上海两宗地收金120亿：招商蛇口溢价 中建玖合抄底
观点网 9月14日，上海进行第五批次土地出让，两宗地块均出自静安区，一宗位于曹家渡板块，一宗位于灵石社区板块，总出让面积5.01万平方米，规划建面14.28万平方米，总起拍价106.79亿元。
正式拍卖前，两宗地块都被寄予厚望，一度流传出此次土拍将会打破前不久小米地块13.1万元/平方米的单价纪录，成为新地王。
然而，此次土拍呈现出冰火两重天态势，灵石社区地块只有中建玖合一家参与竞拍，曹家渡地块竞争虽然经历了163轮争夺，但最终成交并不及预期，没有进入第二轮竞品质阶段。
此前8月15日，上海升级了土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即第一轮竞价达到溢价率上限后，进入第二轮竞品质阶段，达上限后进入第二轮竞价阶段，最终价高者得。
对此，观点新媒体采访了上海中原地产市场分析师卢文曦，他表示，此次拍卖地块都属于上海市区稀有地块，在拍卖前有着很高的热度，最后拍卖结果与事先预期相比有较大落差。
一方面，从地块推出到正式拍卖期间，市场表现并没有达到开发商预期，因此企业仍维持保守态度；另一方面，这是上海推出“双高双竞”举措后的第一场拍卖，新规则要求更加严格，对房企产生了影响。
招商蛇口溢价
尽管拍卖结果没有达到事前预期，但参与竞拍四家房企对曹家渡地产的争夺也十分激烈。
经历了163轮竞价，最终由招商&南通瑞城置业竞得，成交总价56.6亿元，成交楼面价114144.8元/平方米，溢价率31.2%。
该地块为静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，用途为居住用地，出让面积18501.78平方米，总建筑面积4.96万平方米，地块限高80米，中小套型比例40%，适合打造小而美的豪宅产品。
11.4万元/平方米的楼面价刷新静安区楼面价纪录，但曹家渡板块新楼盘联动价大多在14万元/平方米左右，规划要求装修标准不小于5000元/平方米，因此留给招商蛇口的利润空间并不算多。
不过招商蛇口具有开发高端产品的能力，今年在上海入市的招商臻境等几处楼盘取得了不错的销售成绩，其中“玺”系列产品是招商蛇口在核心城市核心地段主推的TOP级高端产品，或许可以凭借品质从而取得溢价。
目前，招商蛇口在上海已经开发了8个“玺”系列产品楼盘，其中海上·清和玺即将入市，联动价达到11.5万元/平方米。
值得注意的是，该项目位于徐汇区长桥板块，该板块由于远离徐汇核心区域，因而周边配套并不特别优秀，此前新盘联动价在8万元/平方米左右。海上·清和玺在长桥报出11.5万元/平方米的联动价，可见招商对自家产品力的自信，以及创造利润的能力。
今年是招商蛇口成立的45周年，或许是为了彰显底蕴，在华东拿地动作明显增多，半个月内两度斩获“地王”。
在8月29日杭州土拍中，招商蛇口重新回到杭州土拍市场，一出手便以13.6亿元拿下该次土拍热度最高的上塘单元FG09-R21/S2-01地块，41577元/平方米楼面价也创下板块近七年新高。
并且，由于杭州实行新房限价政策，该地块的新房限价为56820元/平方米，与41577元/平方米拿地价之间有着15243元/平方米空间。
中建玖合抄底
与曹家渡板块相比，大宁板块拍卖则显得比较冷清，最后由中建玖合以底价63.66亿元收入囊中，避免流拍。
大宁板块地块有特殊的商业和落税要求，是一个住办混合地块，其中住宅占比79%，办公占比21%。规划要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的办公物业和100%的地下经营性文化设施，共计24577.89平方米。
很容易可以发现，虽然100%自持物业劝退了不少房企，但还不至于到这般冷清的程度。
因为规划中还要求受让人“实现“功能、税收、注册”三落地，且承诺在办公物业自持年限内不迁移出静安区”——这才是劝退房企的关键。
不过，这个要求似乎正好给了一直想要进入上海核心区域的中建玖合一个机会。
进入上海四年以来，中建玖合主要负责城市更新项目，一直活跃在临港、嘉定等板块，还没有涉及核心城区。但业务能力已经得到了市场认可，且形成了属于自己的产品线。
据悉，中建玖合将位于临港的中建玖海云天归为1.0产品，作为世界顶尖科学家社区的首发住宅项目，拥有70万方超大体量。截至今年年初，中建玖海云天成交套数为2515套，成交总价达到89亿。今年8月，中建玖海云天最后一批项目入市，均价为3.4万/平方米。
位于嘉定新城的中建万科理想之地，则是2.0产品首个成果。
2.0产品开始引入环保元素，建设低碳幸福好社区，项目总投资额113亿，总建筑面积58万平方米，在2023年开盘四次，认购率均在200%以上且逐次递增，销售过百亿。
此次抄底的灵石地块，用地面积31603平方米，容积率2.95，规划建面93228平方米，与此前中建玖合操盘的项目相比体量小了一些。
但也是其所擅长开发的住宅商业综合项目，或许可以展现开发不同体量项目的能力，以及发展出新的产品线。
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