万科脱困？碧桂园、融创复活了？

房地产江湖表面渐归平静，驰道上偶有烟尘扬起。

NO. 1｜壹

万科还在继续“卖卖卖”，甩卖大总资产回血：

深圳万科将持有的中信万科消费基础设施基金30%认缴份额转让给中邮人寿保险，这只基金所投资的底层逻辑，是深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场这两个商业项目。

几天前，万科的第一大股东深圳地铁发布第三季度财报，录得9年来前三季度最大亏损，净亏损80.74亿元。

主要原因，是站城开发和援助万科。

值得注意的是，万科今年1-10月的销售额2025.5亿元，同比下滑35.17%，这意味着，万科的营收和资金链会在未来一段时间内持续承压，没有那么快脱困。

目前，万科只解决了小部分融资问题，还在不停甩卖资产以获取现金流。

对于企业来说，要解决资金问题，短期内可以暂时依靠外部输血（融资）；主要还是要依靠企业自身的内在造血功能，即销售回款。

但要走得长远，既要有外部输血，也要有内部造血功能，二者缺一不可。

所以现在说万科脱困，为时尚早，起码要等万科的销售回款修复到3300+亿元，且同时融资保持在400-500亿元左右，不然资金还是会继续承压。

要知道，22年的时候，万科营收5000亿元+，23年的时候，万科营收4600亿元+，且那时候融资相比其他房企，还算顺畅。

有些读者不太懂营收，其实就是营业收入。

营业收入就是干正事的收入，其他业务收入就是搞副业的收入，营业外收入就是偶然所得的收入。

比如你是农民，种地为主，种菜种稻谷的收入就是你的主营业务收入；你经常把地里长的杂草清理装好，卖给邻居养兔子，这就是你的其他业务收入；

有一天，一只兔子撞在树桩上死了，被你捡回家饱餐一顿，这种偶然所得，就是你的营业外收入。

NO. 2｜贰

碧桂园和融创也没好到哪去，目前的销售额都是大幅度下滑。

融创整体因为资产和项目在一二线城市的较多，情况会比碧桂园好很多，今年的销售额还算不错，但距离好有很大距离。

碧桂园大量项目在郊区和小城市，现在这种市场，会非常难，资产缩水和销售困难的情况同时存在。

相同的是，二者目前都在债务重组阶段。

9月初时，碧桂园就曾试图调整兑付方案，将9笔总额近150亿元境内债的分期款项，延期6个月；同时，还转让了一部分“资产包”，并用项目股权冲抵应付货款。

融创先是与彰泰地产解除了合作，双方独立开发重组目标项目，融创不再继续支付交易对价款64.19亿元，也不用再对其余40多个项目进行再投入。

然后10月17日，融创做了配股融资12.05亿港元，这是房地产行业一年多来的第一次融资方式。

通过解除和彰泰的合作和配股融资，融创明面上可以减少资金压力75亿元。

昨天，融创又公告称境内债二次重组方案出炉，主要有现金要约收购方案、股票或股票经济收益权兑付方案、以资抵债方案和全额长展期方案。

我认真看了一下，对于债权人来说，没一个好选择，左右都是痛，只是快刀和慢刀的区别。

不过对于融创来说，如果这个境内债二次重组方案能通过并落地，融创有希望减少明面上约50%的债务。

只有碧桂园和融创成功通过债务重组，让现金流成功重塑，才有复活的可能。

NO. 3｜叁

至于债务重组，需要关注的焦点，一般就两个：

一个是债务重组出炉时间，另一个是债务重组后，自己能拿回多少钱。

债务想减少一点，不可由一方进行，必须有债权方参与并让步才行，所以叫债务重组。这个过程需要时间，消除分歧，才能达成协议。

谁也不知道需要多长时间，考验和消磨的，是投资人的耐心和止损承受度。

而债务重组最主要的作用就是粉饰利润表和资产负债表。

如上市公司10亿元的债务，只需用作价2亿元的破烂资产抵债，这样，8亿元的债务就从资产负债表上抹去了，利润表也相应增加了8亿元的利润。

现实中，很多债务重组存在阴阳合同的情况，交织着“江湖义气”和利益互换。

看房企的报表是个很有意思的事，对于每个项目，透过它的数字看它的本质：

货币资金可以是临时露个脸的，应收账款可能不是应收的，存货可能是泡了很多“水分”的，在建工程可能是固定资产，固定资产的使用年限可以随时调整的；

非货币性资产交换玩的是穿越回原始社会的物物交易，债务重组就是江湖中的义气了。

至于净利润，它就最说明不了赚了多少，那个公允价值计量方法对老百姓来说是最不公允的方法，合并报表就可耻到连人话都不说了。

这些，房企都没少玩，恒大等更是其中典范。

所以，房企的债务重组方案一再推迟，也实属正常，估计自己都搞不清楚，天花乱坠、纷繁复杂的财技背后，自己还有什么。

投资人和供应商等利益相关群体，只能在暗自祈祷：别把树林种在我头上（别绿我）……

就这样吧。