去库存再加速！多地鼓励国企收储商品房用作保障性住房

央广网北京6月20日消息（记者门庭婷）“517楼市新政”出台已经过去一个多月。政策出台以来，各地积极跟进，政策效果正逐步显现。

除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，“517楼市新政”还提出将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。据中指研究院监测数据显示，今年二季度以来，湖北、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地也发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

多地推进收购存量房用作保障房，多数城市未明确具体定价规则

5月30日，广州市增城区政府挂出“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。

根据公告，拟公开购买商品房作为广汕铁路项目的安置房，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内。对于此次收购的价格，通知明确，房源交易单价以评估方式确定，本次评估选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强告诉记者，本次增城区政府率先响应国家政策，成为广州第一个实施存量房收购的区域，既有利于帮助商品房市场销售去化，降低市场库存，同时对于当前周边多个项目售价已低于成本价的开发商来说，以成本价收购有助于降低开发商资金压力，对于后市价格的平稳具有积极作用。另一方面，政府通过收储商品房的实际行动，既有助于提振市场信心和预期，同时对于稳定房地产市场发展起到积极的作用。

6月17日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于征集商品房用作保障性住房的公告》拟政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在惠州市行政区域已建成未出售的商品房用作保障性住房。需满足资产负债和法律关系清晰、取得竣工验收备案证明、面积小于120平方米、房源权属清晰可交易等条件。

惠州也是广东省内出台相关政策较早的城市之一。中指研究院华南分院研究总监杨永俊分析称，此次征集商品房用作保障性住房的相关政策出台，有利于缓解房企经营压力、稳定市场预期，加快房地产市场的企稳恢复。另外，收购现有新房作为保障性住房，可避免重复建设，节约成本，更好地满足新市民、新青年的住房需求。

从上述城市发布的公告可以看出，多数城市公告中对房源基本条件提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，部分城市要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。

从定价方案来看，中指研究院市场研究总监陈文静提到，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”。

通过收购市场未售新房改建保障房，有利于市场库存去化

通过梳理记者发现，上述发布收购存量房用作保障房政策的城市及区域，大多存在去化压力较大的现象。据中指研究院数据监测，截至5月底，增城区库存量超230万平方米，是广州11个区排第一，去化周期也超26个月。

截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月。此外，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

目前，地方国企收储已建成未销售商品房成为“去库存”的重要举措之一。在陈文静看来，通过收购市场未售新房来改建保障房，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。

6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，指出借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。陈文静告诉记者，短期各地有望加速推进去库存举措落地，有助于为企业提供更多资金支持，帮助企业解困，同时进一步助力房地产开发投资边际改善。

易居研究院研究总监严跃进也表示，明确支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，对于下一阶段收购库存房源和增加保障房房源都具有积极的作用。按照此类工作部署，预计今年三季度去库存工作会加速，具有非常好的导向。

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