年报观察｜金地商置涨跌之间

观点网 房地产行业的寒潮仍在持续，寒气正在每一家房企当中传递。

3月12日晚间，金地商置集团有限公司披露2023年业绩数据，财报指标的波动似乎在诉说着这家房企过去一年的不易。

数据显示，2023年全年，金地商置商业收入174.52亿元，同比增长69%，但公司持有人应占溢利3.43亿元，同比减少85%。

前些年，得益于金地集团的扶植，金地商置的规模及业绩在短时间内得到了迅速攀升。

过去一年，在楼市下行与债务的双重压力之下，金地商置亦不可避免受到波及。

从财报披露的数据来看，金地商置受到的影响不仅仅来自盈利层面，投资端、融资端等方面亦或多或少受到波及。

利润涨跌间

对于金地商置交出的这份成绩单，市场并不意外。

数据显示，2023年全年，金地商置实现总收入174.52亿元，而去年同期为103.02亿元，同比增长69%，期内毛利为36.13亿元，同比增长55%。

相较于前两个指标的正向增长，金地商置期内实现公司持有人应占溢利为3.43亿元，而去年同期为23.24亿元，同比回调85%。

对比前些年的业绩表现来看，金地商置已然出现了利润三连降。

据了解，金地商置成立于2013年，作为金地集团的成员企业，这个港股上市平台一直被寄予厚望。

过去几年，受益于金地集团的输血与扶植，金地商置规模及业绩得以迅速壮大。

观点新媒体查阅发现，成立仅一年时间，该公司销售额便突破百亿，同期营业收入上涨831.04%至21.68亿元，净利润实现3.61亿元。

随后因收购广电地产、上海启客集团等，金地商置经营业绩再度扩容。

数据显示，到2020年，金地商置销售额达到751.7亿元，同年营收达到168.84亿元，净利润上涨14.6%，达到43.55亿元。

进入2021年，伴随着房地产行业调整不断升级，金地商置的表现亦逐渐回归平淡。

同年，该公司营业收入下降15.99%至141.85亿元，净利润同比下降7.82%至40.14亿元；随后的2022年，两项指标分别回落27.37%及42.44%，为103.02亿元及23.11亿元。

从最新披露的数据来看，净利润水平进一步下探。金地商置提到，主要原因是本年度物业存货计提大额减值所致。

数据显示，受国内房地产市场的不利变化影响，年内，金地商置就物业存货计提减值共计损失4.08亿元，同时就应收账款计提减值亏损3.26亿元。

实际上，在金地商置成立之初，该公司将自身定义为地产综合开发和资产管理平台，致力于商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

从目前情况来看，非住宅板块的地位及业绩贡献，仍非主力。

2023年全年，金地商置实现物业发展分部收入为162.64亿元，于总收入当中占比从86%进一步提升至93%；物业投资及管理分部收入为11.29亿元，占比降低四个百分点至7%。

有市场人士认为，随着非住宅板块进一步成熟，该公司的业务结构有望得到改善。

数据显示，2023年全年，受全国楼市下行影响，金地商置实现合约销售总额355.78亿元，同比减少42.4%，但投资物业均实现一定的涨幅。

截至2023年年末，金地商置于国内持有已开业的投资物业（包括转租物业）总建面为335万平方米，同比增长35%，录得租赁及相关服务收入21.7亿元，同比增长14%。

商办业务方面，持有在运营的商办项目总建面为107万平方米，录得租赁及相关服务收入总额11.1亿元，同比增长9%。其中，深圳南山区深圳威新科技园1、2期全年平均出租率达94%。同时，深圳威新科技园3期出租率已达83%。

产业园方面，报告期末，该公司持有在运营的产业园总建面200万平方米，录得相关租赁及服务收入8.3亿元，同比增长24%，稳定运营期的产业园项目平均出租率达95%或以上。

租赁住房方面，年内该公司亦录得收入约人民币2.3亿元，同比增长约5%。

金地商置亦强调，该集团持有的拟建及在建投资物业也将相继投入运营，并将持续为集团带来稳定收益及现金流入。

投融资减少

2024年开年，金地集团的压力仍在。

有数据显示，年内金地集团需要处理至少121亿元的公开债务，仅上半年便有五笔债券面临到期，合计余额80亿元，另有一只本金额为11亿元的公司债面临回售。

1月12日召开的金地集团临时股东大会上，金地集团代理董事长黄俊灿对投资者表示，金地没有主动不还债的想法，公司正在千方百计、使用各种各样的方法筹措资金，如期偿还债务，以保证自身债务不出现违约情况。

与此同时，金地集团宣布，意欲抵押质押部分优质资产向金融机构融资。

作为金地集团旗下成员企业之一，金地商置不可避免受到影响，主要表现在投融两端骤减。

投资端，于2023年期间，金地商置共计收购了两个土地项目，应占规划总楼面面积约10.91万平方米，支付的应占代价约5.08亿元，平均土地收购成本为4700元/平方米。

2021年全年，该公司完成收购40个土地项目，规划总楼面面积约768.6万平方米；2022年，收购5个土地项目，涉及总楼面面积约37.7万平方米。

对比之下，近两年金地商置在土地端的投资明显缩减。

于2023年12月31日，该公司土地储备合共1607万平方米，同比减少16.91%；其中，约27%的土储位于北京、上海、广州及深圳四个一线城市；56%位于二线城市，包括南京、苏州、杭州、青岛、武汉、长沙、成都、昆明、济南、南昌、徐州、温州等；其余17%位于三线及其他城市。

投资端以外，金地商置在资金端亦面临压力。

报告期内，该公司完成了102.67亿元的银行贷款，其中90.55亿元贷款为有抵押的长期银行贷款，年内已偿还银行贷款及其他贷款人民币61.24亿元。

截至2023年年末，金地商置录得银行及其他贷款总额共计114.53亿元，年利率介乎3.15%至7.36%，债务净额为176.89亿元，同比微增0.98%；报告期末，该公司债务净额比率为67%，较2022年同期上涨两个百分点。

年报还提到，该公司需在年内偿还的短期、长期银行及其他贷款共计12.17亿元，同时，需在一年内偿还的关联方贷款为0.64亿元。

第二年内偿还的贷款共计15.42亿元，第三年至第五年内偿还的贷款为74.32亿元，五年以上的贷款为126.02亿元。

报告期末，该公司的存款、银行及现金余额为51.62亿元。

整体来看，金地商置过去一年的融资状况看似乐观，但从不断加强资产抵押力度来看，或许能够反映出企业资金链的现状。

财报数据显示，2023年，金地商置通过抵押投资物业获取银行贷款，其中所涉及的投资物业资产值共计146.42亿元，而2022年同期为16.66亿元。

2022年，该公司并未出现抵押发展中物业、待出售物业、受限制资金获取银行贷款的情况，但2023年接连抵押上述三项资产，资产价值分别为31.9亿元、2.01亿元、2.41亿元。

计算下来，2023年全年，金地商置涉及抵押的资产总值达到182.73亿元，较2022年大幅增长996.82%。

通常来说，商业银行为了降低自身经营的风险，在为企业提供贷款时，一般会要求企业以优质资产作为抵押，这类情况在过去一年尤为明显。

虽然行业政策迎来转向，但融资环境仍旧难言回暖。

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