青岛房贷利率将上涨至3.3%？

最近坊间传言，青岛商业房贷利率将上涨至3.3%，我个人认为是大概率事件。

青岛商业房贷利率最低的时候是2.9%。

11月6日，青岛首套、二套商业房贷利率开始上调，由LPR-70个基点，调整为LPR-60个基点。也就是从2.9%上调至3.0%。

12月11日起，青岛商业房贷利率由LPR-60个基点调整为LPR-50个基点，即从3.0%上调至3.1%。

我个人判断，未来一段时间，青岛商业房贷利率还将从LPR-50个基点调整为LPR-30个基点，基于目前的LPR，利率将上涨至3.3%。

我的判断依据有四点：

一是拉大与公积金贷款利率的差额。

现在公积金首套房贷款利率是2.85%，二套房利率3.325%。公积金是政策保障性贷款，如果商业贷款利率比公积金还低，怎么体现出政策保障的作用？

青岛原来的商业贷款是2.9%，与公积金首套房贷款利率只有0.05%的差额，更是远低于二套公积金。即使是现在的3.1%，也明显低于二套公积金利率。

2015年至2019年，当年发放的公积金贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率均低1.65至2个百分点；2020年至2023年，公积金贷款利率比同期LPR分别低1.1—1.55个百分点、1.05—1.4个百分点、0.9—1.35个百分点、0.85—1.2个百分点。

从上面这些数据可以知道，商业贷款和公积金贷款的利率差一直在缩小。如果公积金贷款没有明显的优势，会大大降低大家缴存公积金的动力。

此时，为了彰显公积金贷款的优势，要么降低公积金贷款利率，要么上调商业贷款利率，而公积金贷款利率是由国家统一调整的，青岛能够调的只有商业贷款。

3.3%的商业贷款利率，已经明显高于首套公积金利率，但仍比二套公积金利率低。所以未来公积金利率大概率也会下降。

二是保持与存量房贷的平衡。

青岛原来的商业贷款是2.9%，即LPR-70个基点；即使上调后，也才是LPR-50个基点，3.1%。

而前段时间的存量房贷调整，则只降为LPR-30个基点。为什么当时不把存量房贷直接降到青岛新发放贷款利率，即LPR-70个基点？

我想，当时相关部门已经做好了缩小新发放贷款利率“负加点”的准备。你想想，如果存量房贷只降到LPR-30个基点，而新发放贷款一直更低，存量房贷的贷款者肯定有意见。

所以，青岛的新发放贷款利率上调至LPR-30个基点，是肯定要实施的，只是时间问题。

三是为LPR继续下降创造空间。

12月9日的会议提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节”“稳楼市”。

因此，未来一段时间，LPR还会继续下降。

前面说过，商业贷款净利率不可能低于公积金，LPR又要继续下降，那就只能缩小“负加点”，这也是青岛新发放贷款利率持续上调的原因。

四是保证银行的利润率。

银行赚取利润的实质，是赚取贷款、存款的利息差。综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行的房贷业务来说，3.2%的利率是个保本点。

如果放贷利率过低，那么存款利率只能跟着降低。我们看到，现在银行的一年期存款利率已经降到了1%出头。

此时银行就面临一个困局，存款利率太低，老百姓不愿意存款了。这几天，有不少中小银行都上调定期存款利率来揽储，因为你不揽储，就没有钱去放贷，业务就经营不下去。

所以，只有把发放贷款利率上调上去，才能保证银行的利润和正常经营。

基于以上四点，我个人判断青岛新发放贷款利率大概率会上调至LPR-30个基点，基于现在的LPR，就是3.3%。

当然，未来也会继续下调LPR和公积金利率，但已发放贷款的加减点（也就是打折的折扣）以后是不会变的。你原来享受的是LPR-70个基点或LPR-60个基点，或者现在享受的是LPR-50个基点，那么未来会一直享受这个“负加点”，后来者是享受不到的。

这么说来，其实现在就出现了一个房贷“窗口期”。买不买房，取决于你更看重眼前的利率优势，还是对未来房价走势有别的判断。