商用不动产展韧性 聚焦3趋势突破重围

信义全球资产顾问发展部经理林建勋。（信义全球提供）

俄乌战争持续、通膨情势未解，市场充斥利空讯息，台经院下修2023年经济成长率至2.58％保三落空，黑天鹅满天飞，面对市场危机与挑战，商用不动产展现稳定与韧性，去年下半年商用不动产总交易额1021亿，为历年同期次高。观察未来商用不动产市场走向，打炒房重拳发威，土地市场将持续处于冷淡期，工业地产、办公类产品将是接下来市场关注重点。

观察2022年商用不动产市场交易情形，下半年交易额突破千亿、来到1,021亿元，为历年同期次高，最高点落在2020年的1,044亿元。依交易产品类别分析，工业地产交易额570亿，占总交易56％；办公室、厂办交易额429亿，占总交易42％。观察交易热区，台北市383亿列商用不动产交易最热区，值得注意的是桃园市由于工商发展活络、产业群聚推升工业土地、厂房等自用需求，去年下半年商用不动产交易额291亿元，居全台第二。

受房市管制措施影响，土地市场明显降温，加上《平均地权条例》三读通过，接二连三打炒房重拳，为不动产市场投下震撼弹。历经重重危机，商用市场在强劲自用买盘支撑，交易表现相对稳健，展现出商用不动产抗通膨、稳定收益特性，在当前利空讯息交织的市场更获投资人青睐，于危机中展现出坚强韧性。

未来商用不动产走向，可聚焦3大趋势。首先，受惠于台商回流及国内产业升级推动工业地产相关产品需求，去年工业地产交易表现亮眼，这股动能将延续至今年，产业持续有新建、扩厂需求，后疫情时代电商产业急速扩展，电商业者momo斥资13.2亿元购入彰化近万坪土地打造物流中心，观察仓储、物流厂仍是今年市场关注热门产品。

其次，北市办公室在过去较少有新供给，随着近年公室升级、旧换新需求，空置率持续在3％以下低水位，建设公司看准市场发展纷纷投入商办大楼开发，今年起陆续有新商办大楼完工进入市场，包括：远雄大巨蛋、富邦信义A25总部等，为商办市场注入活水。

最后，受到打炒房政策影响，土建融紧缩使建商在购地策略趋缓，若基地周边商圈机能完整、具备开发潜能，建商仍会有购入意愿，但观察近期交易情形可发现建设公司持续打包老旧透天店面，这类产品短期可收租创造收益，长期来说具未来改建效益。此外，建商开发方向也有所转变，基于成本考量更倾向透过都更、合建，降低资金压力。