走？这个不确定，因为影响房地产的因素还是很多的。

但我们把这个时间周期放长到五年，这五年里面我们也有一个假定，就是中国经济表现出一个非常不错的势头，那么大家如果把时间放长到五年，你去看房地产，你的预期就会不一样。这五年的时间里，哪怕房地产跟上其他的东西涨，它也还是差不多的。所以我觉得从居住的角度没问题。