实探丨成都主城多宅地将拍 金融城东蔡桥金牛蓉北谁能锁定红盘
成都新楼市 文 |黎小小
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本周五开始,多宗主城热地陆续开拍。
4月19日-25日,成都将公开拍卖21宗、合计约1083.69亩宅地。其中的热门地块分别来自锦江金融城东、青羊蔡桥、金牛蓉北商圈、成华二八板块及双流怡心湖。
尤其是几宗主城地块,开拍前就已经吸引了业内的广泛讨论。我们对这几宗主城地块进行了现场实探后认为,部分地块有提前锁定新阶段红盘席位的可能。
具体来看实探情况。
此次,金融城东板块供地2宗,分别将于19日、23日公开拍卖。
19日出让地块稍小,面积分约为28.25亩,容积率约2.0,纯住宅用地;23日出让用地面积约52.46亩,容积率约2.5,住兼商用地,可兼容5-10%商业。
△图据寻圭投资云地图
从位置看,两宗地都位于金融城东板块腹地,相距颇近,向东靠近白鹭湾板块,向西则是金融城三期,正好处于两个板块辐射圈交汇地带。地块北靠近锦江大道,可以直连金融城。
尤其值得注意的是52.46亩地块,南北两侧分别临近规划中的医院和学校,以及规划中的地铁林家坝站,出让文件还要求该地块预留地下通道出口。从地理范围和配置要求可以看出,地块本身就有可能是林家坝TOD整体规划中的一环。
而两宗地位置优越、地块面积适中,总价可控,对房企的吸引力自然也直线拔高。
实际上,从片区内的成交价变化,能看出区域的市场期待值正水涨船高。此前,板块在2022-2023年间先后成交4宗地,除锦江统建人才公寓地块外,几乎全部熔断成交,楼面价突破至18400元/㎡。其中三个地块分别呈现为万科朗拾交子、中交锦江颂、能建锦誉府。
进入2024年,片区于今年3月刚成交一宗约31亩的宅地,在取消双限规则后,当场就吸引了10家房企参与竞拍,举牌轮次高达55次,最后以22400元/㎡的楼面价被中国铁建地产拿下,且已有消息透露,会呈现为锦江区首个西派系产品。
同时,今年片区刚入市的能建锦誉府,也实现首批次开盘即罄,市场反响不俗。可见,板块自始至终都颇受房企和购房者青睐。
地块周边实景情况:
△地块北侧锦江大道连通金融城
△地块以北,锦江大道北侧的运动公园正在建设中,大体成型
△地块以北的58神奇空间,是目前已呈现的最近的商业配套
△地块周边情况,部分道路尚未通畅
△板块西侧就是金融城,片区建设起速中
△地块往东,白鹭湾生态科技园已经大体成型
该宗地用地面积约44亩,容积率仅1.8,相当低密,住兼商用地,可兼容5-10%的商业,计划于23日出让。
地块位于光华大道以南,距离4号线蔡桥站直线距离仅有约200米,虽然地块周边直接连通光华大道的道路目前尚未畅通,但可以预见未来项目完工后,交通会相当便利。
△图据寻圭投资云地图
地块东侧、北侧分别已有大量建设或建成项目,紧靠中国铁建锦樾、绿地·新里城、凯德风尚等,同时往东也是目前地块周边主要的生活配套支撑,只需要1站即可到达青羊中坝商圈、享受鹏瑞利广场、青羊万达广场等商业综合体。
地块北侧紧靠两宗待出让的商业地块,其中的104亩商业用地,在早前青羊区2024年供地计划发布时,就有传闻会引进大悦城项目,若传闻落地成真,则是对片区商业、生活氛围和区域能级的一次重大完补。同时,这也是对这宗44亩宅地的关键利好。
另外,地块东侧的商业地块目前已经大体成型,大规模的产业园、写字楼落成,大幅提升了片区的城市界面观感。
而整个板块内,已经落地的中国铁建、华润置地、建发等品牌房企,则已经直线提升了区域的改善居住印象。加上此宗地低密低容的指标特性,预计仍有可能呈现为改善型产品。
地块周边实探:
△光华大道
△旁边临近泡小绿舟校区和树德实验中学
△附近在建的四川国际创新设计产业园
△距离4号线蔡桥站直线距离约200米
△通往地块的光华西六路尚未完全通畅
该宗地用地面积约14.33亩,容积率2.75,属于荷花池片区,是蓉北商圈核芯区改造升级面向土拍市场的第二宗地块。
宗地位于金牛北二环南侧,紧靠地铁北站西二路出口,可以实现7号线、5号线双地铁直达;地块东离升级中的火车北站直线距离仅约1公里,往东还有金牛万达、龙湖上城天街等人北商圈配套。
从地理位置及城市历程的角度看,这里可算作真正意义上的城北门户,过去颇为迟滞的发展速度一直为人诟病。目前,宗地周边实际界面“新旧参半”,但随着蓉北商圈的定档升级,片区也正在焕发新生机。去年8月土拍中,片区清水限定价就站上3W+梯队,已正为区域正名。
但最为重要的信息是,从该宗地现场实探看,地块旁紧靠一所规划落地的九年一贯制公立学校(寄宿制),且或由成外合作办学。学校外已打围,挂有学校外立面、风雨操场及鸟瞰示意图。不过目前该学校确切信息,仍待官方明确。
△截自成都市公共资源交易服务中心
△地块旁规划学校已打围
△地块距离5号线北站西二路出口非常近
△地块周边医疗、学校配套较为完善,紧邻高架桥或许会成为未来抗性之一
△周边虽然仍存在不少老旧小区,但生活氛围相对成熟,同时随着蓉北商圈的建设提速,城市界面也有一定程度更新
△宗地周边城市界面“新旧参半”
一号宗地
宗地位置:锦江区柳江街道潘家沟村11组
宗地编号:JJ11(251):2023-074
面积:18839.21平方米(合28.2588亩)
交易时间:2024年04月19日 10:00
出让方式:拍卖
起始价:17500.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率:不大于37678.42平方米
规划用地使用性质:二类住宅用地
二号宗地
宗地位置:金牛区北站西二路与西北桥东街交汇处西北侧
宗地编号:JN13(251):2023-052
面积:9558.39平方米(合14.3376亩)
交易时间:2024年04月19日 10:00
出让方式:拍卖
起始价:14700.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率:不大于26323平方米且不小于10530平方米
规划用地使用性质:二类住宅用地
一号宗地
宗地位置:锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组
宗地编号:JJ13(251):2023-076
面积:34975.90平方米(合52.4638亩)
交易时间:2024年04月23日 10:00
出让方式:拍卖
起始价:16500.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率:不大于87439.75平方米,其中:地块计容面积的5%<其中可兼容的商业计容面积<地块计容面积的10%
规划用地使用性质:二类住宅用地(兼容商业服务业设施用地)
二号宗地
宗地位置:青羊区蔡桥街道蔡桥社区4、5组
宗地编号:QY10(251/21):2023-078
面积:29395.57平方米(合44.0934亩)
交易时间:2024年04月23日 10:00
出让方式:拍卖
起始价:17000.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率:不小于29395.57平方米且不大于52912.02平方米 (5%≤商业兼容比≤10%)
规划用地使用性质:二类住宅用地 (兼容商业服务业设施用地)
三号宗地
宗地位置:成华区龙潭街道向龙社区8-2组、二仙桥街道东华社区6组
宗地编号:CH20(251):2023-083
面积:76776.42平方米(合115.1646亩)
交易时间:2024年04月23日 10:00
出让方式:拍卖
起始价:14300.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率:不大于115164平方米
规划用地使用性质:二类住宅用地
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