清流|谁在撤离广州城市更新项目？

出品|清流工作室

作者|王晓悦 主编|赵妍

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近日，广州市住房和城乡建设局发布《防止大拆大建意见稿》提出，城市更新不应脱离广州实际、杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。

据媒体报道，广州近期发起一场覆盖全市11个区、超百个城市更新项目的大核查，核查对象为全市范围内已批在建、已批未建及未批已拆的城市更新项目。作为近年的旧改“急先锋”，黄埔区曾提出在两至三年内拆除66个旧村，或受影响较大。

清流工作室注意到，陷入资金链危机的大型房企——宝能或已撤出黄埔区的旧改项目，中国恒大（3333.HK）、雪松发展（002485.SZ）关联公司也在寻求国资帮助。近年新的“旧改大王”升龙集团，因未按时完成服务合同被要求退出黄埔夏园旧改项目。时代中国（01233.HK）关联公司在近期撤出金坑银岭旧村改造项目、雅居乐集团（03383.HK）关联公司则注销了与科学城集团的一家合资公司。

寻求国企“带资辅助”

公开资料显示，宝能集团早在2018年介入黄埔区枫下村旧改项目。

据媒体报道，近年，是广州志远城市更新投资有限公司（下称“广州志远”）与枫下村村民商谈拆迁补偿款事项。广州志远原来的大股东是广州兴荣建筑服务有限公司（下称“广州兴荣”），该公司表面与宝能并无关系，但其2018年设立时申报的企业电话，与广州宝能城市发展有限公司的电话一致。

今年9月，也就是宝能被曝出资金危机之后，宝能系股东广州兴荣退出广州志远的股东列表，科学城（广州）城市更新集团有限公司（下称“科学城集团”）入场接盘，法定代表人、董事长变更为杨戈。也是在今年9月，科学城集团在枫下村举行拆迁活动，科学城集团副总经理林晓峰与广州志远新任董事长杨戈共同出席，被认为是科学城集团接手枫下村项目的首次官宣。

虽然大股东向科学城转让了项目股权，但自然人股东伊丕荣并未撤出，伊丕荣目前仍持有广州志远0.1%股权。而伊丕荣就是疑似宝能系公司广州兴荣的法定代表人，那么一个疑问是，宝能真的完全撤出了吗？

可能因为资金问题退出旧改项目的，还有恒大集团。

今年9月28日，广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社发出一封公开信，称社区已经在7月底要求终止与恒大地产集团的项目合作，自此，恒大已经不再参与沧联旧改项目，也未再支付该项目任何拆迁补偿款。

这封信发自广州黄埔沧联城市更新公众号，该公号由广州诚业城市更新投资有限公司（下称“广州诚业”）注册。根据公开信，目前沧联旧村改造由广州高新区投资集团有限公司（下称“广州高新投”）和广州诚业公司共同推进，包括涉拆迁补偿款等所有款项均由广州诚业出资支付，而目前沧联社区的拆迁签约率已经达到80%。

公开信发出后，恒大方面否认退出沧联旧村改造项目。恒大发布声明，称目前没有签署任何终止合作的文件，诚业公司支付的资金大部分是由恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司以借款形式垫付的。

恒大还表示，广州大业骄阳房地产开发公司（下称“大业骄阳”）曾和恒大签署合作协议，且收取了高额前期平台费。工商信息显示，广州诚业公司由大业骄阳公司持有80%股权，大业骄阳公司则由广州大业房地产开发有限公司和广州市恒升晖投资有限公司（下称“广州恒升”）各持50%。广州恒升与恒大并无明显关系，但其股东的投资列表中，有多家恒字系的投资公司。

此外，恒大承认公司正在努力引进资金合作方，并表示欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助。清流工作室发现，恒大另一个旧改项目，就已获得国资“带资辅助”。

2020年底，恒大地产集团韶关有限公司（下称“韶关恒大”）和广州悦嘉房地产开发有限公司（下称“广州悦嘉”）作为共同体，拿下了黄埔区穗东街庙头村旧村改造项目，该项目拆迁安置总投资额约90亿元。

今年3月，韶关恒大、广州悦嘉和广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社合资设立房地产开发公司。资料显示，广州悦嘉原股东是广州盛行投资有限公司，往上追溯是香港同创集团。今年7月，同创系股东退出了广州悦嘉的股东列表，由广州城恒城市更新投资有限公司（下称“广州城恒”）接盘。

广州城恒在2020年11月30日设立，由广州市城投投资有限公司（下称“广州城投”）和恒大大湾区城市更新（广州）有限公司分别持有51%和49%。设立公司次日，恒大就将持有的49%股权质押给广州城投。2020年下半年，恒大和广州城投有过一笔大额交易。恒大的1300亿元战略投资者中，100亿权益由广州城投持有，广州城投通过转股成为恒大地产集团有限公司的第三大股东。恒大地产集团是中国恒大在境内的发债主体。

同样获得国企“带资辅助”的，还有频频传出兑付危机的雪松控股。资料显示，雪松控股与上市公司雪松发展的实控人均为张劲。

今年7月，雪松控股旗下的广州雪城投资有限公司（下称“雪城投资”），引入新股东科学城集团并持股12.9%，同时，雪松控股将持有的雪城投资部分股权质押给科学城集团。雪城投资旗下设有全资子公司广州市景腾房地产投资有限公司，主要负责龙湖街何棠下村三旧改造工作。

这并不是和科学城集团的首次合作，雪松与科学城集团在2019年设立合资公司广州科金城市更新投资有限公司，负责实施金坑村旧村改造项目的二级建设开发工作。

国资操刀更多旧改项目

资金压力较大的房企在撤退或寻求国资帮助，新晋“旧改大王”也被动撤出黄埔旧改项目。

今年6月，升龙集团旗下的广州嘉龙置业有限公司被夏园股份经济合作社“炒鱿鱼”，原因是嘉龙公司未能按期完成2018年签订的改造项目服务合同。夏园项目改造面积114.65公顷，堪称“旧改航母”。

在随后举行的夏园社区旧村改造“百日攻坚”动员大会上，一家国资企业——广州开发区投资集团现身。据媒体报道，近期，开发区投资集团与夏园经联社签署相关协议后，已参与到夏园旧改规划设计、土地整备、开发建设、产业导入等旧改管理工作中。

据清流工作室统计，作为近年杀入的新势力，升龙集团原本在广州黄埔区共有6个旧改项目，退出夏园村项目后，手中还握有茅岗、南湾、永岗北、汤村和镇龙村西共5个项目。其中，茅岗东项目由升龙集团和科学城集团合作，目前双方设有合资公司广州科升城市更新投资有限公司。

深耕大湾区的“地头蛇”时代中国，也在撤退。

清流工作室发现，广州市时岭房地产开发有限公司（下称“广州时岭”），在2020年9月与科学城集团及一家拆迁公司合资设立了广州科城银岭投资有限公司（下称“科城银岭”），主要负责实施金坑银岭旧村改造项目的前期服务工作。广州时岭表面上与时代中国没有关系，但其企业电话与广州市时代发展企业集团有限公司一致，后者由时代中国执行董事岑兆雄持股10%。今年6月3日，广州时岭从科城银岭退股，广州时岭派驻的董事王永强、陈岗也从科城银岭离职。

此外，广州雅居乐房地产开发有限公司曾与科学城集团设有合资公司广州科城雅居投资有限公司，但该公司在今年10月8日注销。据此前媒体报道，雅居乐在黄埔区拿下了姬堂旧村改造项目。

而中国奥园在黄埔区的城更项目公司，则在近期尝试引入新的合作方，降低整体持股比例。

今年3月，奥园集团和科学城集团合资设立广州奥科坤文置业有限公司（下称“奥科置业”）。今年6月，奥园系的另一家平台公司广州奥嘉科技有限公司（下称“奥嘉科技”）接盘了奥科置业的股权。资料显示，奥嘉科技在今年5月引入了中航信托作为新股东，又在6月完成股权变更后，将所持奥科置业的股权质押给中航信托。

多家民企退出后，黄埔区66个旧改项目由国企操刀的项目数量增加。

据清流工作室统计，持有最多黄埔区旧改项目的，是科学城集团。此前，科学城集团和升龙集团一起拿下茅岗村项目、与金隆合作拿下水西水西片、与星河湾合作拿下贤江项目、与奥园合作拿下旺村，又独立拿下南岗村（北）项目、文冲村（渡头、文元、江北）、刘村格岗、金坑村邓屋、金坑村银岭，加上从宝能手中接手的枫下村项目，科学城集团目前共持有10个项目。

资料显示，科学城集团的母公司科学城（广州）投资集团有限公司是广州市政府批准成立、广州开发区国资局授权经营的国有独资公司，承担了黄埔区、广州开发区内一系列主要的大型基础设施、公共服务设施的开发与建设的重要职能，总资产超过800亿元。科学城也参与区内城市更新改造项目开发建设，推进临港经济区、科学城及知识城片区一系列城市更新项目，参与项目包括锦绣南岗·珠江之心、文冲渡头片区改造、石化大院改造、鱼珠旧城改造等。

另一家国企广州高新区投资集团有限公司（下称“高新区集团”）也参与了墩头基、沧联村、黄陂公司和新庄至少4个项目。高新区集团成立于1984年，前身是广州市经济技术开发区工业发展总公司，是广州开发区成立最早的国有企业之一，资产规模超过500亿元。

此外，知识城（广州）投资集团有限公司（下称“知识城投资”）参与了知识城片区至少3个项目，分别是迳头村、均和村、九龙墟镇。知识城投资是唯一总部设在知识城的区属国企集团，目前已形成城市开发建设、现代服务业等产业平台，总资产超过200亿元。

清流工作室发现，知识城集团还参与了珠江合创集团的城更项目。

工商资料显示，知识城投资的全资子公司知识城（广州）投资集团城市更新投资发展有限公司（下称“知识城城更”），与广东泰润置业有限公司（下称“泰润置业”）设有两家合资公司——广州合鑫城市更新投资有限公司及广州知城合创城市更新投资有限公司。

泰润置业原股东为朱梓玮 ，其目前是衡阳合创酒店投资管理有限公司（下称“衡阳合创”）的法定代表人，而衡阳合创是广东合创城市更新投资发展集团有限公司的全资子公司。