南财快评：打好政策“组合拳”，建立稳楼市长效机制

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日召开的中共中央政治局会议提出，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。为此，财政政策定调从“积极”变为“更加积极”，或预示着狭义赤字率和广义财政赤字率都将明显提升。同时，时隔14年后再次提出“适度宽松的货币政策”。由此可推，明年在逆回购利率、存款准备金率、LPR和贷款利率等指标上的降幅可能更大。

会议强调要“要大力提振消费、提高投资效益”，特别是对提振消费的表述超出市场预期。这意味着，实施更加积极有为的宏观政策，并不像过去一样，推动房地产、基建等项目投资，而是转向消费与投资并重，并更加重视消费。而投资要发挥关键作用，也应该着重于打造激发消费的基础设施，比如农业转移人口市民化、地下管网和城市更新等涉及的基础设施。

房地产方面，不仅其自身需要巩固止跌回稳的基础，也要发挥其消费载体和动力的功能。此次会议提出，“稳住楼市股市”。一方面，尽管10-11月商品房销售明显好转，但从近期数据看，止跌回稳的基础还待夯实；另一方面，楼市和股市不管是价格的稳定、还是交易量的稳定，对于居民的预期以及由此而来的消费内需都至关重要。

因此，明年中央还将贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的框架。下一步关键是既有政策能落到位，比如100万套城中村改造和危旧房改造（特别是货币化安置），收购存量房屋做保障性住房，收回收购存量土地，严控增量供地以缓解供求关系，修复问题项目并进入“白名单”和投放贷款等，这些政策能落到位，对稳楼市有重大作用。

从此次会议来看，稳定房地产也好、全方位扩大内需也好，并不是像过去一样，单纯通过财政或货币资金投入，而是强调要打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。从内需角度看房地产，无论是有房人群从“有没有”向“好不好”，还是无房的新市民、年轻人，以及城镇化潜力人群实现“有没有”，都需要一揽子政策“组合拳”效应。

比如，积极的财政政策对“两重”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）的支持，重点方向之一就是涉及“以人为本”的城镇化需要的基础设施、公共服务设施等投资；比如，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房等；再比如，促进消费的政策工具箱创新，未来可能将增加对生育、养育、教育等补贴支持。

这些方面的财政政策发力，能直接降低城镇化成本、城市生活成本，补足和提高公共服务短板，这些都有助于产生“降成本、降门槛”效应，从而促进住房消费。从货币政策看也是如此。一方面，降准降息将降低住房消费的成本，但更重要的是，宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策，即财政政策导向下的货币精准投放，从而产生对内需更精准的扶持。

比如，近期备受欢迎的高品质住宅或“好房子”项目，其在景观园林、智能化设备设施、便捷的交通、优质的教育医疗设施等方面须加大投入，这会导致房价上涨或改善人均居住面积的门槛提高。如果财政和货币协同的政策加大土地开发、公共设施建设等扶持，不仅能提振开发商开发的积极性，也能降低高品质住宅的消费门槛，极大地满足对“美好人居”的向往，促进行业转型升级。

再比如，供求关系发生重大变化，存量房屋盘活对接新市民、年轻人需求，这是未来住房政策的新逻辑，需要在老旧小区改造、消防安全改造、城市更新等方面加大投入的力度，让存量房屋供给效率更高、供给成本更低，从而促进存量利用和循环，而且能与高品质的增量供给和需求对接，促进存量和增量、刚需和改善型需求的循环，这是促进房地产止跌回稳的长效机制。