已确定！青岛房贷利率由2.9%上调到3%！10月青岛全市签约商品房5034套
9月底至今，降存量利率、降首付、降利率、提高公积金额度上限等一系列动作直接将楼市引擎拉满。
系列政策的密集出台，无疑给房地产市场带来了新的活力和希望。特别是在历经持续市场萧条之后，本轮政策的连环出击，可谓是为市场注入了一针久违的“活力催化剂”，从目前市场表现来看，政策效应已经显现，市场信心正在逐步恢复。
01
商品房签约情况
根据青岛锐理数据统计，2024年1-10月青岛商品房市场累计签约金额约1403亿元，同比大幅下滑18.7%；签约面积约1005.84万㎡，同比下滑15.8%；累计签约套数80455套，同比下滑22.5%。从价格来看，1-10月青岛市新建商品房的网签均价为13962元/㎡，同比下滑3.4%。
回顾今年前三季度，青岛楼市经历了一段调整期，但进入十月，市场出现明显转机。根据青岛锐理数据统计，10月青岛商品房签约5034套、约65.9万㎡、98.74亿元，签约均价14983元/㎡，较去年同期面积、金额小幅上涨；环比出现下滑，主要是因9月份大批房源集中网签所致。签约均价环比小幅下滑0.1%，签约套数、面积、金额环比下滑55.4%、50.9%和51.0%。较去年同期相比套数下滑1.9%、面积上涨8.9%、签约金额上涨4.6%。其中商品住宅签约3930套、50.68万㎡和79.53亿元。
（2024年10月商品房供销价数据为10.1-10.30）
02
区域成交情况
（2024年10月全年各区市商品住宅成交情况）
从商品住宅各区域成交情况来看，2024年10月青岛新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸、城阳、李沧和胶州。数据显示，西海岸新区签约1063套、约13.9万㎡，占全市签约总量的27.4%；城阳签约515套、约7.07万㎡，占全市签约总面积的14.0%；随其后的是李沧和胶州，分别签约385套、约5.01万㎡和360套、约4.36万㎡，占比均为8.6%。
板块方面，东李世博园与张村河两大区域因地处优势位置且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，已转变为竞争激烈的市场热点。尤其是张村河片区，作为崂山区向北发展的关键区域，市场定位趋向高端，但因多个新楼盘的集中扎堆，且目标客户群体存在较大程度的重叠，这直接引发了该区域的价格竞争。目前板块内在建项目包括海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、盛世悦府（原名为静山悦园）、以及10月新入市的崂山尚境、海信臻悦等。北岸大宇地块尚未启动。
四批次又有枯桃一宗超低密地块挂牌，但地块容积率仅1.2，叠加计容规则松绑等新政，或将与目前在售项目形成产品差异化竞争。
众多楼盘的集中上市，加剧了东李世博园板块市场竞争的激烈程度，其中森林公园、青山湖岸、招商璀璨公园、昆仑天麓湾、融海启城、青铁芳华地等项目纷纷卷入了价格竞争的漩涡，目前板块内房价已下探至1.6万/㎡起。
当前，东李世博园板块的楼市特征表现为供应过剩、竞争白热化、价格灵活多变，且易受多种市场力量的作用。展望未来，该板块的市场趋势将受开发商的市场策略调整、政策以及市场需求波动的综合影响。
从商品住宅面积区间来看，10月份90-130平面积段为供销主力，110-130平面积段产品存量最大，其次是90-110㎡。
03
土地方面
今年青岛在供地模式上展现了更大的灵活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次数的限制。锐理君分析认为，目前实行的“土地出让清单制+少量多次”模式，使得企业能够提前对土地进行评估和研究，锁定目标地块。此外，多次的土地供应也为企业提供了根据自身资金状况灵活选择拿地时机的可能，从而有效提升了土地的成交率。
今年青岛共发布4批次地块，截至目前，1-4批次地块已全部发布出让公告。其中一批次市北盐滩地块和三批次湘潭路以南地块拍卖活动因故中止，盐滩改造地块三批次再度挂牌，已成功出让。
四批次共计划出让4宗地块，除胶南灵海路北地块被万科&黑卓竞得外，其他3宗地块均处于待成交状态。
崂山张村河枣山东路地块，容积率由之前预公告的1.5，调整至1.2，是近几年张村河出让地块中容积率最低的一宗涉宅用地；起拍楼面地价达到20565元/㎡，也是张村河历来出让地块中起拍楼面地价最贵的涉宅用地。网上拍卖开始时间：2024年11月29日上午9:30。
城阳前桃林地块，起拍楼面地价5020元/㎡，地块拍卖时间：2024年11月15日上午9:00。
市北安丘路以西、青海路以南地块，起拍楼面地价7920元/㎡，网上拍卖开始时间：2024年11月26日9时30分。
04
政策方面
9月底以来，政策之密集、程度之凶猛，都称得上是“王炸级”！10月再迎重大利好！
10月8日，国务院新闻办就"系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好"有关情况举行发布会，其中特别指出，针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。
10月21日，官宣重磅降息！1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。今年以来，从年初的4.2%降到3.6%，5年期以上LPR共计下调三次，共计下调60个基点，且在今年2月和10月，LPR均较上一期下调25个基点。本次LPR下调力度之大，可以说符合了9月26日政治局会议中“实施有力度的降息”的要求。此次LPR下调代表青岛最低商贷利率可达到2.9%。
但据银行最新消息，青岛地区首套房、二套房贷利率优惠幅度即将收窄！房贷利率由LPR-70个基点，调整为lpr-60个基点，即贷款利率由2.9%上调至3.0%。执行时间为网签时间在11月10日之后的贷款，该政策将或对正在观望的客群形成一定的刺激。
10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，会上介绍，住房城乡建设部会同有关部门为推动市场止跌回稳，打出一套“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳。
其中两个增加是，政策新增实施了100万套城中村改造和危旧房改造项目，并计划在年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。这些措施旨在通过货币化安置等方式，促进房地产市场的健康发展。
城市层面，10月10日，山东出台《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》。涉及统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量个人住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务等。
青岛更是迅速跟进，10月11日，青岛市住房和城乡建设局等七部门联合发布10条楼市新政；10月12日，公积金管理中心连发六条关于优化调整住房公积金贷款政策的通知。
两项通知从需求端和销售端、开发端三管齐下，内容围绕减轻存量房还款负担、降低新购房门槛、支持多子女家庭购房、吸引人才安家、灵活定价机制、加大高品质住宅供给等多个方面，此举充分彰显了政府对于房地产市场“止跌回稳”的强烈信心和支持。
此外，存量房贷利率下调方面，10月25日起存量个人房贷利率已进行批量调整！除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。
此次LPR再度下调，存量房贷利率还会进一步下降，但对不同的借款人，因为定价日不一样，存量房贷利率下降的时间点会有一些区别。
此外，10月31日，工商、农行等六大行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，新的定价机制实行后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。
重点有三个方面：
1、同一笔贷款存续期内客户仅可申请调整1次；
2、调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月；
3、当利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。
2024年1-10月
开发商销售金额排行榜TOP20
2024年1-10月领跑新建商品房销售金额排行榜的前20名开发商，共同实现了约616.22亿元的销售额，这一数字占据了青岛市整个商品房市场的43.9%份额。特别值得关注的是，在这份销售榜单的顶端，即前十名开发商中，本地房地产企业表现抢眼，成功占据了半壁江山，展现了其在市场竞争中的强劲实力和日益增长的影响力。
海信地产在青岛房地产市场的份额持续攀升，截至10月底签约量即将突破百亿。自年初以来，旗下海信璟悦、海信海德山庄、海信君玺、海信城等楼盘纷纷实现签约，推动海信地产在销售签约量上荣登冠军宝座，累计签约金额达到96.42亿元，签约面积达47.14万㎡。海信地产的此项业绩充分体现了其在产品研发、市场定位以及营销策略方面的精准把握。依托品牌影响力和高品质的住宅产品，海信地产有效满足了市场对于高品质住宅的需求，尤其在改善型住宅市场的表现尤为突出。
中国金茂以签约49.84亿元位居第二位，金茂中欧国际城、大云谷金茂府、西海岸创新科技城签约活跃。
天一仁和以签约40.27亿元紧随其后，其中天一仁和吾疆大批房源集中网签，拉动了整体销售业绩。
保利发展以签约34.72亿元，位居第四位，保利和颂、保利天珺以及保利大国璟未来之城表现格外突出，签约量均在5亿以上。
在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉国际签约活跃的带动下，瑞源集团签约量跻身前五位，共计网签31.38亿。
2024年1-10月
开发商权益销售排行榜TOP10
《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。
在2024年的前10个月，海信地产在新建商品房开发商权益销售榜单中位列第一，实现了95.85亿元的权益销售额，也是唯一一家即将冲击百亿大关的房企。海信地产在青岛市内多个关键区域如张村河、闫家山、黄岛中心城区、金沙滩等地进行了新项目的战略布局。值得注意的是，这些新项目基本由海信地产独立开发。
中国金茂权益销售金额44.77亿元，排名第二位。
天一仁和和北岸置业以权益销售金额38.65亿元和35.66亿元，位列三、四位。
2024年1-10月
新建商品房开发商销售面积TOP20
2024年1-10月新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积390.24万㎡，占全市签约总面积的38.8%。
海信地产1-10月共计签约商品房47.14万㎡，稳居TOP1。
中国金茂以签约37.51万㎡位居第二位， 金茂中欧国际城、西海岸创新科技城为签约主力。
保利发展在保利天珺、保利大国璟未来之城、保利云禧等项目集中网签的带动下，签约面积排在第三位，26.22万㎡。
2024年1-10月
商品住宅销售总金额TOP10
当前房地产市场的分化现象愈发显著，部分热门区域的楼盘呈现出强者愈强的态势，而其他区域则持续低迷。榜单数据亦显示，寻求改善居住条件的购房者不仅重视地段和配套设施，随着经济能力的提升，他们更加注重产品的低密度、园林景观、户型设计等特性。高品质的改善型住宅在市场上占据了领先地位。同时，豪宅市场的活跃度体现了消费者对高品质生活的不懈追求，以及对稀缺资源的强烈向往。
天一仁和吾疆大批房源集中网签，签约金额位居第一位，15.36亿元。
崂山前海一线豪宅银丰玖玺城，自入市以来项目持续热销，1-10月以累计网签14.46亿元、约2.16万㎡位居亚军宝座。
森林公园，是一个“自带流量”的红盘，前10个月累计网签商品住宅13.98亿、约7.28万㎡，排至第三位。
兴华珠玉府网签13.89亿，排在第四位。
海信地产张村河片区第三子——海信璟悦以签约13.69亿元跻身前五位。
2024年1-10月
商品住宅销售总面积TOP10
2024年1-10月商品住宅销售总面积TOP10中，少海府邸集中网签13.71万㎡住宅，遥遥领先。
金茂中欧国际城和西海岸创新科技城以签约8.86万㎡和8.25㎡位居第二、三位。
1、统计时间为：2024年1月1日至2024年10月30日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。
4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。
2024年，青岛该不该买房？