三個解方 打開癥結

实价登录 市场更透明

面对深不见底的租屋黑市，租屋成交价格实价登录也是解方之一。

张金鹗说，目前租屋市场只有仲介出租房子才有实价登录，一般房东都没有实价登录，政府应规定所有的租屋成交价格都要实价登录，建立资讯公开透明的市场，房东登录就要缴税，房客也能够申请租金补贴。

其次是要给予房东出租轻税。由于九成房东出租房子有所得但未申报，为了让房东浮出台面、诚实申报，对于把房子租给一般房客的房东给予单一税率的出租轻税及分离课税，用意是给房东轻税，总比逃税对国家税收有帮助。

另外像是给与房东大赦期，或是让房客可以当「吹哨人」，也都能解决目前弱势租屋问题。

崔妈妈基金会执行长吕秉怡也观察，现在实价登录制度虽纳入租屋交易，但仅限经由仲介业者协助成交的租赁案件，才必须申报，相对于租屋市场绝大多数仍以房东自行出租为主，房东却没有申报登录的义务，造成租屋实价登录资料量匮乏，也使得租赁市场沦为地下化。

「主要关键仍是税，」吕秉怡坦言，房东担心租屋实价登录，租金收入就会曝光，进而成为实价课税的对象，「这是租屋市场不透明的最大瓶颈，也无法让租屋市场资讯充分揭露，有效纳管。」

租赁合约 应纳消保法

OURs都市改革组织秘书长彭扬凯举例，现行《租赁条例》中，政府虽公布「住宅租赁契约应约定及不得约定事项」，但没有罚则，对房东没有实际约束力，只是沦于「道德宣示」。

例如，契约规范房东不可拒绝房客将租金支出列报所得税减免、房东不得拒绝房客设户籍或申请租金补助，但实务九成房东都拒绝房客，房客为了能顺利租到房子，也不敢争取对自己有利的条件，委屈接受，根本就是「不平等租约」。

彭扬凯认为，目前《租赁条例》对房客保障的相关条文，并未落实，应该回归到《消保法》的解释，认定房东有「反复实施出租行为，非属偶一为之，并以出租为业者」，就是「企业经营者」，把房东纳入《消保法》的体系内，房客租屋就可适用「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」，房东若违反契约，即适用《消保法》的罚则，以打击不平等租约。

此外，《租赁条例》虽提供免费的租屋纠纷调处机制，但也没有成效。彭扬凯质疑，目前租赁争议有地政机关负责调处，然而，地政机关过去处理的都是土地纠纷，在委员选派和调处的程序都颇为费时，使用更是乏人问津，正因如此，《租赁条例》已施行四年，「在台北市的房屋租用争议项目做成调处结果的数量挂零，这是完全没用的机制。」

所得税扣抵 增至30万

目前《所得税法》规定民众在年度报税时，一年可列举12万元租金支出扣抵综所税，不过，实务上使用率却极低。

OURs都市改革组织秘书长彭扬凯说，根据「住宅状况抽样调查」推估，2019年台湾有超过100万户租屋族，但赋税署统计同年度有申报租金支出扣抵综所税的纳税户却仅约2.7万户，如此明显的落差，除了房东拒绝房客报税外，更主要是租屋族多采标准扣除额申报综所税，列举扣除完全缺乏诱因，房客更是「看得到、用不到。」

崔妈妈基金会执行长吕秉怡也分析，因租金不断上涨，租屋族的负担日益沉重，现在租金支出已与2001年订定的12万元水准有巨幅差异，就连租金指数和物价指数都已经翻了好几倍，「怎么能继续用12万元为基准？」

以主计处2020年资料为例，全台家户年平均租金支出约为18万元，月支出约为1.5万元；内政部2020年公布第二期社会住宅包租代管计划，台北市平均月租金约为2万元。

但吕秉怡说：「实际上市场上的租金行情应当更高，若以每月租金2.5万元为上限，认列所得税扣缴额度，才比较符合现在租屋市场实际的租金水准。」

吕秉怡主张把租金支出改为特别扣除额，并将抵扣额度由12万元提高到30万元，这样可增加房客报税的诱因。