浦东最惨版块——交通死角&多处硬伤，造个别墅都沦为烂尾楼...
在浦东有这样一个充满魔幻的版块
开车二十分钟到浦东机场
半小时到陆家嘴
但存在感低得还是快和东海融为一体
一路之隔的板块房价10万+
而这里的房价却低至三万多
即使这样
这里也并没有土拍更没有开发商拿地
甚至在这里的街道上
你几乎找不到一家房产中介门店
最让人感到震惊的是
这里不仅有着北美风情的高端别墅区
还有一片荒废了几十年的别墅群
如今成为了不少外地民工在上海0元安家的选择
这就是浦东合庆
01
在说合庆之前
我们还得重温一下浦东新区的历史
2009年
南汇浦东两区合并成为浦东新区
原以为南汇将源源不断掏空老浦东的家底
事实上也仅仅只有临港得到了一些财力输出
而合庆这样发展原本就缓慢的原浦东版块
似乎从那时候起被流放得更彻底
身世反而更像南汇的某些版块
合并前由于两区原来发展差异较大 基础不同
所以即使在合并后的这么多年后
大家对浦东新区的评价也是依旧分化
如今的浦东的南面除了临港外存在感都很弱
而浦东北则是繁华与生产力的代名词
浦东北面不仅有陆家嘴张江金桥这样的开发区
也有像碧云联洋森兰的居住胜地
就连曾经不受待见的唐镇川沙也成了网红楼盘聚集地
反观合庆
如今的外界存在感甚至低于很多原来南汇区的版块
究其原因
很重要一点就是这里是浦东罕见的交通死角
更是浦东北唯一没通地铁的版块
浦东地域辽阔
地铁密度虽然不如浦西那么高
但绝大部分版块基本都有地铁通过
可合庆却是最特立独行的那个
2号线与9号线完美避开
一南一北将合庆框定成一个轨交死角
合庆的人民出行只能依靠自驾或者公交
对于很多奔赴市区的上班族而言
花半小时乘坐公交车到唐镇地铁站再换乘2号线是常规操作
02
在远景规划中
将有地铁30号线连接合庆与北蔡
不过从规划到落地
这或许还需要很多个十年
没有地铁的合庆
就像一座孤单
外面的人不会进来
里面的人很难出去
作为一个区域的边缘版块
承接城市运行中产生的负面影响是逃不过的宿命
垃圾焚烧站、污水处理厂、墓园往往建在一些边缘版块
在合庆的东侧白龙港
就有着亚洲最大的污水处理厂
白龙港污水处理厂
主要接纳徐汇、静安、黄浦、吴泾、闵行地区以及浦东赵家沟以南地区的污水
一年处理的污水量相当于8个西湖
目前还在扩建
虽然相比起垃圾焚烧厂
污水处理厂的环境危害更小得多
但难免还是会存在臭气、噪音这些影响
让人避之不及
有时候我真的蛮心疼这些版块和当地人民的
很多城市发展的红利他们并没有充分享受过
却为了成就其他版块的繁荣的牺牲品
交通的闭塞加上污水处理厂这些硬伤的存在
让合庆被开发商核购房者在心里打上了不宜居的标签
即使在2035规划中
合庆的定位是宜居的滨海城市
不过这两个宜居的定义似乎有些出入
在上海土地交易市场里
我们几乎找寻不到合庆的身影
03
开发商们至今想起几十年前曼德利海滨别墅的烂尾还心有余悸
70多幢独栋别墅在即将建成之际惨遭烂尾
有人说是因为开发商资金链断裂不得不停止建设
有人说是因为楼盘施工时出现意外
至于这些别墅究竟在这里荒废了多少年已经不得而知
甚至连当地人也已经记不清这些别墅是什么时候出现的
如今这些别墅已经成为蛇虫鼠蚁的天堂
因为这些别墅几乎是0元购
不少民工更是将这里当成自己在上海的家
有些给这些别墅重新装上了门窗
安上摄像头
养鸡养鸭种种菜
与周边住在自建房中的农民过着一样的生活
而这颓圮的房屋也成了探险者和真人CS战队的乐园
而合庆最近的一次是仁恒在三甲港项目传出商业文化项目设计方案
未来据说还将有住宅项目入市
对比一些土拍同样低调的边缘版块
不少选择成为动迁基地来完成自身的人口导入
但合庆又是一个例外
在合庆动迁还仅仅是农村居民的相对集中阶段
过去五年合庆在城市化过程中最大的成绩便是
完成1135户征收动迁居民
503家农民相对集中居住
规模仅仅相当于一个中大型商品房小区
04
如果说人口导入困难是阻碍合庆发展的根本原因
再新建地铁房
成为动迁基地这两种快速导入人口的方式都行不通的时候
产业导入可行吗？
客观地说
合庆并没有多少发展产业的优势
因为和它出身相同的邻居们如今的实力都太过强大
张江高科产业园
金桥进出口加工区
外高桥保税区
即使浦东未来不断有新兴注入的资源
南面还有临港虎视眈眈
版块轮动的齿轮
似乎在转动到合庆之前就已经改变了方向
既然无法与邻居们竞争
那最好的办法就是加入他们
于是你可以在合庆的西侧看到
这里竟然有张江高科产业东区
金桥经开区南区
其中金桥经开区南区2001年就已经成立
发展时间较早
主要以一些精密仪器加工制造的外资企业为主
产能在今天看来并不能算优秀
与这些具有时代记忆相当的
再看这里的城市界面
厂房与自建房混杂
放眼望去清一色城乡结合部风格
反观北面的张江高科产业东区
园区厂房规划、道路绿化都相对更新
城市界面延续着张江宽阔整洁的风格
这里同样也有一些居民区
也因为较好的城市界面
让住宅小区并不多的这里却也成为合庆二手挂牌比较活跃的一个区域
到了合庆镇上
仿佛置身东北某个县城
整体的生活节奏缓慢舒适
县城商业的一大特点就是有着丰富热闹的沿街底商
并且多以吃喝玩乐为主
加上少量的服务性店铺
这里也是合庆最繁华的地方
镇上的平均房价大约在3万出头
甚至比南面的临港还低
尽管如此
这里一年到头成交并不多
本地人低迷的购买力无法支撑起市场
在这里的街道上你甚至很难找到一家中介门店
在这里的人想要卖房
很多都是到附近版块的中介门店挂牌销售
也只有在那些购房者被唐镇、曹路的高房价劝退之后
合庆才能在二手市场里迎来露脸的机会
只是纠结再三后
合庆往往还是被放弃的那个
05
因为没有新房入市
所以合庆的楼市也失去了版块造势最主要的力量
开发商的营销宣传
或许一家开发商说这里很好人们不相信
但当越来越多的开发商都来到这里告诉你这是一个被忽略的价值高地时
人们犹豫了
盘点目前上海最热门的几大版块
绝大部分都要归功于开发商抱团营销的手段
而这样的机会
没概念、没地铁、没土拍的三无合庆显然也不会有
合庆楼市的失意
背后折射的是版块能级的弱势
无论是2号线还是9号线
合庆都被排除在这场沿线版块鄙视链的游戏之外
它的某些部分和曹路川沙很像
但展望未来
合庆又比这两者多了一些迷惘
在上海在源源不断虹吸全国的人力资源同时
又潜移默化地筛选着这些人各自的位置
有些人坐在一江一河的写字楼里办公
有些人成为了一名走街串巷的媒体从业者
而有些人却在合庆这样的版块安顿下来
过着与老家节奏类似但选择相对更多的生活
但无论是哪一类人
都终有一天会发现
当初选择从老家来到这座城市最感动自己的
不是选择了某个人或某份工作
而是那种敢于改变生活方式的
勇气
好了 本期内容到这里就结束了
我是老谢
一个用脚步丈量城市的房产咨询师
如果你有任何上海买房问题都欢迎与我交流