史无前例大救市，股市暴涨背后的核心是这个

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | Chong Lei,CFA

中国股市和楼市，好久没有这么热闹了。

9月24日上午，国务院新闻办公室发布会罕见地在股市开盘之前的9点举行。发布会上，中国人民银行行长潘功胜在简要总结今年以来的货币政策后，直接宣布三项重磅政策变化：

第一，降低存款准备金率和政策利率；第二，降低存量房贷利率，统一房贷的最低首付比例，提高5月创设的3000亿元保障性住房再贷款的中央银行资金支持比例，并将此前两项金融支持房地产的政策延期两年；第三，创设两项合计8000亿元额度的新货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

这是央行2024年以来的第四次政策调整，且力度超出市场预期，不仅包括总量政策、房地产金融支持政策，还首次专门创设支持股票市场的新工具。

随后，9月26日，中央政治局会议召开，会议提出的政策措施中，居于首位的就是加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作；同时，会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。

次日，央行同时发布两则公告：7天逆回购利率从1.7%降至1.5%，金融机构存款准备金率下降0.5个百分点。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率由此前的7%降至约6.6%。

这意味着，2024年内，央行启动了第二次全面降息，以及LPR的第三次下调。

一系列组合拳打出后，股市和房地产的拐点似乎也来了。

临近国庆前几天的资本市场走势，恐怕连电视剧都不敢这么拍。

在9月24日前，上证指数已经由3100多点一路阴跌至最低2689.7点，“保卫3000点”的口号一步步变成了“保卫2700点”。

但9月24日的新闻发布会过后，一切都改变了。

当天，A股大涨，沪指当日收报2863.13点，创下2020年7月6日以来的最大单日涨幅。沪深两市成交总额共9713亿元，也是自5月20日以来的新高。“政策推动A股上涨，其中大半都涨在‘正在研究’的态度上。”一位资深的投资人士表示。

次日，A股虽然全天冲高回落，但沪深两市成交额11574亿元，较上个交易日放量1860亿元。这是自5月6日以来A股首次单日成交突破万亿元。

9月26日，随着政治局会议召开并进一步释放令市场兴奋的信号，A股再次上演普涨行情，沪指终于再次站上3000点大关；同时，成交继续活跃，两市成交额再次突破1.1万亿元；此外，在前期美联储降息的影响下，外资也不断加码A股，北向资金“陆股通”资金当天成交额大增至约1902.78亿元，占沪深两市总成交额的16.37%。

更离奇的事发生在9月27日，因为开盘后涌入的买盘过于集中，上海证券交易所股票竞价交易与个别券商的App一度遭遇系统故障、成交缓慢，近期的密集政策对股市普通投资者的心理作用可见一斑。

但普涨行情下，市场也不乏相对谨慎的声音。

思睿投资集团合伙人、首席经济学家洪灏近日表示，房地产市场的困境仍然是关注焦点，仅仅通过货币政策的调整并不能解决问题，期待存量房收储等可能改变房地产市场现状的政策措施能加快落实。

高盛研究部同样认为，在房地产问题解决以前，中国或将继续是一个“交易”市场。投资者将保持战术性地投资中国股票，直到房地产下行周期即将结束的迹象显现。

这些谨慎的观点也透露出一个市场普遍关心的点——股市很热闹，但持续性还是要看房市。

这背后的逻辑是，A股近日的普涨，其实是市场认为在超预期的刺激下，经济会回暖。而房地产作为支柱产业，无疑是经济回暖最终起决定性的核心环节之一，只有房地产真的有起色了，中国经济才能真正回暖，这轮的股市涨势才具备持续性。

换句话说，本轮股市大涨背后，其实是市场某程度认为刺激措施能救房地产，从而提振经济。

这也能解释A股本轮暴涨，为什么是地产股领涨。

截至9月30日，自9月24日发布会后，申万地产指数由1148.5点一路涨至1504.36点，5个交易日涨幅超过30%，并于最近的两个交易日跳空高开，形成上升缺口。

有观点认为，短期行情的持续性要关注国庆楼市。假设国庆结束之后有明确迹象显示一二线城市房价有一个小小的反弹、三线以下城市的房价稳住了，那么本次行情继续“波澜壮阔”的可能性就会更大。

中国本轮超预期刺激，本质上还是希望稳定房地产市场。

尤其是需求端，在9月24日的发布会上，潘功胜宣布了多项房地产新政策，其中引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%。

他介绍，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，这将进一步降低借款人房贷利息支出，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间。

同时，央行还将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。“517新政”中，全国层面的首套房最低首付比例降至15%、二套房最低首付比例降至25%；此次调整后，二套房的最低首付比例也将降至15%。

作为对宏观层面刺激需求端的响应，9月29日夜间，一线城市中的上海、深圳、广州接连发布楼市宽松政策，其中广州的政策调整最为彻底，宣布全面取消当地的住房限购措施。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策，目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力军的作用，为“止跌回稳”发挥基本盘的作用。

值得注意的是，随着需求端的利好不断祭出，尤其是“517”后，房地产项目就开始不断吸引资金入场。

比如，今年5月底和7月初，阳光人寿通过苏州联商陆号商管公司购入合肥万达广场和东莞厚街万达广场；起初由远洋集团和太古共同操盘、预计总投资230亿元的北京颐堤港二期，在6月初由中国人寿、太古地产分别出资31亿元、9亿元，接手64.79%的股权及相关债权。

此外，土拍市场同样热闹。

9月20日，贝好家置业以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，楼面价高达2.73万元/㎡，溢价率42.19%，一举成为成都新单价“地王”。贝壳以中介身份亲自下场买地操盘住宅项目。

9月29日，备受关注的广州天河区南方面粉厂地块成功出让。88.15亿元的起拍价刷新了今年的广州土拍起始价记录，最终经过148轮报价，由保利发展以总价117.55亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率33.35%。

新、老面孔齐现在一二线城市土拍市场，不只央国资，区域型房企亦表现活跃，祈源地产、润达丰滨江等企业均在土拍上有所斩获。此外，老牌房企龙湖集团也在近期再次出手拿地，9月30日竞得一幅武汉洪山区洪达路地块。

与土地市场同时抬头的还有房企的涨价预期。9月29日，热搜话题“多家房企宣布涨价”引爆微博，高居热搜榜首。

9月28日，河南本地房企卓凯置业在官微发布通知称，自9月30日24时起，旗下楼盘常绿金水宸苑的在售房价全线上涨2%。该项目非逆市官宣涨价的孤例。据媒体报道，9月20日，成都两家本土房企成都嘉禾兴房地产开发有限公司、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司分别发文称，自10月1日起，公司旗下所有在售房源单价上调2%。

业内人士认为，近期的保价、涨价都是企业的营销手段，有助于促进商品房去化，稳定房价预期，传递行业发展信心。李宇嘉认为，龙头企业如果带头“保价”“无理由退房”，有利于带动供给端价格稳定。

在政策刺激之下，短短几日，摇号盘再现、日光盘增多，一二线城市的购房人开始明显增加了。

9月27日，龙湖上海观萃首开“日光”，两小时销售15亿元；9月28日，杭州滨江区的滨颂御湖境项目首开，登记数远超房源数触发摇号，首开214套房源，共计销售金额达10亿元。

｜龙湖上海观萃首开现场

降首付和流动性释放政策大幅提升了客户购买信心和支付能力，曾经对市场保持观望，或困于首付限制的购房者，正在用行动来表达态度的转变。

而上述项目的操盘方龙湖集团，也是观察楼市的最佳样本之一。一方面，龙湖是一家重点布局高能级城市的全国型房企，其整体销售情况与项目热度，可以作为全国楼市的晴雨表；另一方面，龙湖的新产品线观萃恰好赶在9月开盘，新项目推盘的节奏也与政策的节点高度重合。

在9月，除上海观萃“日光”外，成都龙湖观萃首开销售106套，总金额突破4.5亿元；而北京龙湖观萃在发现新政发布后，迎来开盘后的又一次高潮，工作日单日即可实现7组客户当场成交，鉴于市场的热度，项目将于十一期间加推多套限时房源和团购专场。

在信心回转之际，房地产行业的转型也在持续，企业优胜劣汰、产品迭代加速，如住房和城乡建设部部长倪虹强调：“谁能为群众建设好房子，谁就有未来。”

“好房子”的标准仁者见仁，但楼市过往三年的数据来看，占据优质地段、配套完善、设计卓越的房产，无疑更迎合市场的需求升级。

从上述热销项目中，也可以看到产品变化的趋势。

｜龙湖成都观萃实景

成都龙湖观萃位于城市一环内，周边宽窄巷子、太古里等人文、商业地标汇集，多家名校汇聚。产品得房率超110%，8种量身定制户型，270°弧面观景舱，143㎡即享双套房设计，领先市场。

北京龙湖观萃项目，户户空中浮岛阳台赠送、至高超94%得房率、安缦自然美学园林、全屋超配精装收纳、3大架空层泛会所空间。

杭州滨颂御湖境，周边有杭二中硅谷中小学、宝龙、天街等优质配套，项目内超配有“云崖观瀑泳池会所、西湖十景主题园林、超60米紫山水奢石大门、新贵多元社交架空层”等景观设施。

不论御湖境还是观萃，纵观龙湖近两年内打造迭代的新产品线，无一不是“布局高能级城市+核心地段+优秀产品力”的组合拳。

在“下调存量房贷利率和首付比例”“止跌企稳”的政策暖风下，房地产市场确实正在化冻，而有好地段、好配套、好设计加持的好房子无疑是当下楼市中的核心资产，不仅会率先开启反弹，而且具有长远的投资价值。

因为好房子永远是稀缺的，而股市的财富效应，最终也会溢出到楼市中来。