瑞普莱坊最新《活跃资本》报告 住宅市场进入理性调整期

示意图(叶思含摄)

王莫昀／台北报导

全球独立不动产顾问公司莱坊（Knight Frank）发布最新亚太版《活跃资本》报告。因应后疫情时代的货币紧锁及需求调整，投资市场出现变化，住宅市场进入理性调整期，不过商用市场动能仍强劲。

值得注意的是，这项研究也发现，目前投资市场出现五大趋势：

一、 资金动能强，交易量创新高：因应供应链重组，以及锁定各大门户城市的新兴区域型基金流入市场，多元化投资、通膨避险，预计今年会有570亿美金的破纪录「干火药」（dry powder）点燃亚太地区的不动产市场。

二、 风险曲线擡升，拉高转手动机：升息、成本、通膨、餐旅业及零售业复苏、高级办公室的吸引力、转进永续题材的物业，都强化市场买卖动机。

三、 强势美元领军：创20年新高的美元指数，意味着来自美国的投资者挟强势美元的威力，扮演更重要的角色。根据莱坊的资本引力模型（Gravity Model）推估，来自美国的买方将成为亚太地区66％金额的投资人。

四、 办公室是主流产品：租赁良好的办公资产将吸引防御型投资者，作为有效的抗通膨工具。预计到 2022 年，办公领域将占跨境投资额的三分之二以上。随着越来越多的员工重返办公室，会催化更活跃的租赁市场。

五、 物流成为后疫情时代投资新欢：疫情确立了物流、出租住宅、数据中心的在居家工作阶段的强大需求，物流更将成为各国投资布局的核心产品。

瑞普莱坊总裁曾东茂分析，受到升息循环、超额供给、政策管制、成本压力等影响，上半年六都房屋交易量131505栋，年减2.2％，6月单月更是下修14.9％，连带影响土地投资剩882亿元，年跌4成，是5年新低。过去三年每年3000亿以上、累计破兆的土地交易，堆出近50万户的新增住宅供给，是1995年以来新高。在胃纳量有限的条件下，住宅市场虽有修正的阵痛，但应可安全软着陆。相对于建筑投资、住宅交易降温，商用不动产665亿的规模仅较去年同期微缩2.8％，在自用、置产抗通膨的需求引领下，更有机会把市场的饼做大，仍大有可为。